[精選]房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)2.pptx

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1、房地產(chǎn)營(yíng)銷PARTI基礎(chǔ)知識(shí)與基本概念——關(guān)于建筑與規(guī)劃2005年2月1楊德慧一、基本概念1、了解下列基本概念：亭臺(tái)軒榭閣塔堂廂房耳房闋山墻照壁散水雨棚圈梁進(jìn)深面闊立面騎樓天花藻井斗拱重檐歇山頂硬山頂廡殿頂廊橋多層高層建筑平房清水房踏步別墅找平層女兒墻三通一平七通一平生地熟地上下水容積率建筑覆蓋率綠地率建筑基地面積建筑小品標(biāo)高天際線風(fēng)玫瑰定位軸線建筑間距型鋼預(yù)制件粘土磚砌塊板材原木空心磚琉璃瓦釉面磚馬賽克石膏板水磨石膠合板砂漿加氣混凝土大理石2005年2月2楊德慧2005年2月3楊德慧2、熟悉以下基本知識(shí)1)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成——征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)

2、償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、安置勞動(dòng)力補(bǔ)償費(fèi)、菜田補(bǔ)償費(fèi)、復(fù)耕費(fèi)等；拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：私房作價(jià)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、拆房費(fèi)、渣土清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位差遣費(fèi)、安置用房費(fèi)其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：三通一平費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)住房建筑安裝費(fèi)：住房建筑安裝工程造價(jià)附屬工程費(fèi)：煤氣調(diào)壓站、熱力站、變電所、鍋爐房、高壓水泵房等室外工程費(fèi)：指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防工程等費(fèi)用公共配套工程費(fèi)：指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、街道辦事

3、處、居民委員會(huì)、派出所、工商稅務(wù)所、等費(fèi)用環(huán)衛(wèi)綠化費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地費(fèi)、公共廁所等政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：“四源”指煤氣廠、熱力廠、自來(lái)水廠、污水處理廠土地出讓金稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、教育附加費(fèi)管理費(fèi)等利潤(rùn)2005年2月4楊德慧3）建筑構(gòu)造建筑的構(gòu)成要素由三部分組成：建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象建筑的分類——按使用性質(zhì)：工業(yè)建筑和民用建筑；按建筑結(jié)構(gòu)與材料；木建筑、石建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑；按施工方法；裝配式建筑、現(xiàn)澆筑式建筑和裝配整體式建筑按層數(shù)多少：低層建筑、多層建筑、中高層

4、建筑、高層建筑房屋組成及其作用——基礎(chǔ)：承受全部荷載，并傳遞給下面土層；墻或柱：承重或/和分割空間；樓地層：水平承重和分割空間；樓梯：垂直交通；屋頂；頂部承重和圍護(hù)（避雨、隔熱、保溫）門窗：交通、分隔、采光、通風(fēng)2005年2月5楊德慧4）建筑構(gòu)造的影響因素外力的大小自然氣候（風(fēng)霜雨雪、氣溫、地震、海嘯等）人為因素（爆炸、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)以及生產(chǎn)生活等）5）建筑設(shè)計(jì)（以住宅為主）受歡迎的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在：每個(gè)房間大小形狀合適、功能安排合理（臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的處理上體現(xiàn)設(shè)計(jì)室室內(nèi)布局水準(zhǔn)）?格局方正，富于變化；?臥室采光充分、私秘性好；

5、?廚房衛(wèi)生間自然通風(fēng)，最好能采光；?生活陽(yáng)臺(tái)與廚房相連，便于什物放置與晾曬；?起居室充分采光，景觀視野良好；各個(gè)房間搭配合理，科學(xué)布局?動(dòng)靜分區(qū)、清污分區(qū)、干濕分區(qū)；?根據(jù)對(duì)象不同，提供不同生活使用功能設(shè)計(jì)；?講究一定的民俗習(xí)慣；平面立面設(shè)計(jì)精巧，得房率高2005年2月6楊德慧二、建筑材料關(guān)于建筑材料，了解以下內(nèi)容：1、建筑材料的分類2、建筑材料的主要技術(shù)參數(shù)3、建筑材料的基本性能、用途與造價(jià)2005年2月7楊德慧建筑材料的分類（按化學(xué)組成）無(wú)機(jī)材料金屬材料黑色金屬：鋼、鐵有色金屬：銅、鋁等及其合金非金屬材料天然石材：沙、石及各種巖石制品；燒結(jié)

6、與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等；膠凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混凝土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等有機(jī)材料植物類材料木材、竹材、秸桿及其制品高分子材料塑料、涂料、膠粘劑等瀝青及其制品石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品復(fù)合材料無(wú)機(jī)材料基復(fù)合材料鋼筋混凝土、鋼纖維混凝土等有機(jī)材料基復(fù)合材料瀝青混凝土、膠合板、纖維板等2005年2月8楊德慧1、建筑材料的主要技術(shù)參數(shù)：材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)：密度、體積密度、空隙率、密實(shí)度材料的力學(xué)性質(zhì)：強(qiáng)度、彈性與塑性、韌性與脆性、硬度與耐磨性材料的物理性質(zhì)：耐水性、抗?jié)B性、抗凍性、吸濕性、導(dǎo)熱性、熱容性、耐燃性與耐火

7、性2、建筑材料的基本性能、用途與造價(jià)2005年2月9楊德慧三、建筑過(guò)程1、地基與基礎(chǔ)建筑物下面承受建筑物重量的土層，稱為地基。影響地基荷載能力的，有以下因素：土壤的種類（砂土、黏土等）；土壤的含水率；地下水位高低；埋置深度；地基周圍環(huán)境，等2005年2月10楊德慧根據(jù)不同的基地地質(zhì)構(gòu)造和建筑要求，地基的處理方式各有不同。建筑物的最下端與土壤接觸的部分，稱為基礎(chǔ)。其作用是承受建筑物的全部重量并將之分散傳遞給地基。一般說(shuō)來(lái)，基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分為：條形基礎(chǔ)、點(diǎn)式基礎(chǔ)、筏形基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)等。磚混結(jié)構(gòu)的建筑，通常采用條形基礎(chǔ)；高層建筑通常采用箱形基礎(chǔ)；一些

8、水邊建筑，包括云南、廣西、海南等地的民居，采用點(diǎn)式基礎(chǔ)。2005年2月11楊德慧2、墻體墻體是維護(hù)、分割構(gòu)件，同時(shí)也是承重構(gòu)件。一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻