恒升企業(yè)昆山項(xiàng)目.ppt

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1、昆山恒升名鑄四季廣場(chǎng)項(xiàng)目初步戰(zhàn)略思考市場(chǎng)解讀產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位3目錄４２產(chǎn)品定位51項(xiàng)目解讀1產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位3４２5項(xiàng)目解讀市場(chǎng)解讀區(qū)域概況地塊位置及交通條件地塊四至條件地塊周邊資源地塊面臨問(wèn)題初步價(jià)格建議昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況■從上圖中顯示，由于樓市調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，限貸限購(gòu)政策的雙重壓力之下，使得2011年昆山樓市同比去年下降幅度明顯，今年3月成交僅1837套，同比下滑率高達(dá)40.6%；4月份成交2504套，環(huán)比增長(zhǎng)36.31%；5月份成交2869套，環(huán)比增長(zhǎng)12.7%；而6月份上半月成交985套，環(huán)比下滑16%，形勢(shì)不是很樂(lè)觀?！鰪膮^(qū)域成交表現(xiàn)來(lái)看，與

2、2010年上半年同期相比，今年的昆山樓市除了開(kāi)發(fā)區(qū)、陸家鎮(zhèn)以及南部水鄉(xiāng)的成交量有所上漲外，其余各區(qū)域均出現(xiàn)了不同程度的下跌。統(tǒng)計(jì)顯示，2011年上半年昆山樓市銷(xiāo)售冠軍區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)，共成交4683套，與2010年同期相比增加122套，增幅為2.67%。花橋鎮(zhèn)位居第二，周市鎮(zhèn)位居第三。昆山玉山鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況■從右圖中看出，由于受到嚴(yán)厲的限貸限購(gòu)房產(chǎn)調(diào)控政策影響，昆山玉山鎮(zhèn)今年上半年成交下降明顯，去年1月--6月玉山鎮(zhèn)總成交量為2880套，今年玉山鎮(zhèn)1—6月共計(jì)成交1222套，同比下降57.6%，而今年玉山鎮(zhèn)3月成交238套，4月成交268套，5月成交383

3、套，6月成交不到200套，未來(lái)成交形勢(shì)不容樂(lè)觀。區(qū)域在售競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查樓盤(pán)名稱(chēng)發(fā)展商所屬板塊總建筑面積（萬(wàn)㎡）物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）榮記玖瓏灣榮記置業(yè)市中心175170公寓13000元景秀麗都廣場(chǎng)昆山大成房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司市中心67000公寓、商鋪、辦公樓、酒店式公寓9000--12000元翡翠名都昆山翡翠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司市中心95880住宅、酒店式公寓9000—12000元鹿城一品昆山光達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司市中心55991住宅、商鋪10000—12000元弘輝首璽昆山弘輝建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司市中心330000住宅12000—14000元綠中海雅苑寶路（昆山）

4、房產(chǎn)有限公司市中心170020高層、別墅9000—11000元（公寓）10000--11000元（別墅）巴比倫國(guó)際廣場(chǎng)和融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司城南板塊120000小高層均價(jià)9000元衡山城江蘇衡山置業(yè)有限公司城南板塊249000多層、小高層、高層均價(jià)9400元外灘印象花園昆山星耀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)區(qū)155986高層均價(jià)7700元表：本項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)一覽表分析：上表中顯示的為項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)情況，目前該區(qū)域總體均價(jià)在11000—12000元/平方米，區(qū)域產(chǎn)品主要以高層公寓與酒店式公寓為主。區(qū)域在售個(gè)案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)樓盤(pán)名稱(chēng)發(fā)展商總占地（㎡）容積率綠化率總

5、建面積（萬(wàn)㎡）榮記玖瓏灣榮記置業(yè)506273.535%175170景秀麗都廣場(chǎng)昆山大成房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司240002.535.5%67000翡翠名都昆山翡翠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司222283.431%95880鹿城一品昆山光達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司80005.227.9%55991弘輝首璽昆山弘輝建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司921033.535%330000綠中海雅苑寶路（昆山）房產(chǎn)有限公司929571.8347%170200外灘印象花園昆山星耀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司548142.535%155986表：本項(xiàng)目周邊在售各樓盤(pán)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：表中為在售個(gè)案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目周邊在售個(gè)案主要以

6、高層公寓為主，體量都在10萬(wàn)方以上，以2房與3房居多。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究?在售個(gè)案列舉表：推案產(chǎn)品戶(hù)型配比分析：該樓盤(pán)住宅部分戶(hù)型比較單一，分配比例為1：1；酒店式公寓部分，都以小戶(hù)型為主，酒店式公寓類(lèi)客群主要為投資客居多，公寓類(lèi)為當(dāng)?shù)馗纳菩涂蛻?hù)居多。項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型套數(shù)面積區(qū)間（㎡）配比（%）景秀麗都廣場(chǎng)二房21085-10835.5%三房210130-13535.5%一房(酒店式公寓)16740—4528.2%商業(yè)裙房56000.8%項(xiàng)目位置：昆山市長(zhǎng)江路東側(cè)、慶豐路北側(cè)銷(xiāo)售情況：目前已去化343套景秀麗都廣場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格：9000元/平方米（公寓）12000

7、元/平方米（酒店式公寓）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究?在售個(gè)案列舉表：推案產(chǎn)品戶(hù)型配比分析：該樓盤(pán)產(chǎn)品定位為豪宅，因此，戶(hù)型主要以大3房與大4房戶(hù)型面積占主導(dǎo)，根據(jù)調(diào)研了解，該樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)客群主要來(lái)自上海及昆山當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳簽橹?。?xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型套數(shù)面積區(qū)間（㎡）配比（%）弘輝首璽二房192125、13431.4%三房240143、153、16039.3%四房179178、202、401、42329.3%商鋪樓38170、200、211、279項(xiàng)目位置：昆山市黃河中路121號(hào)銷(xiāo)售價(jià)格：12000—14000元/平方米銷(xiāo)售情況：目前已去化323套弘輝首璽區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究?在售

8、個(gè)案列舉表：推案產(chǎn)品戶(hù)型配比分析：該樓盤(pán)住宅部分的2房占50%以上，3房以標(biāo)準(zhǔn)3