增強(qiáng)房地產(chǎn)項目成本監(jiān)管 .doc

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1、增強(qiáng)房地產(chǎn)項目成本監(jiān)管增強(qiáng)房地產(chǎn)項目成本監(jiān)管增強(qiáng)房地產(chǎn)項目成本監(jiān)管增強(qiáng)房地產(chǎn)項目成本監(jiān)管  1房地產(chǎn)商介紹  當(dāng)前全球的金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)不景氣,增加了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性,多個城市已經(jīng)出現(xiàn)房價下降、成交量大幅萎縮的局面。在這個非常時期,房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要對目標(biāo)市場做好周密的預(yù)測,采取相應(yīng)的對策,避免盲目投資,掌握好各階段的成本管理與控制的方法尤為重要。房地產(chǎn)項目開發(fā)的最終目標(biāo)是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化,當(dāng)工程項目合同價格已經(jīng)確定時,成本便是最終效益的決定因素。只有在保證產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的同時,穩(wěn)健地控制住項目成本,才能產(chǎn)生利潤,才能在激烈競爭的

2、市場中保持最佳的利潤空間,價值最大化的目標(biāo)才可能實現(xiàn)?! ?現(xiàn)狀與問題  目前,我國房地產(chǎn)項目開發(fā)中普遍存在一種現(xiàn)象,即設(shè)計部門只考慮產(chǎn)品的功能及使用壽命,不考慮產(chǎn)品的設(shè)計成本;搞技術(shù)的只負(fù)責(zé)技術(shù)和質(zhì)量,選用可行卻不經(jīng)濟(jì)的方案施工,雖然保證了質(zhì)量但增大了成本;搞工程的只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度;搞材料的只負(fù)責(zé)材料的采購及進(jìn)場點(diǎn)驗工作;銷售部門只管銷售,不考慮銷售費(fèi)用等。由于各行其是,沒有一個統(tǒng)一的考慮,使得成本指標(biāo)居高不下。另外,不少項目由于受到市場環(huán)境及開發(fā)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行狀況的影響,其開發(fā)周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過計劃時長,導(dǎo)致財務(wù)費(fèi)用和管理成本大量增加,造成企業(yè)負(fù)

3、擔(dān)加大,利潤顯著減少。  造成這些問題的主要原因是由于許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目管理時,市場觀念不強(qiáng),缺乏成本競爭意識,適應(yīng)環(huán)境變化的能力較差。而且項目事前成本管理薄弱,成本預(yù)測、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性,成本管理存在一定的盲目性?! ?有效成本管理的途徑  搞好成本預(yù)測,編制有效可行的成本計劃?! 〗⒁恢I(yè)化水平高的內(nèi)部預(yù)算隊伍,必須在施工前期編制完成內(nèi)部預(yù)算,建立預(yù)測模型,選擇成本預(yù)測方法,進(jìn)行成本預(yù)測,制定目標(biāo)成本。具體做法為,根據(jù)施工組織設(shè)計和生產(chǎn)要素的配置等情況,按施工進(jìn)度計劃,確定每個項目月、季成本計劃和項

4、目總成本計劃,計算出保本點(diǎn)和目標(biāo)利潤,作為控制施工過程生產(chǎn)成本的依據(jù)。通過成本預(yù)測可以使項目經(jīng)理部在工程項目未施工之前,就已在項目利潤的高低上有初步的了解,選擇成本低、效益好的最佳成本方案,并能夠在施工項目成本形成過程中,針對薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制,克服盲目性,提高預(yù)見性。  加強(qiáng)全過程的成本控制,實現(xiàn)全面的動態(tài)管理?! 》康禺a(chǎn)項目成本控制應(yīng)做到事前有預(yù)算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步設(shè)計階段,項目成本確定比重最大的發(fā)生在招標(biāo)階段,成本控制最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項目施工階段,竣工結(jié)算階段是確定項目最后收入和成本的階段。 

5、 事先成本控制。設(shè)計階段的成本控制是項目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn),其對工程造價的影響在75%以上,一般采用限額設(shè)計結(jié)合多方案擇優(yōu)的方式保證有效的成本管理。設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下,由設(shè)計人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計思路,成本控制中心人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較,尋找造價最低的設(shè)計方案。同時要重視施工圖設(shè)計的優(yōu)化工作,施工方案是一個工程進(jìn)行施工的指導(dǎo)性文件,方案的優(yōu)劣直接決定了項目施工造價的多少,因此在開工前要加強(qiáng)施工方案的審核及優(yōu)化,即選擇技術(shù)上可行,經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案?! ∈轮谐杀究刂?。工程實施階段對建設(shè)項目全過程造價管理來說,是最難、最復(fù)雜

6、的階段。因為此階段是項目投資決策的具體落實,是資金投入的最大階段,節(jié)約的余地已經(jīng)很小,但浪費(fèi)的可能性卻很大。施工階段的成本控制主要包括:編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求,將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對象;詳細(xì)進(jìn)行工程計算,復(fù)核工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證;注重合同的修改和補(bǔ)充工作。在項目實施階段工程造價師每月必須編制一份造價控制報表,報表中應(yīng)包含本月的工程實際進(jìn)度和實際投資情況,下月進(jìn)度計劃和計劃投資情況,本月累計實際進(jìn)度和投資情況等。同時進(jìn)行必要的投資偏差分析,目的就是為了適時監(jiān)控項目

7、投資及進(jìn)展情況?! ∈潞蟪杀究刂?。施工結(jié)算是項目管理的終點(diǎn)站,在承包方提供的結(jié)算報告的基礎(chǔ)上,認(rèn)真審核工程預(yù)結(jié)算,剔除不合理增加的費(fèi)用,根據(jù)所掌握的工程竣工圖、設(shè)計變更單、各種簽證資料、材料價格信息,著重審查工程量是否高估冒算,是否抬高材料價格,并加強(qiáng)合同管理,實行合同逐項審查制度。此外,在工程竣工交付使用后,要進(jìn)行項目后評價,對項目的全過程管理形成書面情況報告?! ?qiáng)化成本管理體系,完善各部門人員的職能分配?! 〖訌?qiáng)成本管理離不開科學(xué)合理的預(yù)算制度,建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對預(yù)算管理與控制的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)置,通過建立一套規(guī)范的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合

8、的成本管理體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作,監(jiān)督成本控制過程,保障項目按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控

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