城市綜合體商業(yè)社會價值調(diào)研

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1、城市綜合體城市價值、商業(yè)模式調(diào)研報告案例1、東京城市副中心——新宿2、德國柏林市波茨坦廣場——索尼中心3、加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場4、香港IFC5、香港太古城6、紐約洛克菲勒中心7、加拿大多倫多伊頓中心8、東京的陽光城9、新加坡新達(dá)城10、上海新天地11、倫敦碼頭區(qū)——金絲雀碼頭12、法國拉德方斯13、日本橫濱港未來21區(qū)14、泰國長春廣場城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運營模式開發(fā)模式城市綜合體城市價值商業(yè)價值社會價值城市綜合體（1/2）所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居

2、住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達(dá)國家的重點城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤中心等城市綜合體作為一種“泊來品”，在中國發(fā)展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“

3、城中之城”城市綜合體功能框架城市綜合體（2/2）城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過賦予建筑商業(yè)綜合價值，有機(jī)組合在一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。項目選址標(biāo)準(zhǔn)項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎(chǔ)，項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢必須營造齊備的生活系統(tǒng)開發(fā)制約因素城市必須具備足夠的終端消費能力城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套開發(fā)商須具有雄厚的實力和高素質(zhì)對開發(fā)商配套資源的要求東京城市副中心—新宿（1/5）新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約6公里，是

4、東京市內(nèi)主要繁華區(qū)之一，新宿副都心目前建成的商務(wù)區(qū)總用地面積為16.4公頃，商業(yè)、辦公及寫字樓建筑面積為200多萬平方米新宿副都心的經(jīng)濟(jì)、行政、商業(yè)、文化、信息等部門云集于商務(wù)區(qū)，金融保險業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、零售批發(fā)業(yè)、服務(wù)業(yè)成為新宿的主要行業(yè)，人口就業(yè)構(gòu)成已接近東京都中心三區(qū)東京新宿CBD的中央核心商務(wù)區(qū)是以新宿站為中心、半徑為7000米的范圍內(nèi)，聚集了160多家銀行，新宿已成為日本“銀行戰(zhàn)爭”的縮影，是“華爾街”的翻版東京城市副中心—新宿（2/5）東京都政府（都廳）新宿摩天大樓區(qū)高島屋中央公園東京城市副中心—新宿（3

5、/5）新宿區(qū)是一個有著各種不同面貌的城鎮(zhèn)，居住了大約30萬人新宿是東京都的一個交通樞紐，共有9條地鐵線路由此經(jīng)過，日客流量超過了300萬人西新宿以新宿車站為中心，以西的西新宿是東京新規(guī)劃的行政與商業(yè)新都心，東京都的行政中心東京都廳就位在此處，除此之外周遭還包圍了許多大型企業(yè)總社所使用的摩天大樓，此超高層建筑群是東京地區(qū)最早形成的類似區(qū)域南新宿新宿車站南口方向則是百貨公司與商店街云集的商業(yè)地區(qū)，其中最著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店高島屋時代廣場與知名日本連鎖書店紀(jì)伊國屋的總社東新宿相對于西新宿的現(xiàn)代化與整齊，新宿

6、車站以東的東新宿地區(qū)，則是最熱鬧也是最混亂的傳統(tǒng)商業(yè)街地區(qū)，其中，聞名海外的紅燈區(qū)歌舞伎町，就是位在新宿區(qū)之內(nèi)新宿車站北東京城市副中心—新宿（4/5）新宿開發(fā)用地規(guī)模約11個街區(qū)計50公頃，開發(fā)超高層辦公建筑面積160萬平米，規(guī)劃就業(yè)人口30萬，90年代初全部建設(shè)完畢，每天人流量高達(dá)300萬人次，地下連通系統(tǒng)完善，成為東京的國際商務(wù)辦公集聚區(qū)新宿的開發(fā)，部分疏解了市中心的商務(wù)功能和“攔截”了市中心的商務(wù)壓力東京市在新宿區(qū)全面開發(fā)建設(shè)之前，先將該區(qū)內(nèi)的所有交通、市政和公共設(shè)施建設(shè)完成，包括高速公路、廣場、停車場、公園

7、等，使新宿成為完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量開發(fā)商，建成的物業(yè)同樣很快吸引了大量企業(yè)進(jìn)入，使新宿成為最成功的CBD之一新宿CBD的規(guī)劃和建設(shè)是很細(xì)致的，它的特點是避免了房地產(chǎn)開發(fā)商為主導(dǎo)的建設(shè)，而是對商務(wù)、居住及商業(yè)用途規(guī)劃比較合理，且執(zhí)行到位，二是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚規(guī)模達(dá)到日本最大，這主要得益于日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和當(dāng)?shù)卣墓芾矸?wù)水平東京地鐵新宿站鏈接八條軌道交通線路，但是新宿站不僅是一條地下商業(yè)街，更是將公共汽車站、出租汽車站、地下停車場以及商店、銀行、地下商業(yè)街等布置在同一建筑物內(nèi)新宿采用地下步行街系統(tǒng)，將整

8、個地區(qū)車站、商場、文化、娛樂等設(shè)施連為一體。新宿西區(qū)根據(jù)地勢將地下和地上高架步行街有機(jī)鏈接，并設(shè)置了兩條自動人行步道，行人可方便、迅速地從車站到達(dá)東京都政府、各商務(wù)辦公設(shè)施和中央公園東京城市副中心—新宿（5/5）德國柏林市波茨坦廣場—索尼中心（1/4）索尼中心位于德國柏林市中心的波茨坦廣場，是整個波茨坦廣場改造工程的一部分1989年，柏林墻倒了之后，該地區(qū)的