陵水清水灣項(xiàng)目調(diào)研.doc

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1、專業(yè)：城市規(guī)劃班次：1班課程：旅游地產(chǎn)開發(fā)概論姓名：何堂學(xué)號(hào)：201217410104海南陵水縣雅居樂清水灣項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目位于海南省環(huán)島東線、陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，占地約1.5萬畝，總建筑面積約986萬平米，沿12公里海岸線分布，海水清澈、透明，沙灘開闊、無污染，是一處難得的海濱旅游休閑之所。區(qū)內(nèi)設(shè)有三個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場、6家超五星級(jí)國際酒店、多國的·風(fēng)情溫泉谷、游艇會(huì)、海洋體驗(yàn)展覽館、民族風(fēng)情村等，總投資預(yù)計(jì)超200億元，總開發(fā)期十年。2006年6月與政府簽約土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議，2006年底組隊(duì)進(jìn)入實(shí)操，2009年3月28日開

2、盤，推出兩個(gè)現(xiàn)樓組團(tuán)和一個(gè)樓花組團(tuán)，至今累計(jì)銷售額42億元。本項(xiàng)目發(fā)展趨勢清水灣項(xiàng)目是海南“一省兩地”定位中“熱帶海島休閑度假勝地”的重要組成部分，意義重大;清水灣項(xiàng)目站在海南未來發(fā)展趨勢的高度，建立在海南與亞洲、世界對(duì)話的平臺(tái)之上；隨著亞洲論壇、國際旅游島、自由貿(mào)易區(qū)等利好政策的逐步成熟和落實(shí)，清水灣項(xiàng)目將發(fā)揮更大的樣板式作用。東海岸是海南的最佳旅游度假帶。海棠灣將被打造成國家海岸，香水灣定位為珍珠海岸，亞龍灣、三亞灣相對(duì)成熟，清水灣蓄勢待發(fā)。海南旅游度假地產(chǎn)，其外銷性非常明顯，外銷區(qū)域也逐步擴(kuò)大。項(xiàng)目基本情況區(qū)位：背山面海，北靠九所領(lǐng)森

3、林公園，南臨陵水灣，屬于熱帶海濱旅游圈，即大三亞旅游圈的陵水境內(nèi)，緊鄰高速路的英州出口。占地：15000畝，總投資130億交通：①海南東線高速公路，從英州鎮(zhèn)和新村鎮(zhèn)出入口可直接到達(dá)本區(qū)塊；②海榆省道從地塊北側(cè)東西穿越；③東環(huán)城際高速鐵路（?？冢齺?，09年竣工后兩地只需80分鐘車程）途徑本項(xiàng)目；④距三亞市區(qū)和三亞鳳凰機(jī)場僅40分鐘，距?？?.5個(gè)小時(shí)，離廣州60分鐘飛行時(shí)間。主要物業(yè)類型：獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、小高層、酒店式公寓。配套設(shè)施：高爾夫球場、五星級(jí)國際酒店，會(huì)所、學(xué)校、大型商業(yè)街、游艇碼頭等。主要景觀資源：12公里海岸線、沙灘、海景

4、、山景、湖景、中央公園、園林景觀等。雅居樂項(xiàng)目優(yōu)勢雅居樂品牌優(yōu)勢：香港上市公司、12城53盤、廣東地產(chǎn)五虎、廣東資信20強(qiáng)、世界建筑視野、構(gòu)筑未來地標(biāo)/遠(yuǎn)見心建共建未來。項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)：/成片整體規(guī)劃12公里海岸線、景觀豐富而稀缺、產(chǎn)品豐富多樣、酒店、高爾夫等高端配套設(shè)施完善、溫泉等。交通便捷/到達(dá)各著名旅游景點(diǎn)便利/先進(jìn)物業(yè)服務(wù)/國際規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)/國際酒店管理團(tuán)隊(duì)雅居樂項(xiàng)目劣勢當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)尚屬起步階段，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱。而雅居樂初次涉及海南旅游地產(chǎn)市場，開發(fā)、管理經(jīng)驗(yàn)不具優(yōu)勢。當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境落后，文化底蘊(yùn)不夠，項(xiàng)目賴以發(fā)展的人文條件要重新打造。周

5、圍環(huán)境如農(nóng)田、養(yǎng)殖用地、防護(hù)林等現(xiàn)狀景觀太差，原生植被種類不豐富。雅居樂項(xiàng)目機(jī)會(huì)海南良好未來發(fā)展趨勢，建省20周年，清水灣項(xiàng)目啟動(dòng)正是最好時(shí)機(jī)。十一五重點(diǎn)工程，有政策和相關(guān)部門大力協(xié)助。旅游及其旅游地產(chǎn)市場現(xiàn)正興起，大有可圖。另一方面，當(dāng)前旅游地產(chǎn)整體開發(fā)水平較低，抓住時(shí)機(jī)，可贏得先發(fā)優(yōu)勢。東環(huán)鐵路、國際旅游島、國家級(jí)別海岸等諸多利好，項(xiàng)目可整合利用資源空間較大。集團(tuán)全國發(fā)展，各地項(xiàng)目資源較豐富，可利用機(jī)會(huì)較多。雅居樂項(xiàng)目威脅隨著東海岸開發(fā)升溫，地產(chǎn)巨頭紛紛涌入，部分項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，未來競爭激烈。香水灣、亞龍灣等項(xiàng)目搶先啟動(dòng)，占得先機(jī)。清水灣

6、項(xiàng)目工程和推廣需加快。三亞已深入人心，相反陵水無論認(rèn)可度還是知名度都偏低。初次涉足旅游地產(chǎn)，清水灣整體開發(fā)的系統(tǒng)性和可持續(xù)性都會(huì)遇到諸多意想不到的問題。本人照片整體定位詮釋1、最好的定位就是占位，占據(jù)獨(dú)特的位置，競爭對(duì)手無法復(fù)制；2、與全球度假勝地比肩，巧妙借勢迅速提高項(xiàng)目整體檔次；3、“中國樣板”則是獨(dú)特的差異化傳播，成功高端占位，同時(shí)揭示了項(xiàng)目所有構(gòu)成元素的高標(biāo)準(zhǔn)。首期產(chǎn)品定位雅居樂清水灣首期高爾夫別墅1、前面有言，只有三亞具備真正的認(rèn)可度與知名度，陵水相對(duì)太弱，如捆綁三亞，可迅速被認(rèn)可。2、但又絕非簡單的捆綁，“三亞之上”一語雙關(guān)，之

7、上意指比三亞更為優(yōu)勝，高起點(diǎn)規(guī)劃決定其發(fā)展將在三亞之上；二者就地理位置版圖而言，本項(xiàng)目也是在三亞上面；除此，還有居上城的意境，鎖定社會(huì)上層人士。3、國際海居則與全球度假勝地相呼應(yīng)，依海而居為具有國際化視野財(cái)智上層所夢想，直指比肩全球的灣區(qū)物業(yè)。[清水灣]營銷推廣實(shí)操性部署關(guān)鍵策略運(yùn)用1：”地?zé)徇\(yùn)動(dòng)”區(qū)域價(jià)值炒作經(jīng)過一輪雅居樂品牌內(nèi)涵的市場灌輸及宣傳，將關(guān)注點(diǎn)引向項(xiàng)目所在的區(qū)域板塊，與政府和主流媒體聯(lián)動(dòng)，共同炒作板塊，重新定義海南旅游地產(chǎn)市場。從宏觀區(qū)域發(fā)展炒作到項(xiàng)目資源展示，形成一套系統(tǒng)的區(qū)域概念用于市場洗腦。與此相配合的活動(dòng)策劃有：海南清

8、水灣區(qū)域推介會(huì)時(shí)間:七月中下旬關(guān)鍵策略運(yùn)用2：與政府同行,成為海南旅游地產(chǎn)的代名詞以度假區(qū)運(yùn)營商的角度，聯(lián)動(dòng)政府，政府到哪里推廣海南，項(xiàng)目就到哪里，另外政府其它重要活動(dòng)，有選擇參