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1、保利紫晶山個案分析2010.6.21第一部分項目背景分析第二部分項目產(chǎn)品分析第三部分項目供求分析第四部分項目客戶分析第五部分營銷推案分析第六部分SWOT分析報告思路項目區(qū)位項目四至交通環(huán)境配套情況區(qū)域規(guī)劃小結第一部分項目背景分析zreo注冊名保利紫晶山總戶數(shù)872戶開盤時間2011-05-21容積率1.20入住時間2012年綠化率35%物業(yè)費1.90元/平方米·月?（別墅待定）占地面積21.5萬平方米裝修狀況毛坯（別墅待定）建筑面積25.7萬平方米開發(fā)商保江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司停車位狀況1491個（1:1.7）物業(yè)管理公司保利物業(yè)管理有限公司目前均價別墅總價65
2、0萬起洋房17500元/平米主力面積花園洋房140、170和195平方米不等、別墅面積394-515平方米不等項目背景——基本參數(shù)ONE項目背景——項目區(qū)位本案位于棲霞馬群大莊6號（仙林大道與土城頭路交界東南角）棲霞城東、紫金山腳下。距離主城區(qū)18公里。提煉：棲霞城東、離市區(qū)較近距離市區(qū)18公里環(huán)境篇ONE項目背景——項目四至提煉：道路寬闊、通暢，交通便利東:凱旋路南：滬寧高速西：土城頭路北：仙林大道環(huán)境篇ONE項目背景——交通環(huán)境提煉：多條公交線路及地鐵2號線，交通便利交通路線仙林---玄武大道仙林---棲霞大道仙林---滬寧高速公交：50路、130路、138
3、路、139路、310路、南湯線、東上線地鐵：地鐵2號線環(huán)境篇ONE項目背景——配套情況提煉：周邊配套較為完善，生活娛樂設施齊全生態(tài)休閑鐘山國際高爾夫、南京賽馬場、獅子山商務會所、索菲特鐘山高爾夫酒店、克麗緹娜美容等教育配套仙林中小學、南師大附屬實驗中學、北京東路小學(分校)、南京外國語學校仙林分校、大學城十所知名高校商業(yè)賣場蘇果超市、仙林商業(yè)廣場，仙林中心商業(yè)區(qū)、大成名店公園、麥當勞、ADIDAS、NAKE、李寧醫(yī)療鼓樓醫(yī)院仙林分院公園紫金山5A級國際風景區(qū)、鐘山國際體育公園，聚寶山公園，獅子山公園自身配套社區(qū)配備商務、運動雙會所，將配備高端餐飲、水療SPA、棋
4、牌室、2個室內(nèi)外雙泳池、3個室內(nèi)羽毛球場、2個室外網(wǎng)球場及若干設施生態(tài)休閑鐘山國際高爾夫、南京賽馬場、獅子山商務會所、索菲特鐘山高爾夫酒店、克麗緹娜美容等環(huán)境篇ONE項目背景——區(qū)域規(guī)劃仙鶴門—麒麟門此段風光帶，附近聚居居民越來越多，而此處一直屬于城鄉(xiāng)接合部，缺少公園廣場，此次，該段規(guī)劃中，要著力打造5大公園。環(huán)境篇ONE環(huán)境篇——小結區(qū)位：仙林大道與土城頭路交匯四至：四通八達的便利交通網(wǎng)絡，能夠便利通達新街口等核心區(qū)域交通：多條公交線路及地鐵2號線。配套：配套較為完善諸多高端配套，便利生活規(guī)劃：著力打造5大公園當前小區(qū)環(huán)境較好，交通便利，看好未來規(guī)劃。整體規(guī)劃
5、建筑風格及立面戶型分析周邊競品第二部分項目產(chǎn)品分析產(chǎn)品篇·1Tow項目產(chǎn)品——建筑立面建筑風格--中西合璧，精華共存。保利紫晶山的別墅和花園洋房都汲取了西方新古典主義的建筑理念，別墅采用了喬治王時代風格，而花園洋房則采用了ARTDECO風格。經(jīng)典與歷史的結合，為保利紫晶山塑造了獨一無二的標桿氣質(zhì)。建筑立面—石材、涂料產(chǎn)品篇Tow項目產(chǎn)品——戶型分析在售花園洋房和別墅，花園洋房面積140、170和195平方米不等，均價17500元/平方米，別墅面積394-515平方米不等，總價650萬左右起售。戶型A:三房兩廳兩衛(wèi)142㎡戶型B：四房兩廳兩衛(wèi)170㎡戶型C:四房兩
6、廳三衛(wèi)195產(chǎn)品篇Tow項目產(chǎn)品——周邊競品提煉：項目周邊競品較多，競爭激烈?！舯景肝挥谙闪执蟮琅c土城頭路交匯，周邊大型住宅項目規(guī)劃較多。。供應成交量價量走勢分析競品均價比較小結第三部分項目供求分析THERE市場篇項目供求——供應成交保利紫晶山在售花園洋房和別墅，花園洋房面積140、170和195平方米不等，均價17500元/平方米，別墅面積394-515平方米不等，總價650萬-838萬入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認購套數(shù)成交套數(shù)銷售面積成交比例101134575591140516.9976.30%THERE市場篇項目供求——價量走勢本月均價：17500元/月?當月漲幅
7、：暫無THERE市場篇項目供求——競品比較目前周邊競品價格漲幅基本不變THERE市場篇市場篇——小結5月，樓市進入調(diào)控膠著期。南京新房庫存量在繼續(xù)攀高，庫存達34144套，新盤去化減緩。，品質(zhì)盤保利、朗詩、蘇寧占據(jù)前三位，剛需盤較多的江北、江寧板塊僅僅各有一家樓盤上榜；不難看出，樓盤的“品質(zhì)”和“價格”是撬動銷量的關鍵因素保利的品牌效應，城東宜居的自然環(huán)境，較為豐富的物業(yè)類型，一定程度上保證了項目良好的銷售成績客戶來源客戶描述小結第四部分項目客戶分析客戶分析——客戶來源FOUR客戶篇提煉：改善型住房需求較多。客戶性質(zhì)：銀行VIP客戶、企業(yè)高管、私營業(yè)主、少量拆遷
8、戶客戶年齡：主要集中在4
