房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集.doc

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1、第一二章作業(yè)一．選擇、填空題1、甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實(shí)體方面甲好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等其他方面兩者相當(dāng)，該兩宗房地產(chǎn)的價(jià)值相比有（）。2、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A建筑技術(shù)B土地權(quán)利設(shè)置C相鄰關(guān)系D土地使用管制3、建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和（）三種。A區(qū)分共有B區(qū)分所有C公有D私有4、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有？？？5、某土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共20層，且建筑密度為60％，則容積率為（）6、房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分為（）幾類。二．判斷題1.土地具有位置固定性的特點(diǎn)是指土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置固定不變（）2.兩宗

2、實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大不同，而如果權(quán)益相同，則價(jià)值不可能有很大的不同（）3.同一宗房地產(chǎn)在不同估價(jià)目的下所得的評估價(jià)值也應(yīng)近似（）三．問答題1、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的概念分別是什么？2、中國目前有那些房地產(chǎn)權(quán)利，其概念是什么？3、從房地產(chǎn)估價(jià)角度看，對一宗土地的認(rèn)識包括那些方面？4、從房地產(chǎn)估價(jià)角度看，描述第4教學(xué)樓？5、從房地產(chǎn)估價(jià)的角度，描述西華大學(xué)的區(qū)位？5、什么是房地產(chǎn)估價(jià)的概念？6、房地產(chǎn)的特性有那些？137、什么是價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)方法？8、土地利用時(shí)要受到那些限制？9、對房地產(chǎn)估價(jià)來說，房地產(chǎn)的分類有幾種，各包含哪些？第三章作業(yè)一

3、．選擇、填空題1、不是導(dǎo)致商品住宅供給變化的主要因素是（）A開發(fā)成本的變化B、消費(fèi)者收入的變化C價(jià)格的變化D開發(fā)商對未來的預(yù)期2、甲土地的樓面地價(jià)2000元/㎡，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)1500元/㎡，容積率為7，若兩塊土地的面積等其他情況相同，其總價(jià)相比有（）。3、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價(jià)的不同點(diǎn)是（）。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同B、交易日期不同C、估價(jià)目的不同D估價(jià)對象的狀況不同4、預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)（）5、()是隨著時(shí)間的推移而減少。A原始價(jià)值B帳面價(jià)值C市場價(jià)值D投資價(jià)值二．判斷題1、房地產(chǎn)盡管同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，但此兩者

4、沒有內(nèi)在關(guān)系。（）2、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會(huì)選擇甲土地。3、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格依據(jù)了其評估價(jià)格，則說明該成交價(jià)格是公平合理的。（）4、交易雙方自愿成交的價(jià)格屬于正常成交價(jià)格。（）5、理論價(jià)格并不是現(xiàn)實(shí)價(jià)格，評估價(jià)格才是現(xiàn)實(shí)價(jià)格。（）三．計(jì)算題1、某期房尚有2.5年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為6000元/㎡，出租的年末凈收益為1000元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的4%，試計(jì)算該期房目前的價(jià)格。2、某宗土地總面積4000㎡，容積率為2

5、，對應(yīng)的土地單價(jià)為1200元/13㎡，現(xiàn)允許將容積率增加到3.5，樓面地價(jià)不變，試計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。市場比較法作業(yè)題一、選擇題1、市場法的理論依據(jù)是(??B?)A、適合原理???B、替代原理???C、最高最佳使用原則???D、均衡原理2、比準(zhǔn)價(jià)格是一種（D）A、公平市價(jià)B、評估價(jià)格C、市場價(jià)格D、理論價(jià)格3、市場比較法中的交易情況修正是對(??B??)價(jià)格本身是否正常的修正.A、交易實(shí)例???B、可比實(shí)例???C、估價(jià)對象?????D、標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)例4、在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于（???D）調(diào)整。?A、權(quán)益狀況B、區(qū)位狀況C、實(shí)物狀況D、年限狀況5、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常

6、價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。A、0.060??????????B、0.940???????C、1.060??????????D、1.0646、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。A、2290.91????????B、2326.41????C、2344.16???????D、2308.667、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0．98，則其依據(jù)為(???)。A、可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對象的區(qū)域因素，對價(jià)格的影響幅度為2％B、可比

7、實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對象的區(qū)域因素，對價(jià)格的影響幅度為2％C、可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對象的區(qū)域因素，對價(jià)格的影響幅度為2.04％D、可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對象的區(qū)域因素，對價(jià)格的影響幅度為2.04％8、下列（）情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高。A、賣方不了解行情B、政府協(xié)議出讓C、購買相鄰地產(chǎn)D、設(shè)立抵押的房地產(chǎn)9、可比實(shí)例是相鄰房地產(chǎn)的合并交易，則以此為據(jù)求算出來的比準(zhǔn)價(jià)格往往比實(shí)際正常價(jià)格（）13A、高