對房貸提前還款利息變動分析論文 .doc

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1、對房貸提前還款利息變動分析論文對房貸提前還款利息變動分析論文  今年,央行再次調(diào)高個人住房貸款利率,由此更多市民打算提前還貸。根據(jù)銀行人士預(yù)計(jì),由于新利率要在明年1月1日才正式執(zhí)行,所以年底將掀起一股提前還貸的高潮。為制止提前還貸的勢頭,廣東多家銀行已準(zhǔn)備出臺措施,市民提前還貸所帶來的利息損失,收取違約金成為正在考慮的主要措施。據(jù)了解,中行已規(guī)定按還款額的月利息作為違約金,而農(nóng)行、建行、工行則在緊急商討中,估計(jì)會在1~2月內(nèi)出臺具體措方案。  那么,市民提前還貸給銀行所帶來的利息損失是否屬于違約金,提前還貸

2、是否應(yīng)該支付利息損失呢?筆者將就以上問題從三個方面加以分析?! ?一)什么是違約金違約金是指當(dāng)事人在合同中約定的或法律所規(guī)定的,一方違約時(shí)應(yīng)支付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金可分為以下三種:  第一,法定違約金。法定違約金是指由法律直接規(guī)定違約金的數(shù)額、固定比率,或者由法律直接規(guī)定違約金的比例幅度,具體比率由當(dāng)事人在此幅度內(nèi)商定,但當(dāng)事人并未具體商定或商定無效的違約金,法定違約金是法律預(yù)先規(guī)定的,不得由當(dāng)事人協(xié)商而改變,也不管當(dāng)事人是否把法定違約金條款寫進(jìn)合同,違約方都應(yīng)支付違約金?! 〉诙?、約定違約金。約

3、定違約金是指數(shù)額和支付條件都是由當(dāng)事人雙方約定的違約金。從我國現(xiàn)行法律規(guī)定來看,約定違約金主要有兩種情況:1、法律、法規(guī)對違約金未作具體規(guī)定,完全允許當(dāng)事人約定的違約金。2、法律、法規(guī)雖規(guī)定了違約金的數(shù)額、比率或幅度,但是又允許當(dāng)事人自行協(xié)商,或規(guī)定當(dāng)事人的約定優(yōu)于法定的違約金。合同法第114條對這個問題作了明確規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的

4、違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?!薄 〉谌?、混合違約金?;旌线`約金是指法律規(guī)定了違約金的比率幅度,當(dāng)事人在該幅度內(nèi)商定具體比率或幅度的違約金。這種違約金是法定和約定相結(jié)合的違約金,也稱混合違約金?! ?二)提前還貸中“違約金”的性質(zhì)分析。  按揭購房,消費(fèi)者與銀行之間構(gòu)成的是借款合同,這一點(diǎn)是毫無異議的,問題的關(guān)鍵分歧是對“提前還貸利息”性質(zhì)的認(rèn)定。支持銀行收取違約金的直接依據(jù)來自《合同法》第71條:“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù),但提前履行不損害債權(quán)人利益的

5、除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用,由債務(wù)人負(fù)擔(dān)?!辟J款人的提前還貸行為打亂了銀行的資金安排,對商業(yè)銀行可能形成三種不利影響:一是直接減少利息收入,二是影響銀行資本成本和資本結(jié)構(gòu),打亂銀行資本運(yùn)營計(jì)劃,三是增加再投資風(fēng)險(xiǎn)。因此,只要提前還貸行為的確造成銀行的合理利益損失,作為債權(quán)人的銀行有權(quán)拒絕債務(wù)人無條件提前還款的要求。銀行在安排貸款資金是需要人力、物力各方面成本的,事實(shí)上,無論是在美國、英國還是中國香港,銀行收取提前還貸違約金都是一種市場常態(tài),即所謂的國際慣例。因此如果消費(fèi)者提前還貸就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)銀

6、行的損失?! 〉欠蛇m用的一般原則是,在總則和分則都規(guī)定的情況下,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用分則。換句話說,執(zhí)行《合同法》首先要遵從第208條規(guī)定的“借款人提前償還借款的,除當(dāng)事人另有約定的以外,應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息”。根據(jù)該規(guī)定,借款人可以選擇提前償還借款,且應(yīng)按照實(shí)際借款的期間向銀行繳納較少的銀行利息。盡管我國法律原則上賦予債權(quán)人在提前履行的問題上有拒絕受領(lǐng)權(quán),但該條的規(guī)定,實(shí)際上體現(xiàn)了我國法律鼓勵借款人提前還款的立法政策。所以提前還款是受法律保護(hù)的選擇權(quán),而銀行提供的含違約條款的合同剝奪了消費(fèi)者的選擇權(quán)

7、。由此,借款人提前償還借款是為法律所允許的。銀行在接受了當(dāng)事人提前還貸后收取違約金沒有法律依據(jù)的?! ∫虼?,違約金是否合理首先要看合同是否約定,如果合同事先約定了,就按照約定,如果原借款合同中有關(guān)于提前還貸收取相應(yīng)費(fèi)用的約定,但約定不明確的,應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第六十一條的規(guī)定“合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?!倍壳埃瑖鴥?nèi)購房按揭借款基本上都是不收提前還貸的利息和“違約金”的,這點(diǎn)已經(jīng)成為事實(shí)

8、上的商業(yè)慣例。銀行對提前還貸收取違約金,必須在消費(fèi)者同意的前提下先更改合同,否則消費(fèi)者有權(quán)利拒絕支付。因此,如果借款合同中沒有另行約定,銀行無權(quán)收取“提前還貸利息”或所謂“違約金”,以單方聲明、告示等形式公布的應(yīng)屬無效。  其實(shí),對于商業(yè)銀行來說,提前還款存在著潛在的積極影響:既降低了銀行的信用風(fēng)險(xiǎn),讓銀行免于承擔(dān)因貸款人無力及時(shí)還本付息的風(fēng)險(xiǎn),還讓流動性差的長期資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金資產(chǎn),大大緩解了商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險(xiǎn)

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