深圳寶安中心區(qū)拿地可研報告課件.ppt

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1、華僑城寶安中心區(qū)0154、0046地塊可行性研究報告寶中0154、0046地塊項目組2013年12月08日目錄一、項目概況及綜合價值二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場分析四、物業(yè)價格預(yù)估五、經(jīng)濟與財務(wù)分析六、風(fēng)險因素分析七、結(jié)論與建議地塊概況1.1.1地塊位置及主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（0154）項目基本信息項目位置寶安中心區(qū)寶華路與海天路交匯處宗地號A004-0154宗地面積22724.76㎡土地基礎(chǔ)價格17.59億（約1.29萬元/㎡）計容總建筑面積136340㎡各物業(yè)占比辦公126340㎡商業(yè)10000㎡土地性質(zhì)商業(yè)性辦公用地容積率≤6.0建筑覆蓋率≤50%綠化覆蓋率≥

2、30%使用年期2013年12月20日——2053年12月19日使用年限40年停車位720個0154地塊位處寶安中心區(qū)偏東南位置，處于寶安中心與大前海交界處，純粹商業(yè)辦公用地，全部為可銷售型物業(yè)；起拍地價成本高，開發(fā)資金壓力較大；需提高可售物業(yè)價值，獲取最大收益。前海華僑城大酒店1.1.1地塊位置及主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（0154）項目限制條件限高≤150m退后紅線要求裙樓西側(cè)/臨寶華路≥12米、東側(cè)/臨興民路≥6米、北側(cè)/臨海天路≥6米、南側(cè)/臨海瀾路≥12米；塔樓東側(cè)/臨興民路≥9米、其余各側(cè)≥12米公共物業(yè)規(guī)劃設(shè)計要求在寶華路與海瀾路交叉口和興濱路與興民路交叉口處分別

3、設(shè)置一處面積不小于150平方米的地下防災(zāi)疏散廣場，兩廣場之間須在地下一層建設(shè)人行公共通道連通，通道須建設(shè)至用地紅線，并分別預(yù)留穿寶華路、海瀾路和興民路地下人行通道的接口，通道凈寬≥6米，凈高≥3.5米，總面積約1000平方米，同時須在臨寶華路、海瀾路和興民路各設(shè)置一個直通地面的出入口，通道及出入口須保證24小時對公眾開放地鐵5號線，從地塊地下穿越，退線減小可建設(shè)用地面積，影響到建筑排布；地下一層防災(zāi)疏散廣場和人行公共連通通道的設(shè)置要求，也對地下建筑的排布與使用產(chǎn)生一定影響。1.1.2地塊位置及主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（0046）項目基本信息項目位置寶安中心區(qū)興業(yè)路與裕安路交

4、匯處宗地號A002-0046宗地面積30283.57㎡，其中宗地面積20723.04㎡，城市支路用地面積9560.53㎡土地基礎(chǔ)價格21.35億（約1.27萬元/㎡）計容總建筑面積167860㎡各物業(yè)占比辦公152760㎡商業(yè)15000㎡公共廁所100㎡土地性質(zhì)商業(yè)性辦公用地容積率≤8.10建筑覆蓋率≤50%綠化覆蓋率≥30%使用年期2013年12月20日——2053年12月19日使用年限40年停車位870個0046地塊位處寶安中心區(qū)中心位置，距離前海灣相對較遠，純粹商業(yè)辦公用地，全部為可銷售型物業(yè)；起拍地價成本偏高，資金壓力較大；地塊面積與容積率都較高，可發(fā)揮空間

5、較大。前海華僑城大酒店1.1.2地塊位置及主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（0046）項目限制條件限高≤225m公共物業(yè)規(guī)劃設(shè)計要求1、城市公共綠地：在08-09地塊內(nèi)建設(shè)面積為7120平方米的公共綠地，綠地率≥75%。2、二層景觀廊：在08-09地塊內(nèi)結(jié)合公共綠地建設(shè)凈寬為6-8米的二層景觀廊，總面積約2000平方米。3、地下公共人行通道：在08-09地塊地下一層應(yīng)建設(shè)一條連接08-06地塊至興業(yè)路的地下公共人行通道并預(yù)留接口，凈寬≥8米，凈高≥3.5米；預(yù)留與08-10、08-11地塊地下人行通道的接口，通道凈寬≥8米，總面積約2000平方米。4、在08-09地塊內(nèi)規(guī)劃建設(shè)建筑

6、面積≥100平方米的公廁一處、設(shè)置3處150-200平方米的地下防災(zāi)疏散廣場、按相關(guān)規(guī)范要求設(shè)置與地面聯(lián)系的出入口5、08-09地塊：地下一層商業(yè)建筑面積3000平方米（限整體轉(zhuǎn)讓），地面以上不得建設(shè)商業(yè)及商業(yè)性辦公用房。退后紅線要求裙樓東南側(cè)/臨08-09地塊≥9米、其余各側(cè)≥6米，塔樓東南側(cè)/臨08-09地塊≥9米、其余各側(cè)≥12米0046地塊限高225m，較易搶占寶中地標(biāo)高度；由于08-09地塊城市公共綠地限制，相關(guān)通道、走廊、地下建筑等方面存在諸多限制，對建筑排布和使用存在一定的影響。商業(yè)中有3000㎡需要整體轉(zhuǎn)讓是一個較大的限制因素；1.2.1地塊周邊資源

7、（0154地塊）寶安區(qū)政府寶安體育中心中央綠軸裕安一路金科路0154地塊12海景資源海景資源0154地塊周邊資源盤點項目東側(cè)1、項目東側(cè)是待出讓商業(yè)土地，未來可能存在視野遮擋；2、項目東北側(cè)是寶安區(qū)豪宅熙龍灣，人群層次較高項目南側(cè)1、本項目距離海景資源880m，有一定的資源優(yōu)勢3、南側(cè)空地短期內(nèi)不會出讓，可保障項目的南面視野項目西側(cè)1、臨近區(qū)域主干道，昭示性好2、西臨中央綠軸景觀帶，景觀視野較好項目北側(cè)1、臨近區(qū)域主干道，昭示性好2、龍光世紀(jì)大廈和國際西岸大廈百米樓，有一定商務(wù)氛圍，但百米之內(nèi)會產(chǎn)生對視1龍光世紀(jì)大廈國際西岸大廈2未出讓土地景觀面0154地塊靠近