項目管理經(jīng)驗點滴.doc

《項目管理經(jīng)驗點滴.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、項目管理工作經(jīng)驗點滴一、樓盤定位本項目根據(jù)其優(yōu)越的地理位置，定位于高端樓盤。為盡快建立品牌形象，房產(chǎn)公司確立了借殼于綠城開發(fā)比較成功的桂花城系列產(chǎn)品的戰(zhàn)略決策，配以與其協(xié)調(diào)的澳大利亞普利斯景觀設(shè)計風(fēng)格，取得了不俗的成績。樓盤的定位正確與否是項目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。二、關(guān)于設(shè)計的幾點考慮1、在充分調(diào)查了當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平以及老百姓的收入水平、消費習(xí)慣之后，項目推出的戶型目前以現(xiàn)價70萬元以內(nèi)，面積135平米，三房二廳的最為暢銷；其次為170平米左右四房二廳的房子；創(chuàng)業(yè)不久的年輕人比較青睞50萬元以下，80－90平米二房二廳的房子。2、當?shù)刭彿枯^為偏重多層住宅，小高層等得房率較低的房子銷的

2、較慢。3、在滿足規(guī)劃指標的前提下，盡量減少地下室面積，以便節(jié)約成本。4、設(shè)計時，應(yīng)當了解當?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣、顧及風(fēng)水方面的一些考慮，如朝向、室內(nèi)布局、室外亭子的角等等。5、景觀設(shè)計與配套一定要好，要作為房子的賣點精心去做，充分考慮環(huán)境的均好性。往往景觀出效果之日也是銷售轉(zhuǎn)旺之時。6、在設(shè)計水電圖基本出來后，要立即啟動智能化和電訊、有線電視施工圖設(shè)計，以便同步進入招標清單。該過程進行中必須及時與有關(guān)職能部門溝通。7、事先測算一下地下人防是自建合算還是向政府交相應(yīng)的費用合算，一般來說，在物價快速上漲期間，政府有關(guān)配套費的調(diào)整要比市場反映慢，這時交費可能比較合算。8、變壓器、配電房、垃圾房、地下車庫

3、出入口若條件成熟，應(yīng)隨設(shè)計總圖一起報批；施工中若有影響外立面變化的設(shè)計變更，一定要及時向規(guī)劃管理部門和購房者告知，以防規(guī)劃驗收和交房產(chǎn)生麻煩；樓盤模型的制作也要考慮這個因素。三、到現(xiàn)場的首要工作1、收集周邊各種公用資源的信息，如地下排水管網(wǎng)、給水管網(wǎng)、自來水壓力、供電、管道煤氣等等，同時還要對有關(guān)數(shù)據(jù)進行修測，不能隨便引用所謂竣工圖。在缺乏場地原始標高時，要請專業(yè)測量隊伍進行全場標高的復(fù)核，并保留有關(guān)數(shù)據(jù)。在施工單位進場時要及時提供有關(guān)資料，以免資料提供不及時發(fā)生責(zé)任事故。2、在地質(zhì)復(fù)雜地區(qū)開發(fā)，還要收集水文氣象資料，以及山體構(gòu)造資料，并且對場地進行初勘，摸清地質(zhì)情況，供設(shè)計單位進行地下

4、室優(yōu)化設(shè)計，降低工程成本，同時保障不發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害。3、收集當?shù)赜嘘P(guān)文件，如墻改文件、各種配套費標準、優(yōu)惠條件等等，盡可能為我所用。4、架立施工變壓器、臨時電纜以及臨時開關(guān)柜時，要考慮轉(zhuǎn)為永久的可能，以及不影響將來施工的可能。我們項目就是在電力局告訴我們城市公用變位置后，由我們自己拿卷尺在馬路上丈量以及在電腦上尋找最佳位置，交電力局實施的，那個開關(guān)柜已轉(zhuǎn)為永久，至今仍然在發(fā)揮作用。5、如果交到手上的是毛地，一時又不開發(fā)，經(jīng)土管部門放樣，盡快將場地圍起來有助于保護自己利益。四、工程招標1、清單的編制非常重要，要選用業(yè)務(wù)能力和職業(yè)道德強的編制單位，否則一放水，會對公司利益造成損失。有可能的話，

5、也可以背靠背編制兩份，以便相互比照；也可在中標單位一旦提出清單核對時做到心中有數(shù)。我們還把招標前收到的聯(lián)系單統(tǒng)統(tǒng)編入清單，并在有關(guān)編制說明中一一列出。2、嚴格把關(guān)，選好優(yōu)秀的施工企業(yè)以及主要管理人員，這是施工階段，確保樓盤品質(zhì)的重中之重。這道關(guān)把住了，項目管理相對比較輕松，反之，則麻煩不斷。3、要吃透國家和省有關(guān)招投標管理的文件精神，積極爭取對我方有利的條款，不要隨意編制一份，到時自捆手腳。4、要能察覺和防止串標圍標的情況得逞，必要時，可果斷宣布全部廢標。5、對影響住宅品質(zhì)的材料要越早明確越好，以免將來價格簽證時產(chǎn)生麻煩；對提升住宅品質(zhì)至關(guān)重要，施工方容易以次充好造成客戶投訴的，以及根據(jù)

6、經(jīng)驗將來會產(chǎn)生施工方和材料供應(yīng)方扯皮的的少量成品，可以采用甲供的形式。6、要加強保密工作，不得隨意泄露有關(guān)信息，特別是投標單位的資料；限價情況等等。7、不得隨意談?wù)摵畏N材料將來肯定替換等信息，這會導(dǎo)致部分投標單位投機取巧，采用不平衡報價的方式，故意壓低這方面報價，以取得利益最大化，使我方造成損失。8、招標文件必須要求投標方提供報價清單及其編制依據(jù)光盤，以便開標后對各單位報價情況進行橫向比照和分析，找出問題，在詢標時把問題鎖定。合同的主要條款也可以通過詢標給予明確，以免過早宣布中標結(jié)果后，給合同洽商帶來困難。9、招標使用的圖紙自己一定要留存，以免發(fā)生施工圖頻繁變更，工程結(jié)算時找不到原圖的情

7、況，尤其是市政施工圖和景觀施工圖工程量有重疊的地方，必須保留原圖。五、合同管理合同管理也是項目管理中的重要方面，以往我們在這方面或多或少都會有一些教訓(xùn)。比較典型的是，我方土地合同清楚寫明“供電、供水、管道煤氣到達宗地邊，且容量符合要求”，另一股東單位省供銷社土地合同就因為缺少這句話，結(jié)果白白多拿出幾百萬的電力專線配套費。我們在施工合同、設(shè)備合同、購房合同中應(yīng)該逐字逐句進行斟酌，尤其在涉及到運輸、保管、保險、安全生產(chǎn)、保修、設(shè)施損壞的