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1、目錄前言---------------------------------------3第一部分：九九年深圳商品住宅市場總體狀況-------4一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析-----------------------4二、運(yùn)行特征-------------------------------7三、供給狀況------------------------------12四、銷售狀況------------------------------13五、價(jià)格走勢------------------------------14六、深圳商品住宅市場客戶需求分析----------15（一）客戶基本特征---
2、------------------15（二）購買時(shí)間置業(yè)次數(shù)---------------19（三）購買區(qū)域的影響因素---------------23（四）對(duì)住房的基本要求-----------------26（五）付款方式和月供款額---------------38（六）對(duì)物業(yè)的設(shè)備要求-----------------42第二部分：2000年市場趨勢展望-----------------46一、總體態(tài)勢分析------------------------46二、趨勢展望----------------------------47第三部分：福田區(qū)商品住宅區(qū)域狀況分析---------
3、-50一、片區(qū)范圍定義及概況簡介----------------50二、福田區(qū)高層住宅市場分析----------------54三、香蜜湖片區(qū)概況分析--------------------57（一）香蜜湖片區(qū)基本概況---------------57（二）香蜜湖片區(qū)住宅市場現(xiàn)狀概述-------58（三）香蜜湖片區(qū)住宅市場樓盤特征分析---59（四）香蜜湖住宅物業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析-----64四、景田片區(qū)概況分析----------------------70（一）景田片區(qū)基本概況--------------------70（二）景田片區(qū)物業(yè)類型狀況----------------71（
4、三）景田片區(qū)物業(yè)類型分析----------------72（四）景田片區(qū)商業(yè)類型及網(wǎng)點(diǎn)分布----------73（五）景田片區(qū)未來規(guī)劃--------------------74（六）景田片區(qū)商品住宅市場客戶需求分析----77（七）景田片區(qū)現(xiàn)存問題及應(yīng)對(duì)建議----------78（八）景田片區(qū)的市場走向------------------80（九）景田片區(qū)內(nèi)競爭概況分析--------------82總結(jié)------------------------------------108前言本報(bào)告是在實(shí)地調(diào)查及資料收集的基礎(chǔ)上對(duì)深圳商品住宅市場進(jìn)行分析研究，重點(diǎn)針對(duì)本項(xiàng)目所在的福田區(qū)，尤
5、其是香蜜湖片區(qū)、景田片區(qū)的商品住宅市場進(jìn)行調(diào)查分析和前景預(yù)測，以期為本項(xiàng)目的定位和日后的銷售推廣策略提供市場依據(jù)和有效的啟示和借鑒作用。第一部分：九九年深圳商品住宅市場總體狀況分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析1、經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定樓市復(fù)蘇速度仍不盡人意*國家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測99年國內(nèi)國民生產(chǎn)總值(GDP)將達(dá)83190億元，比98年增長7.1%左右；出口情況比98年的為佳。在2000年，政府將重點(diǎn)抓好國企改革、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、支持科技進(jìn)步、擴(kuò)大內(nèi)需等工作，國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。*亞太經(jīng)濟(jì)合作會(huì)議對(duì)亞洲各國未來兩年（2000年、2001年）的經(jīng)濟(jì)預(yù)測僅有3%的增長，相比過去幾年（98年以前）的亞洲整體增長目標(biāo)有
6、所下降，加上亞洲各國經(jīng)濟(jì)體制實(shí)際上仍存在各種問題，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景持審慎樂觀態(tài)度。*亞洲一些國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況雖有回穩(wěn)趨勢，但前景未見完全明朗。香港經(jīng)濟(jì)雖有復(fù)蘇表現(xiàn)，但失業(yè)率依然高達(dá)6%，商業(yè)消費(fèi)水平偏低。雖然香港樓市近期有利好消息傳出，然而整體經(jīng)濟(jì)仍欠堅(jiān)挺。*中國國內(nèi)改革困難仍很大，下崗問題不容樂觀，國民消費(fèi)未見明顯增長。*據(jù)統(tǒng)計(jì)信息局估計(jì)，99年深圳經(jīng)濟(jì)增長14%，較去年的15.8%下降近1.8個(gè)百分點(diǎn)，估計(jì)2000年整體經(jīng)濟(jì)增長為12%，深圳的經(jīng)濟(jì)增長速度繼續(xù)有一定幅度的放緩。*99年11月～12月，中國與美、加、日等多國就中國加入WTO達(dá)成雙邊協(xié)議，這些利好消息傳出，有利于刺激樓市
7、趨于活躍。2、銀行信貸優(yōu)惠政策刺激有效需求*99年6月11日，央行宣布金融機(jī)構(gòu)貸款利率再次下調(diào)，其中存款利率平均減一厘，貸款利率平均減3/4厘。政府本次減息的目的非常明確，旨在通過貨幣政策手段刺激消費(fèi)，啟動(dòng)住宅消費(fèi)市場，擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。*99年9月1日，央行決定自99年9月21日起，各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款最長期限由現(xiàn)行的20年延長到30年；個(gè)人住房貸款利率最高水平由年利率6.3315%降為5.58%，降息幅度達(dá)0.
