萊蕪安泰首府.doc

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1、萊蕪安泰首府·金街營銷策劃推廣執(zhí)行方案二二、項目定位及功能劃分（一）定位本項目商業(yè)部分建筑面積總量占到住宅建筑面積總量的10.5%，屬于外向型社區(qū)商業(yè)。通過前期對項目的把握和分析，從目前整個社區(qū)的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā)，立足于市場的需求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢和潛力，建議本商業(yè)街定位過程中遵循下述原則：1、集文化、休閑、娛樂、購物等復合功能為主的一站式商業(yè)街區(qū)；2、輻射整個萊蕪北部中高端人群的商業(yè)街區(qū)；3、與信譽樓商廈構(gòu)筑萊蕪北部商圈，與信譽樓商業(yè)形成差異化經(jīng)營；4、高端業(yè)態(tài)支撐，品味商業(yè)街區(qū)。因此，給予項目以下定位思路建議：文化精品

2、街品牌休閑港定位闡釋：項目周邊學校眾多，這為項目帶來了非常濃重的校園氣息與教育氣息，更是帶來了與之相關的文化消費潮。同時，周邊多個高端居住社區(qū)，這為項目打造文化消費、品牌消費奠定了基礎。本項目所倡導的定位有別于其他的商業(yè)形態(tài)，是營造和引導一種新的消費方式，試探一種商業(yè)消費文化理念和生活消費理念。其消費模式符合當前的消費時尚，符合消費群體的傾向和心理需求，將對城市經(jīng)濟帶來巨大的影響，其本身同時也將成為城市里的一道亮麗景觀。（二）功能劃分遵循“合理分布、互補經(jīng)營、配套完善、各具特色”的原則，我們將本項目的商業(yè)功能共劃分為三個主要區(qū)域即A、B、C區(qū)，具體區(qū)

3、域功能規(guī)劃內(nèi)容如下：1、東面商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃:A區(qū)——品牌休閑服務對象：整個萊城區(qū)消費者，重點是萊城北部消費人群主營項目：運動休閑服飾、品牌服飾、咖啡茶座、銀行2、北面商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃:B區(qū)——文化精品服務對象：整個萊城區(qū)消費者及周邊學生消費群主要經(jīng)營：文化類，文具店、書店、音像制品店、眼鏡店、網(wǎng)吧、咖啡茶座、文化餐飲；精品類，各類體育品牌專賣店、精品服飾店；品牌店，銀行、移動電信類、品牌便利店、品牌餐飲店；3、南面商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃C區(qū)——幸福生活服務對象：主要服務周邊居民主營項目：家政服務、美容美發(fā)店、普通餐飲店、面包店、鮮花店、洗衣店、藥店；（三）推廣主題金

4、街的推廣主題語主要用來體現(xiàn)商鋪的“核心區(qū)位，高成長性”給予市場買家以信心。隨著城市的發(fā)展，這里的商業(yè)地位日益鞏固，在這里經(jīng)營的買家不僅僅是現(xiàn)在，而且是將來，是一生一世，乃至幾代都可得到豐厚的回報。因此，金街的推廣主題為：項目Slogan：雄踞文化路龍首淘金信譽樓商圈主題闡釋：本項目所在的區(qū)位是萊蕪市中軸形象大道文化路的最北端。信譽樓為項目帶來的良好商業(yè)氛圍和人流，本項目為買家提供的，不僅僅是擁有10萬人的商機，而且是極具發(fā)展的廣闊空間。借此真正打動買家，促使買家產(chǎn)生聯(lián)想，形成良好的傳播口碑。三、營銷推廣（一）銷售模式建議1．發(fā)現(xiàn)市場通過安排銷售人員及

5、銷使大規(guī)模行銷，來獲取一手客戶資源（購買客戶、租賃客戶），并深入了解客戶特征，為項目下步推廣及租售工作的開展打下堅實的基礎。2．租售同步銷售人員在行銷過程中，銷售與招租同步進行，相互促進；3．以售為主項目在租售同步的同時，為實現(xiàn)快速回籠資金的目的，以銷售為主。（二）營銷推廣策略本項目的商業(yè)部分建設工程進度較快，且達到銷售許可條件相對容易，為本產(chǎn)品快打快銷的銷售策略提供了有利的客觀條件。總體來講：本項目的營銷操作應充分的運用“一個主題（文化精品街品牌休閑港）”突破市場，“六大核心賣點（新市級商圈、發(fā)展商實力、主題商業(yè)街、投資發(fā)展?jié)摿Α⑽幕罚惫フ际袌?/p>

6、。（三）營銷時段劃分以及階段銷售計劃銷售時段的劃分必須根據(jù)市場銷售規(guī)律、工程進度以及項目形象包裝配合、現(xiàn)實銷售條件對銷售階段的影響，來對項目推廣進行總體安排。鑒于項目實際的營銷條件配備特點以及發(fā)展商資金回籠情況，對本項目初步制定以下營銷時段的劃分安排，屆時根據(jù)實際情況再作出優(yōu)化調(diào)整。階段時間推廣策略推廣目標導入期及行銷蓄客期時間：2010年12月6日至2011年1月6日媒介炒作商業(yè)主題，導入城市規(guī)劃所帶來的投資商機；銷售人員進行地毯式訪問，收集有意向購買及租賃的客戶信息；啟動項目，試探市場，項目價值滲透，建立項目形象開始蓄客工作持續(xù)蓄客期時間：201

7、1年1月7日至2月20日媒介炒作商業(yè)主題，導入城市規(guī)劃所帶來的投資商機；加大蓄客力度，為開盤熱銷奠定基礎公開發(fā)售（熱銷期）時間：2011年2月21日至7月31日大規(guī)模的廣告造勢，引起市場的高度注意力實質(zhì)性的銷售手段配合，促成大批量、快速成交全面消化前期蓄積的客戶形成羊群效應形成市場熱點話題尾盤期2011年8月上旬至10月底加大促銷力度，繼續(xù)吸引市場購買力通過前期客戶積累，充分拓展第二營銷渠道（舊客介紹）強化項目及發(fā)展商品牌知名度快速清售尾貨注：具體時間節(jié)點根據(jù)項目推進情況進行調(diào)整（四）導入期及蓄客期營銷執(zhí)行1.營銷推廣目標（1）以線下媒體為主，線上媒

8、體為輔展開項目推廣工作；（2）銷售人員在銷售現(xiàn)場接待基礎上，對萊蕪沿街商業(yè)開展大規(guī)模行銷工作。（3）通過以上