西充縣安漢市場招商策劃報告.doc

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1、西充縣安漢市場招商策劃報告成都振雄房地產(chǎn)策劃管理公司二零零七年五月十日目錄第一部分項(xiàng)目分析第二部分市場經(jīng)營分區(qū)一、項(xiàng)目經(jīng)營分區(qū)規(guī)劃二、項(xiàng)目定位三、實(shí)施方案第三部分市場招商總策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商執(zhí)行策略四、招商利益點(diǎn)整合第四部分招商執(zhí)行計劃一、正式招商時間二、招商工作安排第五部分招商準(zhǔn)備工作一、政府支持二、現(xiàn)場包裝三、招商宣傳資料準(zhǔn)備四、戶外媒體運(yùn)用五、相關(guān)文件六、人員配備計劃第一部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢分析□地段優(yōu)勢。位于城北商業(yè)次成熟地段，城市新建設(shè)區(qū),周邊商業(yè)配套尚未完善,只有蓮花湖休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈。□規(guī)模優(yōu)勢。市場內(nèi)共有商業(yè)及周邊

2、金星房產(chǎn)閑置商業(yè)面積，負(fù)一層集貿(mào)市場面積約M2，規(guī)模宏大，在西充首屈一指，容易形成商業(yè)聚集效應(yīng)。□規(guī)劃優(yōu)勢。雖然本市場在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面存在一定不足，但其“商業(yè)步行街”和“商業(yè)布局”的規(guī)劃理念在西充還是十分創(chuàng)新的，對零售.批發(fā)商業(yè)的進(jìn)場經(jīng)營具有相當(dāng)?shù)奈Α！踅煌▋?yōu)勢。項(xiàng)目地處西充城北的兩條主干道：天寶路和安漢大道,接國道212線，交通通達(dá)性好，商業(yè)輻射老城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（西充西站）。２、項(xiàng)目劣勢分析□項(xiàng)目位于天寶路，新開發(fā)建設(shè)區(qū)域,商業(yè)氛圍較之老城區(qū)差，有所減弱，商業(yè)價值沒有體現(xiàn)?！跏袌稣故久婕敖煌ㄒ?guī)劃不足。市場東南西北僅規(guī)劃有四個出入口連通,市場前方有建筑阻擋，不能保

3、證車輛的進(jìn)場通行，市場交通及外圍展示面不足。３、項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析□時機(jī)好。目前西充城內(nèi)還未有集中型大型商業(yè)，其商業(yè)形態(tài)基本都是分散經(jīng)營。本項(xiàng)目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這一市場空白。□政府支持。本項(xiàng)目可以運(yùn)用一定的行政手段將：家庭生活資料購物進(jìn)行“劃行歸市”劃入本市場統(tǒng)一經(jīng)營。４、項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析□前期遺留負(fù)面影響。本項(xiàng)目前期的操作失誤，在市場上留下了一定的負(fù)面影響（負(fù)面影響程度如何，是否容易消除？）?！豕こ踢M(jìn)度。本項(xiàng)目前期工程目前尚未完善，一方面浪費(fèi)了前期的宣傳推廣效果，讓客戶對開發(fā)商信心和項(xiàng)目的商氣產(chǎn)生懷疑，對項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面?！跎虡I(yè)容量。從周邊情況看，天寶路和安漢大道周邊商圈商

4、戶數(shù)量有限，同一地段新增商業(yè)數(shù)量，如此龐大的商業(yè)供應(yīng)量，市場招商程度難度之大。對策（如何放大優(yōu)、勢抓住機(jī)遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）：★突出市場的地理位置，以西充的“商業(yè)制高點(diǎn)”來提升市場的商業(yè)價值；★突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“一站式批發(fā).零售購物公園”來定位市場的經(jīng)營品種、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模；★突出市場的交通優(yōu)勢，以“安漢廣場旁、兩條黃金通道交匯處”來定義市場的交通環(huán)境；★在工商、稅務(wù)等方面竟可能多的爭取市政府更多的支持。爭取讓政府以公告形式書面發(fā)布對市場的支持；★迅速完善未建好的市場配套，樹立市場開業(yè)“倒計時牌”，增強(qiáng)客戶對市場的信心；★合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)；★制

5、訂快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，達(dá)到快速招商的目的；★制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。第二部分市場經(jīng)營分區(qū)一、商業(yè)布局分區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃　針對項(xiàng)目的招商范圍，便于招商工作的快速，我們對項(xiàng)目進(jìn)行劃小分類規(guī)劃?！≈饕耙韵聨讉€主題區(qū)：□　　主力餐飲一條街□　　家庭生活資料購物　□　　風(fēng)情女人街　□　　特色酒吧街　主力餐飲一條街：天寶路商業(yè)門面：招商對象如＂味道．江湖＂等中型名流餐飲　家庭生活資料購物：項(xiàng)目市場規(guī)劃：　地下一層：集貿(mào)市場：包含速凍食品農(nóng)副產(chǎn)品方便食品等.　以從天寶路上的劉一手火鍋處進(jìn)出市場的通道為準(zhǔn)，從左向右共劃分為Ａ．Ｂ．

6、Ｃ．Ｅ四個單體樓，每個單體樓進(jìn)行不同商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行招商工作．　Ａ棟一層、二層：主要包含衛(wèi)浴潔具理發(fā)店用品生活用品廚房用品小五金　畫廊　書屋　家用電器　太陽能熱水器?。聴澮粚印⒍樱簠R集孕嬰用品戶外用品　學(xué)生用品床上用品布藝　鞋帽服裝類?。脳澮粚樱捍笮统?，小百貨生活用紙，二樓家私　古玩?。臈澮粚樱菏称凡惋嬀祁愐后w飲料固體飲料各類小吃嬰兒食品休閑食品零售批發(fā)類?！。艞澮粚樱壕W(wǎng)吧　臺球室　二層：電玩世界　游戲廳風(fēng)情女人街：項(xiàng)目內(nèi)部商業(yè)街道門面：招商對象包含屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、茶葉店、藥店?duì)I銷理念。特色酒吧街：天寶

7、路側(cè)街建設(shè)路．園林路門面：招商對象為主題咖啡，特色酒吧，音樂茶座。該市場經(jīng)營分區(qū)圖還需進(jìn)一步征求重點(diǎn)商戶意見，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。二、項(xiàng)目定位1、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位本市場規(guī)模宏大，商業(yè)體量多，就項(xiàng)目目前的市場狀況，如果對項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位不準(zhǔn),一來不能填補(bǔ)西充市場，二也不能完全實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價值。為了便于市場的快速啟動和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價值最大化，我們須從如下找到適合項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)。商業(yè)形態(tài)包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類等、在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppi