什么是限價(jià)房、兩限房？二者有區(qū)別？.doc

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1、·什么是限價(jià)房、兩限房？二者有區(qū)別？·2010-9-2617:09:10?限價(jià)房是一種限價(jià)格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房?jī)r(jià)的一種臨時(shí)性舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用房。限價(jià)商品房按照“以房?jī)r(jià)定地價(jià)”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式。與一般商品房不同的是，限價(jià)房在土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售對(duì)象，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本和合理利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，從源頭上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。要優(yōu)先保證中低價(jià)位

2、、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。眼下正在積極推進(jìn)的“限價(jià)商品房”。按照新規(guī)劃思路，這類(lèi)產(chǎn)品主要針對(duì)兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購(gòu)買(mǎi)的拆遷戶(hù)?！跋迌r(jià)商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán)，而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán)，因此拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)，這樣比較合理。”北京市目前已確定的限價(jià)房購(gòu)買(mǎi)條件包括“具有本市常住戶(hù)口”、“中低收入家庭優(yōu)

3、先”，以及已取得經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格的家庭如放棄購(gòu)買(mǎi)資格，可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)“中低價(jià)位、中小套型普通商品房”等。簡(jiǎn)單理解限價(jià)房就是限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房。兩限就是限制價(jià)格,限價(jià)不是死價(jià)，它的價(jià)格有個(gè)上線(xiàn)，也就是不論你賣(mài)多少，都不能超過(guò)這個(gè)價(jià)格。另一個(gè)就是限制面積。這個(gè)面積肯定比同地段的普通商品房的面積小。限價(jià)房政策的核心是：“在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)商?！焙?jiǎn)而言之，就是“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，在固定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上對(duì)地價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。房?jī)r(jià)的定價(jià)是個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，固定高了，無(wú)法起到積極

4、的作用，但固定得過(guò)低，同樣也會(huì)帶來(lái)問(wèn)題，中標(biāo)的開(kāi)發(fā)商很可能為了既要競(jìng)低價(jià)又要保證利潤(rùn)而在樓盤(pán)品質(zhì)上做文章，難免在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象。限價(jià)商品房不同于經(jīng)濟(jì)適用房，開(kāi)發(fā)商企業(yè)要花大價(jià)錢(qián)去競(jìng)拍土地，成本相對(duì)要高一些，而經(jīng)濟(jì)適用房是劃撥土地，可以大幅降低土地成本。目前北京限價(jià)房的限定標(biāo)準(zhǔn)初步定為低于周邊項(xiàng)目均價(jià)的15%左右，這個(gè)比值可能會(huì)令許多人不滿(mǎn)意，但限價(jià)房是商品房，一方面可以使不斷上漲的房?jī)r(jià)控制在一定的價(jià)格尺度內(nèi)，另一方面起著梯次消費(fèi)的作用，填充在商品房和經(jīng)濟(jì)適用房之間。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，限制房?jī)r(jià)有三個(gè)作用

5、：一是能夠進(jìn)一步規(guī)范銷(xiāo)售市場(chǎng)，在拉升房?jī)r(jià)空間極為有限的情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)改變以往控制銷(xiāo)售、逐步提價(jià)的通行做法，而把房子盡快推向市場(chǎng)回籠貨幣；二是購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)該區(qū)域樓盤(pán)時(shí)，限價(jià)房的定價(jià)某種程度上可以確立區(qū)域價(jià)值的標(biāo)桿地位，起到指導(dǎo)價(jià)的作用；三是短期來(lái)說(shuō)，由于限價(jià)房初次交易時(shí)的價(jià)格是用行政手段強(qiáng)行拉下來(lái)的，再上市時(shí)可能會(huì)反彈到區(qū)域的整體水平上，但隨著限價(jià)房的逐漸增多以及購(gòu)房人的心態(tài)不斷成熟，在區(qū)域內(nèi)降低市場(chǎng)平均價(jià)格的作用會(huì)漸漸得以體現(xiàn)。限價(jià)房在建設(shè)過(guò)程中需要注意兩點(diǎn)：一是加強(qiáng)工程監(jiān)理和驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)商為了獲得一定的利

6、潤(rùn)，一般會(huì)盡量降低建設(shè)成本，而這樣房屋能否順利建設(shè)和完工，必須要經(jīng)過(guò)工程監(jiān)理和竣工驗(yàn)收兩道關(guān)口。因此，政府有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)管理，避免監(jiān)理公司與施工方串通一氣，降低工程的質(zhì)量，同時(shí)嚴(yán)把竣工驗(yàn)收關(guān)，使本來(lái)讓中等收入者安居樂(lè)業(yè)的限價(jià)房避免成為開(kāi)發(fā)商低劣工程的標(biāo)本。二是抑制投機(jī)炒房。在目前求大于供的情況下，因其價(jià)位已經(jīng)超過(guò)中低收入人群的購(gòu)買(mǎi)能力，而在轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)上較經(jīng)濟(jì)適用房顯得更為方便，很可能成為新的房產(chǎn)投機(jī)渠道，比如購(gòu)買(mǎi)了一套限價(jià)房轉(zhuǎn)手倒賣(mài),雖然要負(fù)擔(dān)5.5%營(yíng)業(yè)稅和其它費(fèi)用，但由于低于市場(chǎng)平均價(jià)格15%，仍有7-

7、8%的利潤(rùn)空間。因此，對(duì)于限價(jià)房再上市的年限，應(yīng)該做出適當(dāng)?shù)目刂?，甚至利用稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)節(jié)。據(jù)悉，正在審批的《北京市中低價(jià)、中小套型普通商品房銷(xiāo)售管理辦法》等文件規(guī)定，限價(jià)房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象基本定為人均住房建筑面積20平方米以下的中等收入家庭。在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，為保證公平性，避免排隊(duì)購(gòu)房，政府將在對(duì)供應(yīng)對(duì)象統(tǒng)一審核基礎(chǔ)上，通過(guò)政府組織，公開(kāi)搖號(hào)排序，輪候購(gòu)房，建立購(gòu)房人檔案信息系統(tǒng)。為防止投機(jī)，規(guī)定個(gè)人購(gòu)房后5年內(nèi)不許出售、出租，5年后出售出租，不得再購(gòu)政策性住房。限制面積，回歸自然合理的居住形態(tài)從設(shè)計(jì)角度講，90平方米的限

8、制對(duì)于南方的戶(hù)型比較適宜，除了傳統(tǒng)的居住習(xí)慣外，主要是南方城市由于氣候原因，墻體較薄，同時(shí)上下水管走外墻，不用采暖設(shè)施，明衛(wèi)生間，并且樓層較高，抗震要求相對(duì)低一些等等，這些都減少了戶(hù)內(nèi)管線(xiàn)和風(fēng)道占用的面積，極大地提高了套型的使用率和實(shí)用率。所以，當(dāng)90/70的新政出臺(tái)后，北方的開(kāi)發(fā)商一片嘩然，南方的開(kāi)發(fā)商則悄無(wú)聲息。從開(kāi)發(fā)角度講，90平方米的限制一定程度上增加了房屋成本。設(shè)計(jì)成塔樓，每層十余戶(hù)的配比，難以兼顧通風(fēng)