資源描述：
《關(guān)于?？谑袆e墅市場(chǎng)專題調(diào)查報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、關(guān)于?？谑袆e墅市場(chǎng)專題調(diào)查報(bào)告西海灘項(xiàng)目全程策劃報(bào)告第一部分：關(guān)于?？谑袆e墅市場(chǎng)專題調(diào)查報(bào)告前言1—1別墅的由來(lái)1—2別墅的分類及其特性分述1別墅按建筑形態(tài)分類及特性分述★獨(dú)立別墅★聯(lián)體別墅★聯(lián)排別墅（排屋）★新型別墅2別墅按市場(chǎng)級(jí)別檔次分類及其特性分述★頂級(jí)豪宅型別墅★高檔型別墅★中檔型別墅★經(jīng)濟(jì)型別墅3別墅按單套總建面積分類及其特性分述★130—160平米★161—200平米★201—250平米★250—300平米★300平米以上4別墅按建筑風(fēng)格分類及其特性分述5別墅按居住功能劃分及其特性分述★休閑度假型
2、別墅★經(jīng)濟(jì)生活居家型別墅·投資保值型別墅6別墅區(qū)域分布分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1別墅產(chǎn)品功能特點(diǎn)2別墅建造用材等特點(diǎn)3別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)4別墅配套設(shè)施特點(diǎn)1—4別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)中的賣點(diǎn)構(gòu)成2別墅消費(fèi)金字塔結(jié)構(gòu)3別墅物業(yè)主要行銷通路和策略45海口市別墅市場(chǎng)調(diào)查（一）市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說(shuō)明（二）?？谑新?lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查（三）?？谑歇?dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查（四）西海岸住宅市場(chǎng)調(diào)查（五）綜合歸納說(shuō)明第一部分、項(xiàng)目研究背景別墅的分類目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。別墅產(chǎn)品的分類方法很多，
3、是否善于掌握別墅產(chǎn)品的科學(xué)分類的方法，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者在樓市競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)現(xiàn)機(jī)遇、贏得優(yōu)勢(shì)、分析比較、定位決策等至關(guān)重要。然而，別墅產(chǎn)品的細(xì)分并沒(méi)有一陳不變的方法，這里根據(jù)別墅產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性進(jìn)行分類如下：別墅分類具體細(xì)分特性市場(chǎng)定位面積控制獨(dú)立別墅四面采光，無(wú)公共面積和空間可借，占地面積最大；獨(dú)門獨(dú)戶，獨(dú)享前庭后院。頂級(jí)豪宅型高檔型250平方米以上聯(lián)體別墅雙聯(lián)三面采光，占地面積比獨(dú)立別墅??；中、高檔型160——250平方米三聯(lián)有的兩面采光，占地面積更小；中檔型160——200平方米四聯(lián)六聯(lián)兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)
4、戶、獨(dú)院。側(cè)重以居家式的功能住宅。經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型130——160平方米130——160平方米聯(lián)排別墅排屋里弄式住宅顧名思義，又稱為并排連在一起的別墅，兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、有獨(dú)院綠地，但花園面積相對(duì)較小。經(jīng)濟(jì)型130——160平方米新型別墅疊加別墅（雙復(fù)式公寓）經(jīng)濟(jì)型130——160平方米又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價(jià)優(yōu)勢(shì)。···（三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)整體情況分析1、海南別墅市場(chǎng)趨向成熟海南別墅市場(chǎng)起步于80年代后期，發(fā)展一直較為
5、緩慢，進(jìn)入90年代初期，隨著海南建省和房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在海南出現(xiàn)了大批花園別墅群，形成海南別墅市場(chǎng)的第一次浪潮，但此時(shí)別墅的類型、功能及其針對(duì)的潛在客戶群均較為單一，市場(chǎng)化程度較低，因而在93年宏觀調(diào)控,銀跟緊縮政策后跌入了谷底。直至1998年下半年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展，島外市場(chǎng)的興起同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，海南的別墅市場(chǎng)已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場(chǎng)形態(tài)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成表明市場(chǎng)逐漸走向成熟。2、市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析——供應(yīng)量持
6、續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？趧e墅開(kāi)發(fā)用地近2萬(wàn)畝，平均每個(gè)項(xiàng)目的占地面積在10萬(wàn)平方米左右。以綜合容積率0.8計(jì)算，則近2~3年內(nèi)?？趧e墅市場(chǎng)的供應(yīng)量將達(dá)到940萬(wàn)平方米，這還沒(méi)有計(jì)算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量?！獏^(qū)域分布以近郊為主目前絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中主要分布在?？跒臣拔骱０栋鍓K在售別墅項(xiàng)目總數(shù)占到了?？趧e墅供應(yīng)量的70%以上。如下所示：——價(jià)格結(jié)構(gòu)合理通過(guò)對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前?？趧e墅供應(yīng)量集中在100萬(wàn)至200萬(wàn)價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價(jià)在200至30
7、0萬(wàn)的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價(jià)在100萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為15%和12%。從價(jià)格上看，?？趧e墅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與海口市消費(fèi)結(jié)構(gòu)存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。2、市場(chǎng)需求狀況分析——短期內(nèi)需求增長(zhǎng)有限目前海南約80萬(wàn)人口，以5口之家計(jì)算，約有16萬(wàn)個(gè)家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國(guó)際慣例來(lái)統(tǒng)計(jì)，將有2％的家庭購(gòu)買別墅，這樣僅?？诒镜鼐吞N(yùn)藏著3200套別墅的消費(fèi)能力，它還未包括來(lái)自港臺(tái)地區(qū)及周邊省、市的購(gòu)買者。而目前?？趧e墅上市的總量還不到1000套，仍然有較大空間。因此
8、，長(zhǎng)期看好的別墅市場(chǎng)在短期內(nèi)顯然是供過(guò)于求。?？谑袆e墅市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)前兩年的預(yù)熱之后，在近三年迎來(lái)供應(yīng)高峰期。本次調(diào)研表明，今年開(kāi)盤的別墅項(xiàng)目就有5個(gè)，短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求量的增長(zhǎng)速度。對(duì)本項(xiàng)目而言，前期的市場(chǎng)定位變得尤為重要，如何在現(xiàn)今紛亂的競(jìng)爭(zhēng)局面中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化并奠定初步的品牌基礎(chǔ)，市場(chǎng)定位的正確與否為根本之因素。3、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)從需求結(jié)構(gòu)的角度分析，海口當(dāng)前別墅市場(chǎng)較之以前有了質(zhì)的飛躍
