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1、淺議房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問(wèn)題和對(duì)策 摘要：成本的管理對(duì)于房地產(chǎn)而言是一個(gè)極其系統(tǒng)的工程，務(wù)必保證每一個(gè)環(huán)節(jié)都準(zhǔn)確無(wú)誤。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的一系列成本控制措施，可以提高企業(yè)的管理效率，還可以增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有效控制工程造價(jià)才能在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)立足，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。成本管理不僅關(guān)系到贏利的多少，更能決定企業(yè)是否能夠繼續(xù)生存，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)條件下，成本管理的重要性已不容忽視。主要對(duì)國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題與對(duì)策進(jìn)行研究。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；成本控制中圖分類號(hào)：F275.2文獻(xiàn)標(biāo)志碼：
2、A文章編號(hào)：1673-291X（2013）12-0082-02近幾年房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商間有十分激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)業(yè)的成本控制和管理水平要不斷完善才能使公司生存和獲利。這就要求對(duì)新政策、新法規(guī)有深刻的理解，重視對(duì)房地產(chǎn)公司成本的控制與管理，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的社會(huì)需求。一、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題81.對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。目前只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全員、全要素、全過(guò)程和全方位的全面成本控制，其他大部分企業(yè)都還沒(méi)有實(shí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階
3、段是成本控制的重點(diǎn)，其他階段對(duì)成本控制的影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為提供材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制的時(shí)效性。一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用核算在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才進(jìn)行，這樣做在財(cái)務(wù)上具有一定的合理性，但對(duì)于動(dòng)態(tài)的開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)說(shuō)，它掩蓋了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題，特別是對(duì)于長(zhǎng)期大規(guī)模滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，難以反映出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本，使得成本與收益模糊。2.缺乏全面性。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用管理僅當(dāng)成是單項(xiàng)成本費(fèi)用的控制工作，如配套設(shè)施費(fèi)、土地成本、建安成本、規(guī)劃
4、設(shè)計(jì)費(fèi)等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時(shí)簡(jiǎn)單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面成本看似控制住了，但是項(xiàng)目在選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位包裝過(guò)程當(dāng)中已經(jīng)存在的問(wèn)題，卻在施工和銷售過(guò)程中不斷地暴露出來(lái)，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒(méi)有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生，因而成本控制也要和成本管理結(jié)合起來(lái)。83.缺乏先進(jìn)的成本控制方法。主要根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，由于業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。事前預(yù)測(cè)和
5、過(guò)程控制在企業(yè)成本控制中相對(duì)缺乏，這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求存在很大的一段距離。成本控制中所存在的根本問(wèn)題和原因不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，不能對(duì)癥下藥，應(yīng)采取有效的措施控制企業(yè)成本。4.沒(méi)有完善的成本控制制度體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，完善的成本控制制度體系十分有限。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中卻形同虛設(shè)。二、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理與核算對(duì)策81.加強(qiáng)前期費(fèi)用管理。在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作
6、，論證其可行性。在選項(xiàng)、立項(xiàng)時(shí)必須對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解項(xiàng)目預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)以及風(fēng)險(xiǎn)情況；在可行性研究階段必須把資金流量和銷售計(jì)劃做出來(lái)，這樣在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目資金需求做到心中有數(shù)，保證資金鏈供應(yīng)，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。一般情況下，前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2%～3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可行性研究費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）；降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未
7、雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建設(shè)成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下四個(gè)方面：（1）方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)均實(shí)行招投標(biāo)制度；無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；（2）加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量；（3）嚴(yán)格設(shè)計(jì)出圖前的審核工作；將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前；在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。因此，在設(shè)計(jì)出
8、圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段；（4）在滿足建筑效果的前提下，嚴(yán)格實(shí)行裝飾用料和建筑材料封樣。2.加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制合同變更。建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是嚴(yán)格受到國(guó)家法律保護(hù)的。所以，首先必須增強(qiáng)合同的法律意識(shí)，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。保證合同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用。在合同履行過(guò)
