高房價下的集團利益分析、房價走勢與對策

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1、摘要:房地產(chǎn)是近年來中國利益博弈最典型的領域,房價過高已是不爭的事實,集團利益決定著房價走勢,高房價下的集團利益分析有助于弄清中國房地產(chǎn)價格的來龍去脈,有利于房地產(chǎn)市場政策的制訂和實施。關(guān)鍵詞:高房價;集團利益房價走勢;宏觀策略一、高房價下的房地產(chǎn)開發(fā)商利益分析房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場的利益主體,是高房價最為直接的受益者。高房價為開發(fā)商帶來的好處主要在于:1.高價可促銷差品、積壓品。在高房價形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下,人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣,此種“稀缺”業(yè)態(tài),有助于房產(chǎn)商達到競銷差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓”“九九年走高”即

2、是房產(chǎn)商競銷存貨的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房產(chǎn)價格連續(xù)高漲,消費者心理受到強烈打壓,受投資尋租與投機獲利的動機驅(qū)使,消費資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下,消費、投資、投機三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向,潛在和現(xiàn)實的需求與現(xiàn)實供給形成巨大需求缺口假象,這使得真實的市場供需關(guān)系受到強烈扭曲,而制造出的“繁榮景象”反過來又成為房產(chǎn)商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風險,空頭套利。2003年后,房價的走高趨勢、住房信貸、預售制度致使房產(chǎn)商的投資回報與經(jīng)營風險存在著嚴重的非對等性,讓房地產(chǎn)商實現(xiàn)了無風險炒作,這是房地產(chǎn)市場正

3、常發(fā)展與扭曲的分界點。4.高房價下,更加有利于開發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2004年以來,我國房地產(chǎn)價格在越來越大程度上由少數(shù)開發(fā)商決定,即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價格聯(lián)盟,哄抬房地產(chǎn)價格(許經(jīng)勇、馬原,2005)。中國的房地產(chǎn)定價已不再是簡單的成本費用定價、商品價值定價和市場定價,而是包含了強烈的人為因素,這種定價是通過開發(fā)商的利益協(xié)作與聯(lián)合來完成的,這種定價方式采用的是利益協(xié)同、主觀操控方式,帶有明確的方向性、持久性和擴散性。二、高房價下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析伴隨著過去5年房地產(chǎn)市場需求旺盛、價格持續(xù)走高的趨勢,與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門

4、、單位,獲得了各自利益,實現(xiàn)了較快的發(fā)展(上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加)。房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應牽動的部門廣泛,同時,這種溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的雙高特點,具有明顯的正向相關(guān)性(郭貴祥,2005)。受到收入分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響,形成現(xiàn)實需求不足、消費乘數(shù)下降、科技拉動尚不具備的市場背景,在這種背景下,房地產(chǎn)成為一國經(jīng)濟發(fā)展拉動、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上佳選擇。房價上漲為房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)部門、單位現(xiàn)時帶來的實質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂觀房價上

5、漲,甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時的,甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身未來的長遠發(fā)展)。介于上述房地產(chǎn)市場的高度相關(guān)性,房地產(chǎn)市場調(diào)控與開發(fā)商行為約束應注意兩個方面的問題:一是多部門的協(xié)同調(diào)控,二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動的持續(xù)動力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的利益保證。三、高房價下相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)部門利益分析銀行不是房地產(chǎn),房地產(chǎn)也不應當是銀行。時下的“銀行房地產(chǎn)、房地產(chǎn)銀行”(銀行擔風險、房地產(chǎn)分紅利)現(xiàn)象,是雙方責權(quán)、利益交叉、替代、合作、依賴失“度”的結(jié)果,縱容的是房地產(chǎn)炒作投機。我國的房地產(chǎn)金融主要是以銀行為主導的房地產(chǎn)借貸資本。房地產(chǎn)商品保值、增值的穩(wěn)定性

6、使得房地產(chǎn)商能夠得到金融融資的信賴,致使金融利益與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合得高度緊密。但這種緊密必須有個“度”的問題,這個“度”在市場經(jīng)濟條件下即是銀行金融商品的保值增值。既有助于產(chǎn)業(yè)發(fā)展又實現(xiàn)自身的保值、增值是金融資產(chǎn)運作的基本法則,但在有計劃的市場經(jīng)濟條件下,國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控任務則顯得更為重要。1997年亞洲金融危機中中國方面為幫助鄰國早日擺脫危機保持匯率不變的承諾損失,充分驗證了中國金融國家金融宏觀調(diào)控的突出地位。站在保值獲利的角度上,房地產(chǎn)價格的適度上揚帶動房地產(chǎn)投資信貸的保值和增值理所當然地成為銀行信貸支持房價上漲的合理依據(jù)。房地產(chǎn)炒作行為帶來的價格虛漲套利風險

7、是銀行借貸所不愿意看到的,特別是當房地產(chǎn)市場的價格泡沫致使房地產(chǎn)的“炒作套利”發(fā)展為房地產(chǎn)的“炒作套貸”更是銀行資產(chǎn)所不允許的。但站在國家宏觀調(diào)控的“度”上,上述現(xiàn)象中的“炒作套利”是默認的,后一種現(xiàn)象中的“炒作套貸”則要看對國家宏觀經(jīng)濟的影響程度和宏觀經(jīng)濟調(diào)控的指向性要求。四、高房價下相關(guān)政府部門的利益分析政府機構(gòu)作為公益部門,除非具有引導產(chǎn)業(yè)、扶持產(chǎn)業(yè)的必要,不應將公共管理權(quán)傾向某一產(chǎn)業(yè)部門甚至與產(chǎn)業(yè)部門的利益捆綁在一起。公共權(quán)利與產(chǎn)業(yè)利益的捆綁必將刺激產(chǎn)業(yè)部門與公共權(quán)力的共同利益,通過行政、經(jīng)濟的互助互益攫取更高的共同利益的同時犧牲的是公共權(quán)力整體的公益

8、性。這也就是說公共權(quán)利的逐利性行為是以