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1、哈爾濱寫字樓市場調(diào)研報告一、哈爾濱寫字樓的發(fā)展歷史2（一）辦公樓的公有化——國有分配制2（二）政府機(jī)構(gòu)改革促進(jìn)了寫字樓的市場化4（三）哈埠賓館——寫字樓租賃市場的后起之秀7（四）民營企業(yè)的發(fā)展推動了寫字樓市場的繁榮9（五）開發(fā)區(qū)打造新經(jīng)濟(jì)，寫字樓演繹CBD10二、哈爾濱寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀11（一）哈埠寫字樓辦公區(qū)域的劃分11（二）哈埠寫字樓租賃市場供給形態(tài)的劃分11（三）各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎馐矍闆r的調(diào)查121、南崗中心區(qū)12（1）南崗中心區(qū)寫字樓租售價位調(diào)查13（2）南崗中心區(qū)賓館寫字間租賃價格情況13（3）南崗中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套
2、情況調(diào)查14（4）南崗中心區(qū)寫字樓客戶特征：15A、南崗中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查15B、寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì)16C、寫字樓用戶企業(yè)規(guī)模172、省政府中心區(qū)17（1）省政府中心區(qū)寫字樓租售價位調(diào)查17（2）省政府中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查18（3）省政府中心區(qū)寫字樓客戶特征19A、省政府中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查19B、寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì)21C、寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模213、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)22（1）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓租售價位調(diào)查22（2）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)賓館寫字間租賃價格調(diào)查22（3）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查23（4）開發(fā)區(qū)南
3、崗集中區(qū)寫字樓客戶特征23A、地王大廈投資型客戶分析23B、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì)24C、寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模244、道里中心區(qū)25（1）道里中心區(qū)寫字樓租售價位調(diào)查26（2）道里中心區(qū)賓館寫字間租賃價格調(diào)查26（3）道里中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調(diào)查26（4）道里中心區(qū)寫字樓客戶特征27A、道里中心區(qū)寫字樓客戶調(diào)查27B、道里中心區(qū)寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì)27三、哈爾濱寫字樓市場調(diào)研結(jié)論分析28（一）企業(yè)選擇寫字樓的特征28341、新辦小企業(yè)首選住宅辦公282、有實力的服務(wù)性行業(yè)開始注重企業(yè)形象293、星級賓館酒店成為寫字樓租
4、客的附加選擇29（二）寫字樓—高首付高利率帶來高成本29（三）會展經(jīng)濟(jì)將帶動CBD寫字樓旺銷30（四）開發(fā)區(qū)寫字樓客戶的特征311、對寫字樓的要求普遍較高312、大面積租購的企業(yè)開始增多31（五）哈爾濱寫字樓市場未來趨勢———售價租金整體回落311、哈爾濱本土企業(yè)購買力不足322、金融政策始終沒有放開323、政府對企業(yè)相關(guān)政策不清晰32一、哈爾濱寫字樓的發(fā)展歷史哈爾濱是金、清兩代王朝的發(fā)祥地。公元1115年，金代在上京（哈爾濱阿城市）建都。19世紀(jì)末，哈爾濱已出現(xiàn)村屯數(shù)十個，居民約3萬人，交通、貿(mào)易、人口等經(jīng)濟(jì)因素開始膨脹,為城市
5、的形成與發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。1896年至1903年，隨著中東鐵路建設(shè)，工商業(yè)及人口開始在哈爾濱一帶聚集。中東鐵路建成時，哈爾濱已經(jīng)形成近代城市的雛形。20世紀(jì)初，哈爾濱已成為國際性商埠，先后有33個國家的16萬余僑民聚集這里，16個國家在此設(shè)領(lǐng)事館。與此同時，中國民族資本也有了較大發(fā)展，建立起哈爾濱在當(dāng)時的北滿經(jīng)濟(jì)中心和國際都市地位。隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮，哈爾濱自1896年開始興建了眾多的歐式寫字樓，形成了最早的辦公樓群，解放以后這些辦公樓又統(tǒng)一歸國家所有。（一）辦公樓的公有化——國有分配制34新中國成立以后，政府通過沒收敵偽房地產(chǎn)和住宅的
6、方式，迅速確定了辦公樓及住宅的國有化基礎(chǔ)；并將這些辦公樓及住宅分配給政府機(jī)關(guān)和國家職工。建國后哈爾濱政府接管辦公樓分配表建設(shè)時間原使用機(jī)構(gòu)現(xiàn)使用機(jī)構(gòu)地址1909年俄國僑民會教育書店道里區(qū)中央大街122號1912年橫濱正金銀行黑龍江省美術(shù)館道里區(qū)地段街133號1923年英國匯豐銀行中國銀行哈爾濱分行道里區(qū)兆麟街37號1932年滿洲中央銀行中國工商銀行田地支行道里區(qū)田地街115號1906年中東鐵路管理局哈爾濱鐵路局南崗區(qū)西大直街51號1925年南滿鐵路駐哈辦事處哈爾濱鐵路公安局南崗區(qū)紅軍街108號1902年華俄道勝銀行黑龍江省工商聯(lián)合
7、會南崗區(qū)紅軍街77號1907年中東鐵路中央電話局鐵路中心醫(yī)院辦公樓南崗區(qū)銀行街31號1920年蘇僑音樂?？茖W(xué)校黑龍江省外事辦公室南崗區(qū)奮斗路292號1922年吉黑郵政管理局黑龍江省郵電管理局南崗區(qū)民益街100號1928年銀行農(nóng)業(yè)銀行道外支行道外區(qū)北四道街18號1936年哈爾濱弘報會館黑龍江日報社道里區(qū)經(jīng)緯街5號1925年哈爾濱萬國儲蓄會哈爾濱教育委員會道里區(qū)中央大街1號1923年德國領(lǐng)事館省供銷合作聯(lián)合社道里區(qū)西二道街6號1920年丹麥領(lǐng)事館市文學(xué)藝術(shù)界聯(lián)合會道里區(qū)田地街89號隨著新中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，國家也開始集中建設(shè)辦公樓及工
8、商業(yè)用房，形成了一些設(shè)計和功能比較簡樸，但施工質(zhì)量較高的建筑。這些房地產(chǎn)投資都是在國家高度統(tǒng)一的計劃體制下完成的，是集中投資建設(shè)的結(jié)果。到1979年，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)投資90%以上是來自中央和地方政府的財政撥款，政府基本上是房地產(chǎn)產(chǎn)品的惟一供給者
