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1、房地產(chǎn)市場我國住房保障制度存在的問題及完善措施陳華劉國棟(山東經(jīng)濟學院,濟南250014)住房問題是關(guān)系到國計民生的經(jīng)濟和社會問機制,個人經(jīng)濟收入的多少很難確定,高、中、低收題,為低收入者提供住房既是住房保障制度的重要入的標準也很難統(tǒng)一,在執(zhí)行中就留下了明顯的政內(nèi)容,也是我國構(gòu)建和諧社會的必然要求。我國已策漏洞,即無法限制高收入者購買這類住房,經(jīng)濟經(jīng)初步建立起了以經(jīng)濟適用房制度、廉租房制度、適用房政策的適用面較為寬泛,基本涵蓋了居住困住房公積金為主要內(nèi)容的住房保障制度,但是在制難戶、中低收入的公務(wù)員、企業(yè)職工、教師、退伍軍度
2、實施過程中還存在許多問題和缺陷。借鑒國外住人、合作建房者、拆遷安置戶等。房保障制度經(jīng)驗,中國住房保障相關(guān)制度安排包括2.投資比重下降,供求矛盾尖銳化。建設(shè)部曾擴大籌資渠道、增加有效供給、加強審核監(jiān)督和提明文規(guī)定要求各地住宅建設(shè)70%至80%應(yīng)建經(jīng)濟高保障住房的供給效率,最終更好地為和諧社會建適用房,但《2005年房地產(chǎn)藍皮書》顯示,2004年全設(shè)提供住房制度保障。國經(jīng)濟適用房投資在房地產(chǎn)開發(fā)總投資中的比重繼續(xù)下降,由2003年的6.13%下降至4.61%。顯然,一、我國住房保障制度的現(xiàn)狀及存在問題經(jīng)濟適用房現(xiàn)有供應(yīng)水平,既無
3、法平抑住房價格,我國已經(jīng)建立起了以經(jīng)濟適用房制度、廉租房也遠滿足不了城市現(xiàn)有政策對象的需求。另外,規(guī)制度、住房公積金制度為內(nèi)容的住房保障制度,解定中的“享受對象”并未把城市外來人口包括在內(nèi),決了部分低收入的住房問題。但由于我國住房保障而事實上這一群體已成為城市的有機組成部分,其制度啟動較晚,保障覆蓋面小,在執(zhí)行過程中存在住房問題的迫切性,也使供需矛盾更顯尖銳。另外,一定問題,需要進一步解決和完善。嚴格限定3%的利潤導(dǎo)致開發(fā)商投資經(jīng)濟適用房的(一)經(jīng)濟適用房制度存在的問題積極性不高,開發(fā)商為了盡可能增加其實際利潤,1.購買對象
4、界定不準,涵蓋面過廣。購買對象采取虛增成本、擴大面積、“打擦邊球”等,導(dǎo)致了經(jīng)的界定不明是目前經(jīng)濟適用房政策中的最大問題濟適用房政策不能很好落實。與障礙,它使經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟性不能真正發(fā)揮。3.監(jiān)管無序、審核不力,導(dǎo)致腐敗、分配不公。就整個社會來說,我國還沒有一個權(quán)威部門來判定經(jīng)濟適用房最為世人詬病的問題還在于立項、開發(fā)家庭的收入標準,依照中國人“富不外露”的傳統(tǒng)心建設(shè)、銷售和消費等各個環(huán)節(jié)缺乏嚴格控制和有效理,很少有人會承認他們的家庭己跨入高收入家庭的監(jiān)管,特別是在銷售過程中,無法識別真正的政行列。在這樣的背景下,要求經(jīng)濟
5、適用房的銷售者,策對象,無法保證開發(fā)商按規(guī)定審核對象,也難保對每一位買主做出屬于哪一種家庭類型的判斷絕資源分配方式、手段的合理性。盡管政策規(guī)定必須非易事。同時,由于沒有完善的個人收入金融管理對購買對象進行資格審核,采取多種分配方式,但地方財政研究/2007.9/第9期23房地產(chǎn)市場由于政府在資格審查制度上未能正視我國社會個用單一的繳存率,既不利于公積金籌集規(guī)模的擴人收入不透明、社會信用制度缺失、權(quán)力監(jiān)督不力大,也不利于最大限度滿足不同階層對住房公積金和收入審查不力的現(xiàn)實,難以保證審核的有效性、貸款需求。分配的公平性。3.住房
6、公積金監(jiān)督機制缺乏,處罰力度不夠。(二)廉租住房制度存在的問題由于監(jiān)督機制不健全,違規(guī)使用、挪用公積金的現(xiàn)第一,廉租住房制度覆蓋面小,且實施面小,在象屢有發(fā)生,對查出的違規(guī)行為處罰較輕甚至不做已開展廉租住房的城市,其覆蓋面在1%左右。第處罰,抑制了公積金作用的正常發(fā)揮。一方面,公積二,各地差異較大。由于經(jīng)濟發(fā)展、居住水平的差金管理中心和委托銀行雙方權(quán)利與義務(wù)不明確,造異,各地政府對最低收入家庭規(guī)定不同,導(dǎo)致保障成資金沉淀,而委托銀行則將這筆資金用于彌補自對象和保障標準也各不相同。第三,確定主體對象身的資金缺口,導(dǎo)致公積金的流
7、失。另一方面,相當困難。在執(zhí)行過程中還存在難以合理確定廉租主體一部分城市的住房公積金管理中心從未對外公布對象的收入(水平)線。第四,資金來源不穩(wěn)定。按照過公積金的歸集和使用情況,又沒有獨立的外部審廉租住房管理辦法規(guī)定,以財政公共預(yù)算資金為計部門對其進行必要的審計,為公積金的違規(guī)操作主,但只有少數(shù)城市建立了制度性財政資金供應(yīng)計提供了可能。劃,多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售二、國外住房保障制度成功經(jīng)驗及做法房款的余額部分作為其資金來源的主渠道。這部分資金比較靈活,但是后續(xù)資金沒有保證,許多城市住房保障政策受國家政治制度
8、、經(jīng)濟發(fā)展水平推行不了租金補貼保障方式,只能籌措一次性資等因素制約,各國和地區(qū)各具特色,其中規(guī)律性的金,建設(shè)或購買一批廉租住房,資金供應(yīng)沒有長效政策經(jīng)驗對構(gòu)建我國住房保障體系有重要的啟示保障機制。作用。(三)住房公積金制度存在的問題(一)美國1.住房公積金覆蓋率低,融資渠道狹窄。在一在住房
