土地收儲成本.doc

《土地收儲成本.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、土地儲備成本構成土地儲備成本，是指開發(fā)一定數量土地，達到可供出讓狀態(tài)所發(fā)生的各項費用。包括5個方面：1.辦理各項報批手續(xù)費用。包括申報規(guī)劃許可所需河道藍線劃示費用、勘測定界費用、圖紙費用及重點項目預評估費用等。2.征地補償費及有關稅費。若儲備地塊涉及集體土地，根據《土地管理法》第47條規(guī)定，必須在將土地由原集體所有征為國家所有的過程中，向被征地村和被征地農民支付相關的征地補償費和征地稅費，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、耕地開墾費、征地管理費等。3.拆遷補償費。根據相關法規(guī)，拆遷房屋應對

2、被拆遷入進行補償安置。對被拆遷入來說，拆遷補償費是其失去房屋和土地使用權所得到的補償。4.市政配套相關費用。包括土地平整費、電力配套費、電訊配套費、給排水配套費等。5.其他費用。包括已儲備土地管理費、貸款利息、法定工作經費及其他費用等。土地儲備成本控制土地儲備成本控制步驟1.——事前成本控制。在項目實施之前，對項目地塊內情況進行認真摸底調查，盡可能掌握居民家庭狀況、企業(yè)經營狀況、房屋權屬和使用狀況，必要時可進行預評估，預測項目實施可能發(fā)生的補償費用，做好成本預算。同時，應根據土地市場情況及規(guī)劃條件等，對地塊

3、未來價值及存在的風險進行分析，充分研究項目的可行性。2.——事中成本控制。動拆遷成本是事中成本控制的關鍵。在動遷過程中，要在確保群眾根本利益的前提下，土地儲備機構、前期開發(fā)委托單位及動遷公司等各部門必須緊密配合，責任落實到位，規(guī)范動拆遷操作。在實際工作中，盡量根據房地產市場實際情況，做到合理評估，以評估價格為依據，將補償費用與成本預算的差異控制在合理范圍內。在條件允許的情況下，可考慮采用包干的形式，預先鎖定成本。由于土地儲備是政府行為，涉及財政資金，項目結算必須通過財政審計，因此在項目進行過程中實施跟蹤審計

4、有利于項目的最終結算，也利于對成本進行及時監(jiān)控。1.——特殊成本差異控制。對于某些大中型國有企業(yè)的土地儲備收購，通常企業(yè)要求的補償費用會遠遠高于評估價格。在談判協(xié)商過程中應遵循“市場評估、綜合平衡、政府定價、適時調整”的原則，進行成本差異控制。有條件的情況下可考慮以地置換，異地安置。也可采用聯(lián)合開發(fā)模式，實現成本同擔、效益共享。2.——事后成本控制。在項目完成之后應將實際成本與目標成本進行比較分析，找出差距，明確節(jié)支超支原因。事后控制主要包括成本控制完成情況的考核、執(zhí)行情況的分析和控制成果收益分配方法等，對

5、今后工作起到指導作用。3.4.5.