漢國置業(yè)“東莞莊項(xiàng)目”房地產(chǎn)項(xiàng)目.doc

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1、****經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院《投資分析》課程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析報(bào)告指導(dǎo)教師:***學(xué)號、姓名:***學(xué)號、姓名:***學(xué)號、姓名:****日期:2014-7-6151、課程設(shè)計(jì)目的在學(xué)完工程經(jīng)濟(jì)學(xué)等課程的基礎(chǔ)上,通過課程設(shè)計(jì)熟練掌握運(yùn)用計(jì)算機(jī)表格數(shù)據(jù)處理軟件Excel,編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的報(bào)表、計(jì)算評價(jià)指標(biāo),判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性;學(xué)會運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論與方法,選擇與確定項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的重要參數(shù)與進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)查,進(jìn)行數(shù)據(jù)預(yù)測,了解房地產(chǎn)行業(yè),熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性評價(jià)。2、項(xiàng)目調(diào)查財(cái)務(wù)分析內(nèi)容2.1運(yùn)用Excel進(jìn)行財(cái)務(wù)分析漢國置業(yè)“東莞莊項(xiàng)目”位于天河

2、區(qū)東莞莊路,北面是華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院,東面是華南理工大學(xué)北區(qū),西面是嘉逸花園。項(xiàng)目緊鄰華南理工大學(xué)、臨近華南農(nóng)業(yè)大學(xué),擁有濃厚的文化氛圍,而且校園風(fēng)光一覽無遺,高校校園也可作為休閑場所,距離項(xiàng)目幾分鐘路程便是燕嶺公園,項(xiàng)目高層可領(lǐng)略無限山景占地面積約106,000平方米,總建筑面積約300,000平方米,將建成30棟高層住宅樓。并配有商業(yè)、幼兒園、小學(xué)等設(shè)施。漢國置業(yè)東莞莊項(xiàng)目基本信息類型:普通住宅,高層洋房開發(fā)商:漢國置業(yè)(中國)有限公司投資商:香港建業(yè)發(fā)展(集團(tuán))有限公司(一)指標(biāo)及限制條件1、項(xiàng)目指標(biāo):本項(xiàng)目地塊性質(zhì)為住宅,占地面積近11.5萬平方

3、米。2、項(xiàng)目限制條件:(1)項(xiàng)目要求物業(yè)類型為住宅類型(2)項(xiàng)目除占地面積和容積率確定外其余指標(biāo)尚未給出,要求根據(jù)法定圖則確定其他指標(biāo)(3)項(xiàng)目對資金流沒有提出要求,我們按照利潤最大化條件考慮,項(xiàng)目規(guī)劃盡量考慮以售為主,特殊情況可考慮出租(二)地塊解析1、區(qū)位:該地塊位于天河?xùn)|莞莊路,北面是華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院,東面是華南理工大學(xué)北校區(qū),總占地面積約106,000平方米,總建筑面積約300,000平方米,早在2005年被漢國置業(yè)收購,如今5年時(shí)間過去了,該地塊仍然閑置未動工。而2010年天河區(qū)已無土地掛牌出讓,漢國置業(yè)10萬平方米土地彌足珍貴,尤其緊靠華南

4、理工大學(xué),是名副其實(shí)的學(xué)位地。2、資源:毗鄰華南植物園,廣州白云山風(fēng)景名勝區(qū),黃花崗七十二烈士陵園等旅游名勝地,樹木蔥蘢,森林資源豐盛。3、交通:交通便利,東莞莊路西向路口與天壽路,廣園快速路,粵墾路相通,東向路口與能源路相連,能源路直走可到燕嶺路,路口對面便是天河客運(yùn)站。且緊鄰天河北,高校、科研院所,住宅小區(qū)云集,居住人口眾多,位置優(yōu)越,未來潛力巨大。4、人文:固定的高檔富人居住區(qū)支持周邊商業(yè);整個(gè)區(qū)域體現(xiàn)安靜、整潔、休閑的居住氛圍。(三)項(xiàng)目問題界定該項(xiàng)目存在了一些問題,除了地塊價(jià)值沒有提升以外,其項(xiàng)目價(jià)值項(xiàng)目也陷入同質(zhì)化競爭。與此同時(shí),項(xiàng)目定位沒有形成核

5、心競爭力,項(xiàng)目昭示性不強(qiáng),也是集中體現(xiàn)的問題,所以在形象拔高上會存在一些難度。對應(yīng)也有解決的辦法,首先,需要充分挖掘地塊價(jià)值,同時(shí)要避免市場同質(zhì)化競爭風(fēng)險(xiǎn),通過一些方法措施使項(xiàng)目核心競爭力突出,賣點(diǎn)明確。從而讓項(xiàng)目形象能夠滿足高端要求15二、項(xiàng)目定位(一)形象定位企業(yè)目標(biāo):利用東莞莊項(xiàng)目在震撼市場,贏得購房者高度認(rèn)可的同時(shí),實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌再造,再攀巔峰。經(jīng)營理念:造老百姓買得起的精品房,圓中等收入家庭的安居夢(二)客戶定位追求都市核心圈生活氛圍的成功人士,講究行為效率和生活便捷的高端客戶,為父母或子女提供安全高尚居所的高收入者,對市中心優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資獨(dú)具慧眼的投資

6、客戶。(三)產(chǎn)品定位漢國置業(yè)房產(chǎn)位于天河區(qū)東莞莊路,交通發(fā)達(dá),毗鄰華南植物園,空氣質(zhì)量優(yōu),環(huán)境保護(hù)好。由于上述客戶定位,我們可以把產(chǎn)品定位于中高檔住宅區(qū),通過稍微降低價(jià)格來增強(qiáng)自我競爭力??蛻舳酁槠胀ㄆ髽I(yè)人員,所以三室兩廳的普通居家住宅將是我們的主打。通過房屋格局的布置和小區(qū)環(huán)境的建設(shè),充分滿足溫馨浪漫的居家要求,為廣大客戶提供一個(gè)舒適自在的休閑環(huán)境。其次,高端客戶也是我們的客源之一,我們在樓盤頂層設(shè)有復(fù)式套房和躍式套房,廣闊的視野和茂盛的森林景色將映入眼簾。(四)價(jià)格定位(初步)1、中小戶型提供出租,40元/m2,60元/m2,100元/m2,200元/m2

7、,350元/m2。2、中戶型提供中低檔家庭居住,12000元/m2,14000元/m2,16000元/m2,20000元/m2。3、大戶型提供中高檔家庭居住,16000元/m2,20000元/m2,22000元/m2,24000元/m2。2.2.初步規(guī)劃方案根據(jù)項(xiàng)目的土地情況和周邊市場情況,初步計(jì)劃建設(shè)板塔結(jié)合的普通住宅小區(qū),輔以一定比例的商業(yè)服務(wù)設(shè)施,總建筑面積約為30萬m2,共2410多戶。具體規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)見表1表1主要規(guī)劃指標(biāo)單位:m21總占地面積2規(guī)劃建設(shè)用地3住宅用地4總建筑面積4.1地上建筑面積其中:住宅配套公建200004.2地下建筑面積3000

8、0其中:車庫22500設(shè)備和人防750

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