國華大廈寫字樓項目前期定位研究92

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1、國華大廈寫字樓項目前期定位研究1.緒論1.1研究目的房地產(chǎn)開發(fā)是一項龐大的系統(tǒng)工程，因此就整體項目而言，前期定位工作極為重要，在某種程度上直接決定了房地長項目開發(fā)的成敗。通過市場調(diào)研，把握前期定位的流程。近年來我國房地產(chǎn)業(yè)取得了很好的發(fā)展，對GDP的拉動約為1.3%，寫字樓空間都得到了前所未有的發(fā)展空間，并都取得了不錯的成績，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)都得到了相應(yīng)的市場機會，包括與之相關(guān)的一些邊緣行業(yè)`、交叉行業(yè)、新興的行業(yè)也得到了蓬勃的發(fā)展，比如房地產(chǎn)策劃伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也生機勃勃。房地產(chǎn)行業(yè)的招聘崗位需求中出現(xiàn)次數(shù)最多的就是房地產(chǎn)前期策

2、劃方面和工程管理方面，這說明房地產(chǎn)業(yè)界目前對房地產(chǎn)策劃的重視程度以及市場對房地產(chǎn)策劃人才的迫切需求程度，進(jìn)一步說明了房地產(chǎn)策劃成熟程度的不足。這些正是我確定論文研究內(nèi)容的第一個重要出發(fā)點。另外，我確定論題的第二個因素就是目前很多的開發(fā)商只重視銷售策劃，而對項目的前期定位策劃這一重要環(huán)節(jié)重視不足，有的重視但卻缺乏系統(tǒng)的理論支撐，而造成策劃后執(zhí)行成本太高或執(zhí)行不了，最終嚴(yán)重影響項目的正常運作，給開發(fā)商帶來巨大的損失。本文研究的目的是希望能多為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一個較為系統(tǒng)、科學(xué)的項目前期定位策劃的模式作為參考和借鑒。1.2研究意義房地產(chǎn)前期定位策劃作為房地產(chǎn)咨詢行業(yè)

3、的重要業(yè)務(wù)，它對于我國經(jīng)濟(jì)，特別是房地產(chǎn)健康的成長有非常大的推動作用，房地產(chǎn)前期定位策劃是社會進(jìn)步、市場經(jīng)濟(jì)健全、房地產(chǎn)的發(fā)展、社會實踐要求的產(chǎn)物。（1）項目前期定位策劃是社會的要求社會的發(fā)展必然要求社會各個分支共同進(jìn)步，發(fā)地產(chǎn)也的要飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)品從功能單一的遮風(fēng)避雨“洞窟”演變成了功能綜合化、立體化的“雅舍”。完成一個功能復(fù)雜的'“雅舍”需要多個方面的專業(yè)人才，包括：心理學(xué)、聲學(xué)、光學(xué)、電學(xué)、工程、管理、經(jīng)濟(jì)等，涉及的專業(yè)非常的廣泛，這樣的項目只有積聚各個方面的專家經(jīng)過反復(fù)的綜合論證、周密的策劃才能很好地完成。換句話說，社會的發(fā)展必然“催生”許多“雅舍

4、”性的房地產(chǎn)項目，也必然要求房地產(chǎn)策劃的出現(xiàn)和發(fā)展，房地產(chǎn)前期定位研究是房地產(chǎn)策劃的重要組成部分也必然得到快速發(fā)展。（2）房地產(chǎn)前期定位策劃是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然使得各個行業(yè)的市場細(xì)分程度越來越高，在房地產(chǎn)行業(yè)同樣是這樣。這樣的細(xì)分使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的目標(biāo)客群變得更“單薄”，在這種市場環(huán)境下只有準(zhǔn)確定位的項目才能子啊激烈的市場競爭中立于不敗之地。要想獲得準(zhǔn)確的定位必然要求項目開發(fā)前期驚醒各種有針對性的定位策劃工作，以滿足市場細(xì)分的要求。（3)房地產(chǎn)前期定位策劃是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然要求一方面，房地產(chǎn)其阿奇定位策劃是為了適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展二產(chǎn)生的一個重

5、要分支，并在實踐中扮演著重要角色，是應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而產(chǎn)生的；另一方面，在房地產(chǎn)前期定位研究也對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，一方面目前房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合程度非常高，其融合的專業(yè)跨度很大，單純靠企業(yè)本身既有力量可能已經(jīng)不能游刃有余的完成眾多資源的很好整合；另一方面，市場的競爭的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)想要立于不敗之地，必須借助更多的社會資源，作為專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢行業(yè)就在這種環(huán)境下得到了很好的發(fā)展，房地產(chǎn)前期定位研究的健康發(fā)展，有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)決策，進(jìn)而增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力。（4）房地產(chǎn)前期定位策劃是客觀實踐的要求從房地產(chǎn)策劃和房地產(chǎn)前期

6、定位策劃的發(fā)展歷程可以清晰地看到，房地產(chǎn)前期定位策劃是順應(yīng)實踐的要求產(chǎn)生的，從沒有前期定位策劃的時代，到目前簡單的前期定位策劃，都曾在實踐中反復(fù)的驗證。從以上所述不難看出，房地產(chǎn)前期定位策劃是適應(yīng)社會發(fā)展、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的產(chǎn)物，是經(jīng)過時間的反復(fù)證實其重要性的產(chǎn)物，房地產(chǎn)前期定位策劃的發(fā)展具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。2.宏觀市場分析2.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析青島GDP逐年增長，經(jīng)濟(jì)增長速度大幅高于全國平均水平，為房地產(chǎn)發(fā)展提供穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年青島市實現(xiàn)生產(chǎn)總值2586.7億元，按可比價格計算，同比增長13.9%，比上年同期

7、加快3.4個百分點。2001年以來，青島年均經(jīng)濟(jì)增長速度為14.9%，較同期全國水平高5個百分點。居民收入水平較高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是全國的1.3倍，青島市居民人均收入和GDP為64096元，是全國同期水平的2.6倍，已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。與沿海城市比較來看，人均GDP低于大連、廈門，高于中天和天津。人均GDP增速近兩年趨于平穩(wěn)，但從近10年城市發(fā)展的歷程來看，青島的潛力和基礎(chǔ)比較大。全是戶籍人口增長平緩，中心城區(qū)1人口占三成。青島人口結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，2009年全市戶籍人口為763萬，2002年至2009年期間年均增速為1%。2009年，青島市中心城區(qū)人口為2

8、75.17萬人，中心城區(qū)