資源描述：
《德州天虹廣場運營管理.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、購物中心的運營管理購物中心的運營管理核心模式：招商在先f營運為主一企劃造勢f物業(yè)保障。(-)招商在先：一個購物中心成功與否，與前期的招商定位、結(jié)構(gòu)設(shè)計、租戶選擇有著極其重要的關(guān)系。1、招商定位：招商定位包括購物中心的主題定位、面積配比、租金產(chǎn)出配比、業(yè)態(tài)功能配比等。購物中心按照面積及周邊消費人數(shù)分為三個等級一一(1)區(qū)域性(regiona1)或大型購物中心，客源范圍的消費人數(shù)超過10萬人次；(2)地區(qū)性(district)或社區(qū)性的購物中心，客源范圍的消費人數(shù)至少4萬人次以上；(3)地方性(local)或鄰里性的購物中心，客源范圍的消費人數(shù)大約在1
2、萬人左右O不同等級的購物中心決定了不同的主題定位和操作思路。天虹廣場按照周邊人口分布及體量，應(yīng)該屬于區(qū)域型大型購物中心，此類購物中心的面積配比一般情況下把35%的用于主力店，25%用于次主力店，40%用丁商業(yè)店鋪。主力店是指而積在五千平米以上的，比如白貨店、大型超市、電影院這類的業(yè)態(tài)；次主力店是1300—3000平米左右的，比如家電城、運動廣場、兒童游戲城、手機城等等;商業(yè)店鋪就是在500平米以下的。對于租金產(chǎn)出配比來說，35%的主力店只能占租金產(chǎn)出15%,25%的次主力店占30%,40%的商業(yè)店鋪要占55%的租金產(chǎn)出°也就是說配比租金的時候，次主
3、力店耍打平。業(yè)態(tài)功能配比來講：在商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，如果說超市經(jīng)營的是商品，白貨經(jīng)營的是品牌，那么購物中心經(jīng)營的就是業(yè)態(tài)。作為一種集合了多種功能的商業(yè)綜合體,購物屮心對各種業(yè)態(tài)的組合、搭配，無疑是決定其能否成功經(jīng)營的關(guān)鍵。那么怎樣的“業(yè)態(tài)組合”才是最合理的呢？一般情況下零售、餐飲、娛樂三大業(yè)態(tài)大致可以按照5：3：2的比例安排，這是業(yè)內(nèi)推崇的購物中心黃金設(shè)置配比。但是這些都要根據(jù)當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣和市場情況進行調(diào)整，比如天虹廣場來說，周邊的徳白置業(yè)、還有剛剛開業(yè)的銀座購物廣場，本項冃計劃引進的沃爾瑪?shù)瘸校闶郾壤掩咃柡?，但周邊的餐飲文化休閑娛樂還是比較少所以我
4、們還需耍走一條差界化路線，與其他的零侍業(yè)態(tài)形成互補。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，鄰里疏于來往，那么，到購物中心去，不僅可以休閑、健身，還可以交友，這種大型綜合性的購物中心可以讓人一呆一天，起碼可以玩兒個小時。為什么現(xiàn)在的購物中心耍更多發(fā)展文化娛樂方面的內(nèi)容，說穿了，就是為了增加人們的滯留期間來拉動零售。就租金承受力來說，購物中心租金承受從高到低為：花車及臨時租賃、服飾專賣丿占、珠寶眼鏡專賣丿占，專業(yè)賣場、餐飲、主力店、娛樂。但我們從前期操作的購物中心也有體會，哪一個購物中心的娛樂、休閑文化健身做得好，哪個購物中心就火。另外商業(yè)很難有規(guī)范化的業(yè)態(tài)，即便在
5、德州再建一個天虹廣場，具業(yè)態(tài)組合與今日的天虹廣場也肯定是完全不同的，因為只有差異化錯位經(jīng)營才能共生共榮。2、鋪位劃分實際上鋪位劃分在購物中心的前期及運營當(dāng)中都有著很隱性但是很科學(xué)的方面，一般要做到一個人流動線上所有的店鋪都有一個良好的外展示面，但是對外展示面的總長度是固定的，要在一定的展示面上放置盡量多的店鋪是一種科學(xué),來看其他成功的鋪位劃分（見下圖），天虹廣場在招商的時候在這方面存在不足,如中國移動與好倫哥的鋪位劃分，凱沃的位置劃分，即沒有讓黃金鋪位起到對較差鋪位的拉動，同時造成更多的死鋪。3、動線設(shè)計（改造）：商業(yè)有兩句名言，一句是“隔街死”，
6、一條街一邊火的耍命，另一邊死街；還有句話是“一步差三成”，哪怕門挨著門開丿占，但客流過不去，差一步生意就差了三成。這些都形容了商業(yè)動線的重要性。針對于已經(jīng)建好的購物中心，對于一些人流動線不暢通的，就需耍進行改造。如樓層水平動線設(shè)計的FI的是要使同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示，使消費者能輕松看見商店內(nèi)的展示細部，在大型購物屮心內(nèi)，建議使用專賣諭店或多品種瀟店使專場更緊湊，如果是有屮庭的，耍使店鋪及招牌盡量都而向屮庭展開，而向視覺焦點，以達聚集效果。水平齊層次的通道動線設(shè)計表現(xiàn)形式也要有多種方式，既可以設(shè)計成“一”“十”行，也可以設(shè)計成（比如XX
7、）或“T”形等，還有環(huán)形,典型的例子就是宜家家居的形狀（見后圖），H的就是要使消費者視覺通透，使所有商鋪達到“共好”，盡量做到?jīng)]有盲點，處在購物者盲點中的店鋪是沒有商業(yè)價值的，具動線設(shè)計和商鋪分隔也是不成功的。要做好這一點也不是容易的，需要經(jīng)營管理方不斷努力并根擁需要在實踐中持續(xù)改進。另外購物中心人行直線通道應(yīng)該不耍太長以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，耍有一定的變化，如宜家家居在很長的通道屮間增加快速通道，更人性化和便利性。4、租戶選擇購物中心業(yè)態(tài)組成包括：主力店、專賣店、臨時租賃、社區(qū)服務(wù)、餐飲配套、商務(wù)休閑、娛樂設(shè)施。但是同一業(yè)態(tài)不同購物
8、中心應(yīng)選擇的租戶也有不同。主力店和次主力店的租戶確定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副屮心區(qū)，有些業(yè)態(tài)
