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《西安高新區(qū)華明輝CBD項(xiàng)目一期營(yíng)銷推廣方案.ppt》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在PPT專區(qū)-天天文庫(kù)。
1、華明輝CBD項(xiàng)目一期營(yíng)銷推廣方案深圳眾正地產(chǎn)策劃2007-07謹(jǐn)呈：華明輝置業(yè)（西安）有限公司FOCUS目錄：一、市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目定位四、營(yíng)銷推廣附件第一部分：市場(chǎng)分析未來三年西高新房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。主要基于以下三點(diǎn)理由：1、就全國(guó)市場(chǎng)比較而言，從房?jī)r(jià)水平，投資比例等因素判斷，西安是一個(gè)相對(duì)溫和的市場(chǎng)。2、和國(guó)內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本一致的城市比較，西安的房?jī)r(jià)水平整體上處于比較低位的水平。3、西高新作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展橋頭堡以及經(jīng)濟(jì)引擎的作用和地位只會(huì)逐漸加強(qiáng)。宏觀
2、分析之政策分析：GDP和固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)指標(biāo)中的住宅需求總量以及辦公物業(yè)需求總量之間存在顯著正相關(guān)關(guān)系，從上圖可見，西安的GDP和固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好。預(yù)示在未來若干年內(nèi)西安住宅和辦公物業(yè)需求旺盛。宏觀分析之經(jīng)濟(jì)分析：高新區(qū)固定資產(chǎn)投資現(xiàn)狀及預(yù)策高新區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)區(qū)域發(fā)展之功能定位：國(guó)際化、現(xiàn)代化水準(zhǔn)的集會(huì)議交流、文化休閑、商業(yè)娛樂、商務(wù)辦公和高檔居住于一體的中央商務(wù)區(qū)”；形象定位是“國(guó)際化的、領(lǐng)航的、示范式的中央商務(wù)區(qū)”高新區(qū)各類物業(yè)供需關(guān)系：西高新各類物業(yè)供需關(guān)系表現(xiàn)為：1
3、、辦公物業(yè)明顯供大于求，商住樓，專業(yè)寫字樓以及綜合寫字樓中，商住樓價(jià)格主要集中在4000-4500元/平方米，過去幾年寫字樓整體價(jià)格水平基本呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)，和住宅價(jià)格穩(wěn)健增長(zhǎng)對(duì)比明顯。2、辦公類物業(yè)竟增主要呈現(xiàn)為兩種狀態(tài)，一種是低端產(chǎn)品的價(jià)格戰(zhàn)，整體追求低辦公成本，另一種是高端產(chǎn)品基于藍(lán)海戰(zhàn)略的產(chǎn)品創(chuàng)新。3、商業(yè)供應(yīng)量較少。4、住宅市場(chǎng)在供需兩旺基礎(chǔ)上基本平衡。1、2007年高新區(qū)新建商品住宅平均銷售價(jià)格為4000元/平米左右；2、過去兩年高新區(qū)新建商品住宅年均增長(zhǎng)10%左右即年均400元/平米左右。3、
4、價(jià)格增長(zhǎng)的原因主要在于土地價(jià)格增值轉(zhuǎn)移、營(yíng)銷成本提高、產(chǎn)品品質(zhì)提升導(dǎo)致的產(chǎn)品成本增加等因素。高新區(qū)住宅價(jià)格分析：高新區(qū)辦公物業(yè)價(jià)格分析商住樓價(jià)格4000-4500元/平方米專業(yè)寫字樓4500-5200元/平方米綜合寫字樓5500-8000元/平方米整體價(jià)格走勢(shì)：過去兩年整體辦公物業(yè)價(jià)格走勢(shì)為穩(wěn)中小幅調(diào)整，上下幅度2-3%左右。進(jìn)入2007年下半年，低端辦公物業(yè)回蘇，銷售數(shù)量增長(zhǎng)，價(jià)格小幅上揚(yáng)。高新區(qū)住宅產(chǎn)品特征分析：主要表現(xiàn)為：1、產(chǎn)品創(chuàng)新比較活躍；2、產(chǎn)品類型多樣化；3、戶型以及戶型對(duì)應(yīng)面積分布波譜更
5、加寬泛；4、園林綠化以及內(nèi)部環(huán)境越來越好；5、項(xiàng)目規(guī)模大型化趨勢(shì)；6：配套尤其是教育配套升級(jí)明顯；高新區(qū)住宅產(chǎn)品賣點(diǎn)以及核心賣點(diǎn)分析：隨著高新區(qū)物業(yè)品質(zhì)的提升，項(xiàng)目賣點(diǎn)越來越豐富，在一個(gè)大盤中往往蘊(yùn)涵比如地段、價(jià)格、開發(fā)商品牌、會(huì)所、交通、生活配套、升值潛力、物業(yè)管理等基本上所有的賣點(diǎn)；而核心賣點(diǎn)已經(jīng)由早期的性價(jià)比，地段等轉(zhuǎn)移到環(huán)境、品牌、升值潛力等因素。消費(fèi)群體特征分析：1、隨著高新區(qū)人口結(jié)構(gòu)升級(jí)自用型購(gòu)買者比例有所增加；2、區(qū)域輻射范圍增強(qiáng)，高新之外西安以內(nèi)消費(fèi)者以及西安之外的消費(fèi)者比例增加；3、隨
6、著高新區(qū)的拓展，高新區(qū)人口政策以及產(chǎn)業(yè)政策升級(jí)消費(fèi)群的數(shù)量以及質(zhì)量都有比較大的增長(zhǎng)和提高，未來區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)能力增強(qiáng)。高新區(qū)住宅產(chǎn)品營(yíng)銷特征分析：隨著外地以及大型品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，高新區(qū)商品住宅的銷售已經(jīng)突破了產(chǎn)品營(yíng)銷和文化營(yíng)銷的階段，進(jìn)入了品牌營(yíng)銷階段。而小型開發(fā)商在制定營(yíng)銷策略的時(shí)候也極大的受到品牌開發(fā)商的影響。項(xiàng)目周邊重點(diǎn)項(xiàng)目比較分析：綠地世紀(jì)城項(xiàng)目規(guī)模龐大，屬于區(qū)域標(biāo)志性旗艦項(xiàng)目。本項(xiàng)目不具備和其正面競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。在實(shí)際的銷售過程中，主要采用跟風(fēng)和借勢(shì)的策略。CBD住宅產(chǎn)品發(fā)展預(yù)測(cè)為：1、價(jià)格：
7、隨著區(qū)域規(guī)劃的逐步落實(shí)，開發(fā)區(qū)管委進(jìn)駐等，區(qū)域價(jià)值在短期內(nèi)會(huì)被重新認(rèn)識(shí)，物業(yè)價(jià)格加速增長(zhǎng)；預(yù)計(jì)3年后商品住宅價(jià)格可達(dá)到6000元/平米左右。2、營(yíng)銷：品牌營(yíng)銷成為主要方向；3、消費(fèi)群：短期內(nèi)投資型購(gòu)買占據(jù)主體位置，隨著區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)力的增長(zhǎng)，消費(fèi)群在未來會(huì)經(jīng)歷一個(gè)自用型比例逐步提高到占據(jù)主體的的過程。高新區(qū)CBD未來發(fā)展預(yù)測(cè)：第二部分：項(xiàng)目分析綠地世紀(jì)城本案CBD項(xiàng)目區(qū)位：綠地世紀(jì)城企業(yè)一號(hào)紫葳田園都市逸翠園位置：項(xiàng)目位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，在都市天地和都市未來之間；項(xiàng)目北面為綠地世紀(jì)城，
8、目前綠地一期住宅已經(jīng)交付使用；項(xiàng)目西邊緊鄰CBD創(chuàng)業(yè)園；主體結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)，地下1.5層；地上2棟22層，單層面積780平米，2棟共480戶。一、二層商鋪，單層面積約3200平米；每層附帶公共露臺(tái)戶型介紹：主要以方正的小戶型為主，面積(套內(nèi))區(qū)間在28平方米—79平方米之間建筑面積：總建面8.4萬平米；一期43590平米地上面積36903平米建筑高度：73.42米建筑工程級(jí)別：一級(jí)；抗震8度客梯：6部高速電梯車位：地下100公攤：約23.
