北京市房?jī)r(jià)波動(dòng)宏觀風(fēng)險(xiǎn)研究

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1、北京市房?jī)r(jià)波動(dòng)宏觀風(fēng)險(xiǎn)研究  【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)劇烈,甚至有超過實(shí)體支撐引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的可能,引起各界的廣泛關(guān)注。北京作為中國(guó)大城市的代表難以獨(dú)善其身,房地產(chǎn)的宏觀風(fēng)險(xiǎn)問題甚為突出。本文希望能夠以較簡(jiǎn)潔的方法使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露,通過對(duì)北京市2002年至2010年的產(chǎn)出和物價(jià)的指數(shù)作為參數(shù)衡量這一階段房?jī)r(jià)波動(dòng)的宏觀風(fēng)險(xiǎn),反映房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的宏觀風(fēng)險(xiǎn)。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);產(chǎn)出;物價(jià)水平;宏觀風(fēng)險(xiǎn)一、引言(一)問題的提出伴隨著居民對(duì)住房的剛性需求增加和投資渠道有限的情況下,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增幅持續(xù)畸高,人們將大量資產(chǎn)過度投入房地產(chǎn)市場(chǎng)

2、,國(guó)民生產(chǎn)總值(GDP)和居民消費(fèi)指數(shù)(CPI)增長(zhǎng)幅度與之不匹配。一旦房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅下行波動(dòng),則很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)恐慌對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定造成威脅。(二)研究的理論框架6本文以前人的研究成果為基礎(chǔ),借鑒衡量宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的健康狀況兩個(gè)主要指標(biāo)GDP及CPI所指示的通貨膨脹率作為房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)度的識(shí)別的基本指標(biāo)參照,以基于區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)總值的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)值和基于一般物價(jià)水平的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)值來度量房?jī)r(jià)波動(dòng)而引發(fā)的宏觀資源配置均衡程度的風(fēng)險(xiǎn)暴露。1.基于GDP敞口的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)宏觀風(fēng)險(xiǎn)度量模型房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)宏觀風(fēng)險(xiǎn)度量模型是基于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的分析框

3、架,該模型利用產(chǎn)出和物價(jià)度量對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的影響,劉丹(2007)在分析房?jī)r(jià)的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)首先提出并進(jìn)行樣本測(cè)試。模型中定義房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)出的波動(dòng)率風(fēng)險(xiǎn)值HaR為房?jī)r(jià)HP相對(duì)于其長(zhǎng)期運(yùn)行趨勢(shì)的最大的偏離,用以度量在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下基于區(qū)域內(nèi)總體產(chǎn)出的房屋價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn),定義如下:對(duì)房?jī)r(jià)和國(guó)民生產(chǎn)總值取自然對(duì)數(shù),并對(duì)二者的長(zhǎng)期趨勢(shì)進(jìn)行H-P濾波方法擬合,得到兩序列波動(dòng)率曲線即{VHPt}和{VGDPt}。那么,波動(dòng)率風(fēng)險(xiǎn)可以表示為:VHPt=lnHPt-HPtrendt(1)同理:VGDPt=lnGDPt-GDPtrendt(2)本身VHP,VGDP就可以定義為非

4、條件HP-at-Risk和GDP-at-Risk,指它們相對(duì)于房?jī)r(jià)和地區(qū)生產(chǎn)總值變化趨勢(shì)的波動(dòng)?;诋a(chǎn)出的房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)HaR定義為HP超出GDP波動(dòng)的那一部分,即條件HP-at-Risk,數(shù)學(xué)表示為:HaRt=VHPt-VGDPt(3)6超出一定比例則可以定義為房?jī)r(jià)波動(dòng)存在宏觀風(fēng)險(xiǎn),一般超出10%以上可以定義為價(jià)格泡沫,正向指泡沫,負(fù)向指泡沫破裂市場(chǎng)低迷。2.基于CPI波動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)宏觀風(fēng)險(xiǎn)度量模型基于一般物價(jià)指數(shù)的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)值HaR2可以用以度量資源的局部失衡程度。為了使兩時(shí)間序列具有可比性,我們將房?jī)r(jià)的序列進(jìn)行轉(zhuǎn)換成與CPI指數(shù)有相同的

5、基期,同時(shí)將房?jī)r(jià)換算成指數(shù)形式HPI,測(cè)算時(shí)轉(zhuǎn)換如下:HPt/HP*=HPIt/100(4)其中,HP*是基期對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)。與上面的方法類似,對(duì)兩個(gè)指數(shù)HPI和CPI長(zhǎng)期趨勢(shì)進(jìn)行H-P濾波方法擬合可以得出兩序列的相對(duì)波動(dòng)率曲線{VHPIt}和{VCPIt},即是房?jī)r(jià)基于物價(jià)的波動(dòng)率風(fēng)險(xiǎn),數(shù)學(xué)表示為:VHPIt=HPIt-HPItrendt(5)同理:VCPIt=CPIt-CPItrendt(6)那么基于一般物價(jià)水平的房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)HaR2定義為HPI波動(dòng)超出CPI波動(dòng)的那一部分,數(shù)學(xué)表示為:當(dāng)超出一定比例可以定義為房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)于物價(jià)也存在宏觀風(fēng)險(xiǎn)。二

6、、以北京市為例的房?jī)r(jià)波動(dòng)宏觀風(fēng)險(xiǎn)度量(一)數(shù)據(jù)來源與說明:6北京的房屋銷售價(jià)格HP、北京市GDP來源于北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒,北京市CPI月度數(shù)據(jù)來源于北京市統(tǒng)計(jì)局和鳳凰財(cái)經(jīng)網(wǎng),月度數(shù)據(jù)經(jīng)加權(quán)平均計(jì)算轉(zhuǎn)換年度數(shù)據(jù),對(duì)計(jì)算的精度雖然有影響,但從全年看,對(duì)其趨勢(shì)的估計(jì)影響不大。2002年為本文討論的基期年,CPI原始數(shù)據(jù)以1952年為基期將2002年CPI換算為100。2002年的HPI值設(shè)為100,各年份HPI為當(dāng)年房?jī)r(jià)與2002年房?jī)r(jià)的比值的100倍。(二)實(shí)驗(yàn)結(jié)果及分析根據(jù)上文計(jì)算結(jié)果如圖所示:可見,北京市的HaR的波動(dòng)和HaR2的波動(dòng)都較大,房?jī)r(jià)

7、的波動(dòng)存在較大的階段性,這說明北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置局部失衡,并且這種失衡在一定程度上超出了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)體支撐,這種發(fā)展勢(shì)頭存在較高的風(fēng)險(xiǎn)性。6上世紀(jì)末國(guó)際經(jīng)濟(jì)衰退使我國(guó)CPI一直徘徊在低位,2002至2003年通貨緊縮有所緩解,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)逐漸復(fù)蘇,兩個(gè)指標(biāo)同步增長(zhǎng)。2007年至2008年前后HaR、HaR2都很高,說明資源局部失衡程度超度了實(shí)體支持,過多的熱錢涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),造成明顯的房地產(chǎn)泡沫。這與香港1997年,日本1990年類似(劉丹,2007)。但是這種經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)象隨著亞洲金融危機(jī)的到來迅速遇冷。2008年至2009年底,HaR、H

8、aR2都先低后高,這是因?yàn)槭芙鹑谖C(jī)影響,房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)也隨之短暫降低于一年之后2009年到達(dá)谷底,加上政府針對(duì)房市過熱、房?jī)r(jià)

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