市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用

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1、市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用　　摘要：當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位在國民經(jīng)濟(jì)中表現(xiàn)的越來越明顯。房地產(chǎn)估價(jià)的用途也漸漸受到來自各方各界的關(guān)注，專家學(xué)者們也開始對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的理論研究日益重視。在估價(jià)方法中，市場(chǎng)比較法是最常用的一種方法，本文以新疆石河子市房地產(chǎn)為例對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行舉例分析，便于其更好的服務(wù)于房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)中。關(guān)鍵詞：市場(chǎng)比較法；房地產(chǎn)評(píng)估；舉例論證目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位在國民經(jīng)濟(jì)中表現(xiàn)的越來越明顯。房地產(chǎn)估價(jià)的用途也漸漸受到來自各方各界的關(guān)注，專家學(xué)者們也開始對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的理論研究日益重視。我國常用評(píng)估房地產(chǎn)的幾大評(píng)估方法主要有

2、：市場(chǎng)比較法、成本法以及收益法。相對(duì)于其他的評(píng)估方法，市場(chǎng)比較法是最常用的一種方法，其評(píng)估原理簡明易懂，并且也能在評(píng)估過程中直接的反應(yīng)出房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)。很多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估過程中的市場(chǎng)法進(jìn)行了理論研究，也得出了很多心得。不同于學(xué)者們的理論研究，筆者將選取石河子地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察并評(píng)估。6市場(chǎng)比較法是參照于估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期相似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來測(cè)評(píng)待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。此方法主要是將待估對(duì)象的房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的相似房地產(chǎn)進(jìn)行比較對(duì)照，通過已經(jīng)發(fā)生交易的相似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，通過交易日期、交易日情況修正、區(qū)域因素及個(gè)別因素修正等，最后

3、可以得出待估房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的比較合理的價(jià)格。市場(chǎng)比較法是以市場(chǎng)實(shí)際交易價(jià)格為估價(jià)基準(zhǔn)的，因此市場(chǎng)比較法是一種適用范圍比較廣、說服力比較強(qiáng)及普遍采用的估價(jià)方法。用市場(chǎng)比較法估價(jià)求得的價(jià)格，通常情況稱為比準(zhǔn)價(jià)格。運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，一般可以分為以下4大步驟：①搜集交易的實(shí)例；②選取可比的實(shí)例；③對(duì)可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?；④?jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。本文主要選取石河子市的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。本次評(píng)估，選取了三個(gè)小區(qū)進(jìn)行對(duì)其所需評(píng)估的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)研，并求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。本文選取的待估房產(chǎn)為43小區(qū)，翠海明苑，位于石河子市中，住宅樓共6層，需估算的房產(chǎn)為第二層，兩室兩

4、廳，南北朝向。公交便捷程度較好；商業(yè)圈繁華程度較好，公共基礎(chǔ)設(shè)施完備，環(huán)境污染較小。2012年10月成交，房屋一共105.75平方米，需計(jì)算其價(jià)格。實(shí)例A：石河子天富玉城（58小區(qū)）位于石河子市中，住宅樓共6層，調(diào)查者住4層。公交便捷程度較好；商業(yè)圈繁華程度較好，公共基礎(chǔ)設(shè)施完備，環(huán)境污染較小。2011年3月的成交價(jià)格為2800元/平方米，房屋一共82.12平方米。6實(shí)例B：石河子16小區(qū)位于石河子市中，住宅樓共6層，調(diào)查者住2層。公交便捷程度較好；商業(yè)圈繁華程度較好，公共基礎(chǔ)設(shè)施完備，環(huán)境污染較小。2011年8月成交價(jià)格為3000元/平方米，房屋一

5、共105.75平方米。實(shí)例C：石河子鳳凰嘉苑（51小區(qū)）位于石河子市中，住宅樓共6層，調(diào)查者住5層。公交便捷程度較好；商業(yè)圈繁華程度較好，公共基礎(chǔ)設(shè)施完備，環(huán)境污染較小。2012年6月成交價(jià)格為4200元/平方米，房屋一共101平方米。評(píng)估對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)表1因素條件說明根據(jù)估價(jià)對(duì)象與實(shí)例對(duì)象的比較因素不同，從而編制比較因素條件指數(shù)表，比較因素條件修正指數(shù)確定如下：1）估價(jià)對(duì)象與三個(gè)實(shí)例的交易情況與用途差異不大，故對(duì)上述一系列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素均不予以修正。2）交易日期的修正：估價(jià)對(duì)

6、象與三個(gè)實(shí)例的交易期日均在一年內(nèi)，比較接近，故交易日期不予以修正。3）區(qū)域因素6A、臨路狀況主要分為五個(gè)等級(jí)：分別為不臨路、臨支路、臨次干道、臨區(qū)域干道、臨主干道，以估價(jià)對(duì)象為100，每減少或增加一個(gè)等級(jí)，增加或減少1%；B、公交便捷度主要分為以下五個(gè)等級(jí)：分別為差、較差、一般、較好、好，以估價(jià)對(duì)象為100，每增加一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)修正1%；C、產(chǎn)業(yè)集聚度分為四個(gè)檔次：分別為高、較高、一般、低，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正2%；D、商業(yè)繁華度分為五個(gè)等級(jí)：差、較差、一般、較好、好，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)相應(yīng)減

7、少或增加2%；E、公用設(shè)施配套完備度主要分為差、較完備、完備三個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減少或增加3%；F、環(huán)境優(yōu)劣度主要分為污染嚴(yán)重、污染較嚴(yán)重、污染一般、污染較少、無污染五個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減少或增加2%。表2比較因素條件指數(shù)表4）個(gè)別因素A、規(guī)劃限制大體分為三個(gè)等級(jí)：無限制、有一定限制、有限制，以估價(jià)對(duì)象為100，每減少或增加一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)增加或減少2%；表3比較因素修正系數(shù)表表4市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算匯總表6B、裝修標(biāo)準(zhǔn)取值分為：無裝修98%、簡單裝修100%、普通裝修

8、102%、簡裝修105%、高檔裝修110%五個(gè)等級(jí)。C、房屋朝向主要分為三個(gè)等級(jí)：南北朝向、正南朝向、東西朝