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1、招商策劃方案目??????錄一?、項(xiàng)目介紹…………………………………………二、市場調(diào)查…………………………………………三、產(chǎn)品定位………………………………………….四、SWOT分析……………………………………….五、賣點(diǎn)分析……………………………………………六、租金價(jià)格表制定的原則與建議…………..七、市場招商目標(biāo)客戶定位…………………………..八、招商項(xiàng)目組織架構(gòu)…………………………………一.項(xiàng)目介紹二?.市場調(diào)查為項(xiàng)目做好更精確的定位，初步調(diào)查西安市高新區(qū)主要建材城的租金價(jià)格如下：項(xiàng)目名稱位置業(yè)態(tài)租金備注主要市場的優(yōu)劣勢(shì)比較：項(xiàng)目名稱
2、優(yōu)勢(shì)存在不足市場類型發(fā)展前景三．產(chǎn)品定位四．SWOT分析一.SWOT分析：1、S--優(yōu)勢(shì)(1)地段--離西安城市中央只有公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域?qū)τ诖笮偷闹黝}建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。(3)口碑--項(xiàng)目為西安市政府招商引資項(xiàng)目（這個(gè)是項(xiàng)目的具體情況可以修改，有什么資質(zhì)、級(jí)別、獎(jiǎng)項(xiàng)都可以羅列）(4)物業(yè)--項(xiàng)目占地面積畝，投資金額萬元,建筑面積近平方米，商鋪面積達(dá)平米，倉儲(chǔ)面積平米。是西安市最大的建材家具批發(fā)零售市場。（可以增加項(xiàng)目其他方面較明顯的物業(yè)優(yōu)勢(shì)）(5)配套--配置（這里可以填自動(dòng)扶梯或者什么電梯等便利配套設(shè)施）、平米的大型
3、停車場，還有周邊寬米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。(6)品牌商家入駐--成功引進(jìn)（羅列知名建材品牌）西安總經(jīng)銷，（羅列知名建材品牌）西安專賣店，品牌影響力強(qiáng)盛。2、W--劣勢(shì)(1)西安建材市場中高端經(jīng)營模式尚未成熟給投資者帶來憂慮。(2)新的建材商業(yè)城運(yùn)營初期需要一定周期的培育。(3)交通方面的。項(xiàng)目位于高新，車流快，人流被阻隔，在維修，有礙人氣的聚集和商氣的形成。項(xiàng)目居西安市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀，商業(yè)氛圍不足。3、O--機(jī)會(huì)(1)經(jīng)濟(jì)因素--有效投資渠道窄，閑置資金找不到有較好回報(bào)的投資方式。(2)政策因素--20
4、13年保障房的建設(shè)目標(biāo)是1000萬套，幾乎相當(dāng)于去年全年商品住房的銷售總量。今年保障房建設(shè)規(guī)模將實(shí)現(xiàn)72%的爆發(fā)性增長。而且，保障房問題也將是兩會(huì)上最可能出政策的焦點(diǎn)之一。在這種量級(jí)的投資拉動(dòng)之下，保障房建設(shè)對(duì)建材產(chǎn)業(yè)鏈的帶動(dòng)將成為一個(gè)極具想象力的題材。最直接受益的無疑是建筑建材類企業(yè)。(3)市場因素--隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人均收入大幅度提升，消費(fèi)水平提高，消費(fèi)能力和消費(fèi)總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景越來越美好，西安房地產(chǎn)市場仍處于穩(wěn)步上升的階段，建材行業(yè)也無意潛藏著巨大的收益能量。(4)區(qū)域發(fā)展—項(xiàng)目所在區(qū)域被政府規(guī)劃為
5、高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(5)現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。4、T--威脅(1)國家對(duì)目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。(2)招商難度大，開業(yè)時(shí)若無大量商戶進(jìn)入，商場經(jīng)營會(huì)遭受質(zhì)疑，繼而可能引發(fā)招商危機(jī)。(3)建材城市場競爭激烈、經(jīng)營難以找尋創(chuàng)新模式。五．賣點(diǎn)分析規(guī)模超大：總建筑面積##萬平方米，西安市高新區(qū)唯一的經(jīng)營中高端家居的建材市場；（主題訴求）業(yè)態(tài)齊全：一樓品牌家居（歐式套房家具、板式套房家具、松木套房家具、紅木家具、辦公家具）。二樓家居展銷（床上用品、布衣窗簾、工藝品、家裝飾品）三樓生活體
6、驗(yàn)館（陶瓷、衛(wèi)浴、油漆涂料、墻紙、板材、管材、型材、玻璃、水暖五金）停車便捷：大容量停車場，市場交通組織極為便捷，設(shè)計(jì)跛具前瞻性；專業(yè)運(yùn)營：市場化運(yùn)營商業(yè)化管理，統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，由專業(yè)運(yùn)營管理公司擔(dān)綱運(yùn)營管理，徹實(shí)維護(hù)投資者利益。政策優(yōu)勢(shì)：（待定）1政府政策優(yōu)惠：????????????????2市場政策優(yōu)惠：六、租金價(jià)格表制定的原則與建議:招商客戶更看重眼前實(shí)實(shí)在在的利益，即：我們來xx有沒有生意？能不能賺到錢？因此必須具有實(shí)實(shí)在在的利益吸引。在做主題推廣方案的時(shí)候，要從租客最終做生意的角度出發(fā)，以租客的現(xiàn)實(shí)需要
7、為前提條件，以租客的消費(fèi)心理為價(jià)值取向，站在商戶與投資客戶的角度我認(rèn)為我們要解決的問題.第一、如何經(jīng)營市場，贏得更多的人氣，把市場能夠真正盤活；第二、盤活的方向與動(dòng)作他們要看到并了解；第三、如何讓物業(yè)的價(jià)值得以提升（意識(shí)引導(dǎo)價(jià)格引導(dǎo)）；第四、如何樹立項(xiàng)目市場在當(dāng)?shù)氐陌灾鞯匚唬坏谖?、如何充分發(fā)揮統(tǒng)一廣告與統(tǒng)一管理上的優(yōu)勢(shì)，解決經(jīng)營戶的實(shí)際問題，達(dá)到永續(xù)往市的目的；?租金的制定原則：1最理性租金——市場比較法定租金可以通過對(duì)比市場租金分析，來確定最理想的租金，“可比”的租金包括（規(guī)模、經(jīng)營業(yè)態(tài)的差異、市場周邊的租金位置）2按照行業(yè)的投資回報(bào)規(guī)
8、律來定租金：成熟的建材市場租金與售價(jià)的比例8%為最符合。七．市場招商目標(biāo)客戶定位市場經(jīng)營成功與否除去市場外在條件，最關(guān)鍵的內(nèi)在因素在于商戶的經(jīng)營能力，它建立在商戶實(shí)力、經(jīng)營成本基礎(chǔ)之上。本項(xiàng)目
