娛園旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

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1、上饒·萬(wàn)年娛園旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告萬(wàn)年縣招商局項(xiàng)目部2003年5月31目錄第一章項(xiàng)目背景1.1區(qū)位條件1.2微觀環(huán)境1.3市場(chǎng)環(huán)境1.4產(chǎn)權(quán)及機(jī)制1.5開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀1.6優(yōu)勢(shì)分析1.7困難分析第二章旅游資源調(diào)查與分析2.1旅游資源狀況2.1.1起伏的地貌2.1.2秀麗的水體2.1.3宜人的氣候2.1.4民風(fēng)純樸的農(nóng)村景色2.2資源組合評(píng)述2.3資源總體評(píng)價(jià)第三章客源市場(chǎng)分析3.1客源市場(chǎng)定位313.1.1逗留目的分析3.1.2地理來(lái)源分析3.1.3游客嗜好分析3.2限制條件分析3.2.1季節(jié)性、周期性限制因素3.2.2其他旅游點(diǎn)的存在第四章旅游產(chǎn)品

2、市場(chǎng)定位4.1定位原則4.2開(kāi)發(fā)思路4.3市場(chǎng)定位第五章旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)與功能分區(qū)5.1旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)5.2游覽線路組織設(shè)計(jì)第六章旅游區(qū)形象策劃與產(chǎn)品營(yíng)銷策略6.1營(yíng)銷策略6.1.1策略6.1.2營(yíng)銷步驟6.1.3目標(biāo)市場(chǎng)6.2促銷宣傳6.2.1正確的促銷思路316.3.2促銷渠道6.3.3促銷策劃第七章開(kāi)發(fā)的效益估算7.1景區(qū)建設(shè)規(guī)模7.2建設(shè)成本費(fèi)用估算7.2.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)7.2.2綠化工程費(fèi)7.2.3管理費(fèi)7.2.4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7.3效益分析7.3.1直接效應(yīng)7.3.2間接經(jīng)濟(jì)效益第八章實(shí)施步驟與保障機(jī)制8.1分期實(shí)施8.1.1項(xiàng)目分期8.1.2各期

3、目標(biāo)8.1.3實(shí)施步驟8.2保障機(jī)制8.2.1投資開(kāi)發(fā)方式8.2.2經(jīng)營(yíng)管理體制31萬(wàn)年縣娛園旅游度假區(qū)旅游項(xiàng)目策劃總體方案受萬(wàn)年縣珠山鄉(xiāng)黨委、鄉(xiāng)政府及萬(wàn)年縣娛園旅游開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的委托，萬(wàn)年縣招商局、萬(wàn)年縣旅游局、萬(wàn)年縣水利電力勘察設(shè)計(jì)室對(duì)娛園水上旅游度假區(qū)進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)總體策劃。策劃的內(nèi)容包括項(xiàng)目地旅游資源調(diào)查與評(píng)價(jià)、客源市場(chǎng)分析與目標(biāo)市場(chǎng)定位、旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)總體構(gòu)想與定位、旅游產(chǎn)品論證與設(shè)計(jì)、旅游地形象策劃與營(yíng)銷、投資成本估算與效益分析以及分期實(shí)施步驟與策略。第一章項(xiàng)目背景1.1地理位置項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地余源水庫(kù)位于江西省萬(wàn)年縣珠山鄉(xiāng)，地理座標(biāo)為北緯28°

4、40′15″，東經(jīng)117°07′26″。北面是北源村，南部金流村，東有雩紫峰，西至江西水泥廠。庫(kù)區(qū)有余源和金流兩個(gè)村委會(huì)。1.2交通條件項(xiàng)目所在地萬(wàn)年縣位于江西省東北部，境內(nèi)有皖贛鐵路。公路有206國(guó)道穿境而過(guò)，從縣城通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的路面都實(shí)現(xiàn)了硬化。目前庫(kù)區(qū)與外界的交通聯(lián)系只有一條機(jī)耕道。隨著縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)該機(jī)耕道的拓寬、平整，該庫(kù)區(qū)發(fā)展旅游業(yè)的區(qū)位交通條件將得到明顯改善。311.3市場(chǎng)環(huán)境在大力發(fā)展旅游業(yè)的形勢(shì)下，江西省提出了“生態(tài)江西，休閑花園”的旅游發(fā)展構(gòu)想，上饒市提出了大力實(shí)施“鯤鵬戰(zhàn)略“，加快旅游業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)。隨著社會(huì)勞動(dòng)率的不斷提高和城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)

5、濟(jì)的迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民閑暇時(shí)間愈來(lái)愈多，外出旅游的客觀需求愈來(lái)愈強(qiáng)烈，形成了巨大的旅游客源市場(chǎng)。雖然萬(wàn)年周邊地區(qū)水體旅游資源比較豐富。但同類型的水庫(kù)（湖區(qū)）旅游項(xiàng)目則不算太多。開(kāi)發(fā)得比較好的是上饒楓澤湖、婺源鴛鴦湖、萬(wàn)年龍泉湖。但針對(duì)鷹潭、景德鎮(zhèn)等地的客源市場(chǎng)，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)則有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；龍泉湖開(kāi)發(fā)先行一步，正在向市場(chǎng)逐步推銷，則是本項(xiàng)目主要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。1.4產(chǎn)權(quán)及機(jī)制庫(kù)區(qū)邊岸、半島等陸地及其資源產(chǎn)權(quán)絕大部分歸珠山鄉(xiāng)人民政府所有，少部分為陳營(yíng)鎮(zhèn)人民政府所有，庫(kù)內(nèi)水域資源產(chǎn)權(quán)歸珠山鄉(xiāng)人民政府所有。上述兩家單位同屬于萬(wàn)年縣人民政府領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)系融洽，便于

6、協(xié)調(diào)。水庫(kù)邊岸、半島上的山林資源一般按現(xiàn)行政策由珠山鄉(xiāng)或陳營(yíng)鎮(zhèn)下屬村、林場(chǎng)管理，部分采取了承包方式經(jīng)營(yíng)，多數(shù)處于自然狀態(tài)；放養(yǎng)水面由珠山鄉(xiāng)人民政府收回，交給娛園旅游開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司一并經(jīng)營(yíng)。1.5開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀31目前只有江西水泥廠工人、家屬和附近居民到庫(kù)區(qū)游泳游覽，也有一些攝影愛(ài)好者來(lái)此拍攝藝術(shù)照片；半島上沒(méi)有人工建筑；水庫(kù)內(nèi)只有少量條件簡(jiǎn)陋的木船或木排供村民往來(lái)、樵采和捕魚(yú)，旅游開(kāi)發(fā)尚未起步。1.6優(yōu)勢(shì)分析（1）項(xiàng)目地的區(qū)位條件是發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的主要優(yōu)勢(shì)。特別是項(xiàng)目位置處于萬(wàn)年縣城近郊和江西水泥廠廠后，可以形成客流、物流的“盆地效應(yīng)”，有利于形成旅游客源

7、規(guī)模和旅游資本積聚。而項(xiàng)目地本身的資源品質(zhì)是旅游開(kāi)發(fā)后走內(nèi)涵式發(fā)展的內(nèi)在因素。（2）立項(xiàng)單位的黨政領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)發(fā)展旅游業(yè)有高度的認(rèn)識(shí)和積極性。圍繞本項(xiàng)目做了大量相關(guān)工作，政府主導(dǎo)是本項(xiàng)目取得成功的有效保障。（3）整個(gè)項(xiàng)目地理環(huán)境處于一個(gè)相對(duì)封閉的狀態(tài)。水庫(kù)由低山丘陵環(huán)繞，除了一條機(jī)耕道外，沒(méi)有其他對(duì)外機(jī)動(dòng)車道，便于周邊環(huán)境的整體保護(hù)和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，這是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以后不斷提高品位的重要條件。1.7困難分析（1）地質(zhì)地貌條件不是十分優(yōu)越，在社會(huì)上的知名度較低。該水體主要用于本地的水利灌溉，功能比較單一，對(duì)其他地區(qū)沒(méi)有什么影響；庫(kù)區(qū)邊岸土層不夠肥沃，植被種類不夠

8、豐富，園林綠化工程難度較大、周期較長(zhǎng)。（2）旅游基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。庫(kù)區(qū)目前除了通電和機(jī)耕道正在計(jì)劃