債務重組中以房抵債相關(guān)納稅問題.doc

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1、債務重組中以房抵債相關(guān)納稅問題債務重組中以房抵債相關(guān)納稅問題　　導讀：在當前經(jīng)濟環(huán)境低迷的情況下，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，舉債是再所難免的，以房抵債也是時下經(jīng)常發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務?！　≡诋斍敖?jīng)濟環(huán)境低迷的情況下，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，舉債是再所難免的，以房抵債也是時下經(jīng)常發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當債務無法按期支付時。有時候，不得不選擇以企業(yè)資產(chǎn)“房產(chǎn)”抵償債務，但是，對于以房抵債的涉稅問題目前企業(yè)管理人員對此的認識并不全面，經(jīng)常以習慣性的想當然的思維進行處理，不免會為經(jīng)濟業(yè)務的處理帶來一定的納稅風險?！　∷裕裉觳龍蛑v稅和大家一同來探討這以房抵債的相關(guān)納稅問題，希望對你

2、能有所幫助。　　對于債務方而言，發(fā)生“以房抵債”，可能會涉及那些稅收呢？下面我將以一個案例來進行詮釋?！　“咐骸　∶鬟_公司2016年向當?shù)匾患毅y行借款5000萬元，期限為3年，用公司外購的一棟商業(yè)樓作抵押，所借款項用于生產(chǎn)經(jīng)營。由于市場環(huán)境惡化，2016年借款到期時，無法歸還?！　?016年12月，該銀行將明達公司告上了法院，2016年6月，由法院出面協(xié)調(diào)，雙方達成債務重組協(xié)議，以明達公司外購的該棟商業(yè)樓原價3500萬元，市場評估作價5000萬元抵頂銀行貸款本息5800萬元?！　≡谔幚碓撘苑康謧臉I(yè)務過程種，明達公司管理人員是如何考慮相關(guān)稅收的呢？　　一、增值稅　　習慣性思維　　時常會讓管

3、理人員習慣性的思維，2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，企業(yè)按取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。　　即：÷×5%=萬元　　政策細節(jié)　　然而根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復》國稅函[1998]第771號文相關(guān)規(guī)定。　　單位或個人以房屋抵頂有關(guān)債務，不論是經(jīng)雙方協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟利益，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務的行為，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！　〖矗?000÷×5%=萬元　　通過以上增值稅相關(guān)稅收政策規(guī)定，

4、同樣的業(yè)務在不同的方式下，稅收的繳納是不一樣的，如果是正常的轉(zhuǎn)讓是按差額繳納增值稅，然而以房屋抵頂債務卻是全額繳納增值稅，所以如果按習慣性思維就有可能給企業(yè)帶來納稅風險。　　當然營改增后國稅函[1998]第771號文是否會調(diào)整，還需要進一步等待相關(guān)政策的出臺?！　《?、土地增值稅　　習慣性思維　　時常會讓非房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員習慣性的以為，只有房地產(chǎn)企業(yè)才需要繳納土地增值稅，一來是因為非房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員對土地增值稅了解較少；二來也是因為在非房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)繳納土地增值稅的情況也很少出現(xiàn)，因此，在非房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，一般不會想到土地增值稅?！　≌呒毠?jié)　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值

5、稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。　　根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第七條規(guī)定關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題，《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第、項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，

6、未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！　〖矗杭僭O(shè)不考慮其他相關(guān)稅費　　增值率=[5000-3500×]÷[3500×]=%　　土地增值率=[5000-3500×]*30%=萬元　　通過以上土地增值稅相關(guān)政策的規(guī)定，企業(yè)在發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并取得收入時，無論是否屬于房地產(chǎn)企業(yè)，都是需要根據(jù)增值額繳納土地增值稅的。