國(guó)際購(gòu)物中心成長(zhǎng)與我國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展戰(zhàn)略.doc

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1、國(guó)際購(gòu)物中心成長(zhǎng)與中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略（二）　　二、購(gòu)物中心在世界各國(guó)的發(fā)展概況 　　購(gòu)物中心在世界各國(guó)都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購(gòu)物中心起源早，已進(jìn)入成熟期，日本、東南亞以及我國(guó)的香港和臺(tái)灣大體上于80-90年代興起，目前已進(jìn)入了快速成長(zhǎng)期，但還是有相當(dāng)大的發(fā)展空間，而我國(guó)的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進(jìn)入起步時(shí)期，但由于市場(chǎng)潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)注和接受。 　　嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，美國(guó)是現(xiàn)代大型購(gòu)物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到20世紀(jì)20年代初期由西爾斯羅巴克（Sears,Robu

2、ck&Co）公司所規(guī)劃建造的許多獨(dú)立的商店街，它們遠(yuǎn)離市中心，處于城市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時(shí)附設(shè)了免費(fèi)的停車場(chǎng)，這也是現(xiàn)代購(gòu)物中心的雛型。而被視為大型購(gòu)物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美國(guó)密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的CountryClubPlaza,其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個(gè)可以享受消費(fèi)服務(wù)的場(chǎng)所，具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠(yuǎn)離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購(gòu)物中心所遵循的基本規(guī)范。50年代，西雅圖市Northgate購(gòu)物中心、佛萊明罕市S

3、hoppersWorld購(gòu)物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個(gè)購(gòu)物中心，其中Northgate是最原始的Mall型購(gòu)物中心，主要由兩條面對(duì)面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。 　　截至目前，美國(guó)有大大小小的購(gòu)物中心43000多個(gè)，各種規(guī)模一應(yīng)俱全，其中27000個(gè)購(gòu)物中心不足100000平方英尺，因而只能算作小型購(gòu)物中心。由此看來(lái)，平均每個(gè)美國(guó)人擁有19平方英尺的零售市場(chǎng)，雖然店面過(guò)多，但是在過(guò)去的幾年中，除了每逢夏季生意會(huì)略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火。 　　　　　　　　　　　　　　　　　

4、　　　　　　　　　　　　　　 　　我們?cè)賮?lái)看一看日本購(gòu)物中心的發(fā)展情況。 　　日本的購(gòu)物中心以1969年建設(shè)的玉川高島屋為代表，不過(guò)那時(shí)的購(gòu)物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。從70年代初期到中期，經(jīng)過(guò)整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)以及經(jīng)營(yíng)管理的大型購(gòu)物中心開(kāi)始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個(gè)購(gòu)物中心最具代表。例如千里新城的"謝爾西"購(gòu)物中心、巴恩環(huán)購(gòu)物中心等，它們特殊的建筑景觀，例如挑空廣場(chǎng)、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費(fèi)人潮集中地。 　　從70年代中期到80年代初期

5、，日本開(kāi)始產(chǎn)生了集文化、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)等消費(fèi)行為于一體的新型購(gòu)物中心。例如1978年于東京原宿區(qū)開(kāi)業(yè)的拉佛雷原宿，便是一個(gè)具有整合功能的購(gòu)物中心；同時(shí)在這個(gè)時(shí)期也產(chǎn)生了以下關(guān)Seawall以及青森的三路德購(gòu)物中心為代表的許多遠(yuǎn)離都市、構(gòu)筑于都市外圍的購(gòu)物中心，并且提供了日本大型購(gòu)物中心在郊區(qū)發(fā)展構(gòu)建的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。為了因應(yīng)消費(fèi)服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢(shì)，還產(chǎn)生了許多超過(guò)10萬(wàn)平方公尺的大規(guī)模購(gòu)物中心。 　　大型購(gòu)物中心在日本之所以能夠迅速發(fā)展，具有兩個(gè)基本背景條件：第一，日本是島國(guó)、人口眾多，因此追求土地及空間

6、效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。在這種情況下，能夠在一個(gè)特定的空間內(nèi)提供各種消費(fèi)服務(wù)，同時(shí)又能夠提供定量停車空間的購(gòu)物中心便成為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的最佳手段。加之經(jīng)濟(jì)巨大發(fā)展條件下國(guó)民消費(fèi)能力提高，使得消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品牌的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了大型購(gòu)物中心在日本的產(chǎn)生。購(gòu)物中心在歐、美、日等國(guó)家和地區(qū)發(fā)展了多年，其市場(chǎng)規(guī)模在這些地區(qū)的零售業(yè)中占有舉足輕重的地位，被視為21世紀(jì)最重要的零售業(yè)趨勢(shì)。 　　由于東南亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)起步比較晚，因此購(gòu)物中心的

7、發(fā)展不如美、日等國(guó)家成熟。但是其蓬勃發(fā)展的無(wú)限商機(jī)，已被東南亞各國(guó)作為重要的趨勢(shì)性業(yè)種加以發(fā)展。東南亞經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了居民消費(fèi)能力的大幅提升，加之土地利用極大化觀念的影響，大型購(gòu)物中心在該地區(qū)得以形成一股新的產(chǎn)業(yè)風(fēng)潮。以購(gòu)物中心必須投入15種以上不同行業(yè)的特性而言，十分符合東南亞經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、各種資源實(shí)現(xiàn)最有效整合的效率要求。從購(gòu)物中心發(fā)展的具體情況看，東南亞各國(guó)的購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)很大，并且預(yù)期其數(shù)量及營(yíng)業(yè)額對(duì)經(jīng)濟(jì)面的影響會(huì)更加擴(kuò)大和深遠(yuǎn)。東南亞各國(guó)大型購(gòu)物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有

8、市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義，非常值得國(guó)內(nèi)企業(yè)加以借鑒和學(xué)習(xí)國(guó)際購(gòu)物中心成長(zhǎng)與中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略（三）　　三、關(guān)于中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展戰(zhàn)略 　　比較世界各國(guó)、各地區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合我國(guó)零售業(yè)所面對(duì)的客觀現(xiàn)實(shí)，我們完全可以從別國(guó)的經(jīng)驗(yàn)中取得一些寶貴的借鑒，審時(shí)度勢(shì)地制定適合我國(guó)基本國(guó)情的購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略，即夯實(shí)基礎(chǔ)、協(xié)調(diào)運(yùn)作、穩(wěn)步發(fā)展、成熟推