新舊保險(xiǎn)的區(qū)別.ppt

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1、萬(wàn)科財(cái)務(wù)分析萬(wàn)科財(cái)務(wù)狀況介紹萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，88年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，91年深萬(wàn)科A股在深圳股票交易所掛牌。2005年，萬(wàn)科在中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10評(píng)選以及綜合資質(zhì)中位列第一。萬(wàn)科作為一家上市的房地產(chǎn)公司，目前第一大股東僅擁有6％的股份，國(guó)家股份10％，法人股份僅占11％，是一家名符其實(shí)的公眾股份公司。籌資方式和資本結(jié)構(gòu)權(quán)益資本：公司原始投資1300萬(wàn)元，目前總股本為22.7億元,2004年公司未分配利潤(rùn)達(dá)到3.5億元債務(wù)資本：目前公司流動(dòng)負(fù)債為63億元，其中應(yīng)付帳款17.5億元，多為應(yīng)付工程款和地價(jià)款；

2、短期借款32.4億元，多為信用借款。公司的長(zhǎng)期負(fù)債為29.3億元，多為銀行借款。2004年發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券19.9億元。房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境繼2003年6月人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)的金融政策之后，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。土地攻擊的控制以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銀行信貸收到嚴(yán)格限制，企業(yè)將普遍面臨資金緊張的壓力。萬(wàn)科將更多的依賴于自身品牌和客戶服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，依賴于企業(yè)融資能力和經(jīng)營(yíng)管理水平。萬(wàn)科的償債能力分析流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債一般水平為2左右速動(dòng)比率＝速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債房地產(chǎn)業(yè)所特有的大量存貨現(xiàn)象會(huì)

3、造成速動(dòng)比率比一般水平要低現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比＝經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~/流動(dòng)負(fù)債萬(wàn)科的現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比從2003年第三季度以來(lái)一直為負(fù)，即經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)從表上來(lái)看，萬(wàn)科的股東權(quán)益比率在40％－45％之間浮動(dòng)，而流動(dòng)負(fù)債比率一直保持比較高的水平，甚至在2004年第一季度達(dá)到了91.5031％對(duì)此我們分析的結(jié)論是萬(wàn)科集團(tuán)應(yīng)該將長(zhǎng)期負(fù)債的比率提高償債能力分析的結(jié)果萬(wàn)科集團(tuán)流動(dòng)比率屬正常水平，但由于房地產(chǎn)業(yè)存貨多的特征，速動(dòng)比率相當(dāng)?shù)同F(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比為負(fù)數(shù)，即現(xiàn)金流入量為負(fù)數(shù)，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高，資金鏈容易斷裂流動(dòng)負(fù)債比率極高，借大量流動(dòng)負(fù)債來(lái)彌補(bǔ)現(xiàn)金的不

4、足，這是房地產(chǎn)業(yè)的通病建議提高長(zhǎng)期債務(wù)的比率，以降低風(fēng)險(xiǎn)萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)能力的分析從2003年度到2004年度，萬(wàn)科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率有大幅度的下降，從原來(lái)的0.4％左右下降到了不到0.1％，同時(shí)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也相應(yīng)的大幅下降原因：存貨大量增加，即房產(chǎn)積壓增加房?jī)r(jià)的抬高衡量各個(gè)季度的存貨周轉(zhuǎn)率會(huì)發(fā)現(xiàn)，在2003年第四季度的存貨周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)高于其他各季度的水平，即房產(chǎn)銷售的旺季在年底因此，萬(wàn)科應(yīng)該在這段時(shí)間采取各種手段刺激房產(chǎn)的銷售對(duì)比五糧液或是零售業(yè)而言，萬(wàn)科集團(tuán)的應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)過(guò)長(zhǎng)，基本上是在20天左右的水平這是由于房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特殊性造成的，在房地產(chǎn)

5、業(yè)中應(yīng)該屬于正常水平營(yíng)運(yùn)能力分析結(jié)果存貨相比2003年不容易賣(mài)掉，由于房?jī)r(jià)的上漲造成的銷售不景氣年底是銷售的旺季，萬(wàn)科應(yīng)該抓住這段時(shí)期提高銷售量主營(yíng)業(yè)成本比2003年有下降，同樣是房?jī)r(jià)上漲造成的萬(wàn)科銷售能力不錯(cuò)，主要影響因素還是整個(gè)行業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)的變化萬(wàn)科盈利能力分析作為一個(gè)上市的房地產(chǎn)公司，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)凈利率（2004上半年11。5％左右，2003年下半年8.3％左右）和經(jīng)營(yíng)毛利率（分別為30％左右和21左右）似乎過(guò)低了，我們有理由相信，這兩個(gè)利潤(rùn)率是被認(rèn)為的降低了從時(shí)間上來(lái)看，2004上半年的盈利比2003下半年有較大增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)凈利率和經(jīng)

6、營(yíng)毛利率都達(dá)到了2003下半年水平的1.5倍同樣的，這是由于2004年房?jī)r(jià)持續(xù)攀高的原因，事實(shí)上2004年萬(wàn)科房產(chǎn)的銷售狀況卻并不容樂(lè)觀在經(jīng)營(yíng)凈利率和經(jīng)營(yíng)毛利率提高的同時(shí)，萬(wàn)科的資產(chǎn)凈利率和資產(chǎn)凈收益率卻明顯的下降了造成這個(gè)奇怪現(xiàn)象的原因仍然是房?jī)r(jià)的高漲，但2004年房?jī)r(jià)以到了一個(gè)很高的水平，因此事實(shí)上房產(chǎn)銷售量是大幅下滑的盈利能力分析結(jié)果利潤(rùn)率偏低，懷疑是人工操作的結(jié)果由于房?jī)r(jià)飛漲，在銷量下降的情況下依然能夠使利潤(rùn)率增長(zhǎng)近1.5倍，但由于存貨的增加，使資產(chǎn)凈利率和資產(chǎn)凈收益下滑建議采取措施促進(jìn)銷售高盈利能力是在房地產(chǎn)業(yè)整體房?jī)r(jià)過(guò)高的前提下

7、達(dá)到的，面對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，高盈利能力的保持令人擔(dān)憂