淺談土地評(píng)估中市場比較法比較案例選取

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1、淺談土地評(píng)估中市場比較法比較案例選取　　摘要：市場比較法的關(guān)鍵點(diǎn)是比較案例的選取，那么應(yīng)如何選取比較案例？本文根據(jù)實(shí)際評(píng)估工作中碰到的問題，從區(qū)域因素可比性和個(gè)別因素可比性兩個(gè)方面分析比較案例的選取，并延伸出市場比較法如何應(yīng)用的問題。關(guān)鍵詞：土地評(píng)估；市場比較法；比較案例中圖分類號(hào)：DF45文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1市場比較法的原理及關(guān)鍵點(diǎn)市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原則，即在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，如果物業(yè)的效用相近，那么價(jià)格應(yīng)該相差不多，比較的時(shí)候，選取類似的房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。根據(jù)此原理，市場比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行

2、比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其中類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。6由此可見市場比較法的關(guān)鍵點(diǎn)是比較案例的選取，而比較案例是否具有可比性包括多個(gè)方面，例如交易案例與待估對(duì)象是否在同一供需圈、交易案例的個(gè)別條件與待估宗地是否相同或相似等。要對(duì)這些因素進(jìn)行深入的分析才能選取到合適的比較案例，市場比較法評(píng)估的結(jié)果才具有參考性。2評(píng)估工作中碰到的問題2.1關(guān)于同一供需圈的理解問題（區(qū)域因素可比性）在日常工作中，會(huì)碰到這樣一個(gè)問題：評(píng)估某塊土地，其所在的小區(qū)域沒

3、有交易案例或者沒有可比較的交易案例，則應(yīng)該怎么樣選取市場比較法的比較案例呢？可否擴(kuò)大范圍來選擇交易案例？但如果擴(kuò)大范圍來選擇交易案例，那么是否符合同一供需圈的要求呢？實(shí)例A：評(píng)估廣州市南站某地塊，規(guī)劃用途為居住用地。根據(jù)市場調(diào)查，南站區(qū)域?qū)儆趶V州市近年新開發(fā)的區(qū)域，至評(píng)估基準(zhǔn)日該區(qū)域尚未有土地出讓案例，則市場比較法的比較案例怎么選??？根據(jù)市場調(diào)查，廣州市類似新開發(fā)的區(qū)域已經(jīng)有一些土地出讓案例，是否可以選擇這些類似區(qū)域的案例作為比較案例？2.2關(guān)于個(gè)別因素可比性的問題6在市場比較法的比較案例選擇中，另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是個(gè)別因素可比性問題。尤其是一些較為特殊的評(píng)估對(duì)象，在選取比較案例是

4、首要考慮具有類似特殊條件的案例?？杀刃陨婕暗胶芏喾矫?，基本上與比較因素一致，即在案例選擇時(shí)分析交易案例的可比性，應(yīng)從交易類型、交易日期、規(guī)模、形狀等多個(gè)方面分析各交易的可比性，選擇可比性最大的幾個(gè)交易案例作為比較案例。但當(dāng)評(píng)估對(duì)象存在特殊情況時(shí)，而且具有類似特殊情況的交易案例很少甚至沒有，導(dǎo)致可選擇的比較案例可比性較低，那么是否可以選擇這些交易案例作為比較案例？如果不可以選擇的話，那么比較案例應(yīng)該怎么選擇呢？實(shí)例B：評(píng)估某居住地塊，但該地塊要求土地使用者配建一部分保障性住房，而且這部分保障性住房建完后需要無償交回給政府。這種類型的土地交易案例很少，而且設(shè)定配建保障房這個(gè)特殊條

5、件對(duì)土地價(jià)值影響比較大，其地價(jià)水平與普通沒有設(shè)定特殊條件的居住用地有較大的差異。由此造成一般的交易案例可比性比較低，那么市場比較法中的比較案例應(yīng)該怎么選取呢？還是說這種類型的土地沒有可比案例，不適合采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估？3對(duì)同一供需圈的理解同一供需圈是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。鄰近地區(qū)是指待估對(duì)象隸屬的區(qū)域，它一般以某一特定的用地類型為主要用地類型，且該類型在該地區(qū)內(nèi)的空間分布是連續(xù)的，如：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、城市發(fā)展片區(qū)等；類似地區(qū)是指與待估對(duì)象所隸屬的地區(qū)具有相同或相似的土地利用類型和市場供需狀況，但在空間上不連續(xù)的區(qū)

6、域，如同為城市一級(jí)地的商業(yè)用地。6對(duì)同一供需圈的理解有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：1、具有替代關(guān)系。通俗點(diǎn)理解就是指作為商品的購買者，若不購買待估對(duì)象時(shí)可以購買其他商品作為替代品，這些商品與待估對(duì)象就具有替代關(guān)系。具有替代關(guān)系的商品范圍要視待估對(duì)象的供求關(guān)系而定，若某類待估對(duì)象供求關(guān)系比較特殊，則其替代商品的范圍應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大。2、選取替代商品的范圍包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)從這個(gè)角度來看，在選取可比案例是不能僅僅拘束于鄰近地區(qū)，也就是我們通常理解的待估對(duì)象所在的小區(qū)域，在待估對(duì)象所在的小區(qū)域可比案例不足的情況下，應(yīng)從空間上向外擴(kuò)展，在類似地區(qū)尋找可比案例。從上述兩點(diǎn)來看，土地評(píng)估的可比案例選取范圍

7、與房地產(chǎn)評(píng)估有所不同，土地的稀缺性決定了它的供求關(guān)系有一定的局限性，土地的供應(yīng)數(shù)量比較小，如果局限于某個(gè)區(qū)域的話，其供應(yīng)數(shù)量就更小了，由此其替代商品的空間范圍應(yīng)比房地產(chǎn)要大。實(shí)例A中，作為開發(fā)商，可以在廣州南站區(qū)域購買土地，也可以在其他類似的區(qū)域購買土地作為替代商品，即同一供需圈范圍應(yīng)該擴(kuò)大到廣州市全域。由此在評(píng)估該土地時(shí)，在待估對(duì)象所在區(qū)域案例不足時(shí)可以考慮廣州市其他類似區(qū)域的可比案例。4對(duì)個(gè)別因素可比性的理解6從上面的分析可見，個(gè)別因素可比性包括很多方面，而這些因素對(duì)待估對(duì)象價(jià)值的影響度不完全一樣，