[精選]米蘭春天項目營銷案例分享.pptx

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1、紐交所股票代碼：SYSW「郊區(qū)大盤，淡市營銷突圍」長沙-利海米蘭春天項目組2012年3月20日紐交所股票代碼：SYSW項目概況開發(fā)商利海中國（湖南利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）位置岳麓區(qū)含浦鎮(zhèn)聯(lián)豐路398號（湖南中醫(yī)藥大學(xué)大門正對面）規(guī)?？傉嫉孛娣e：536畝，總建筑面積：80萬平容積率2.14綠化率40%建筑風(fēng)格意大利托斯卡納物業(yè)形態(tài)公寓、高層、小高層、庭院、洋房及聯(lián)排客戶認(rèn)可點商業(yè)配套：5000㎡新一佳超市旗艦店，2000㎡五星級橫店國際影院強勢，3萬㎡米蘭風(fēng)情商業(yè)街，中行、建行及KFC強勢入駐交通配套：908西、912路公

2、交車，9月份湘府路大橋拉通，未來地鐵七號線的拉通，將為項目提供便捷的交通麓南板塊以剛需為主的復(fù)合型大盤80萬㎡郊區(qū)綜合型大盤1【開盤熱點】2011年11月26日，利海米蘭春天G2綜合體【喜糖】組團一批開盤，不到三小時即熱銷套203，思源團隊在進場77天，蓄客26天的前提下完成了這一目標(biāo)，超過開發(fā)商即定目標(biāo)的35%；12月25日圣誕節(jié)，【喜糖】組團二批開盤，68套60平全功能三房不到半小時被一搶而空。2011年12月30日，利海米蘭春天全年完成銷售任務(wù)3個億，思源團隊完成億銷售任務(wù)只用了個半月的時間，而之前的代理公司卻用了

3、8個半月。紐交所股票代碼：SYSW取得業(yè)績11月麓南板塊銷售冠軍11月長沙市銷售額前3甲11月淡市開盤成交超過200套米蘭春天G2開盤現(xiàn)場10月長沙市銷售額前101進場前的背景2內(nèi)憂外患VS內(nèi)憂——推售節(jié)奏混亂項目整體分三期規(guī)劃一期：庭院、小高層、洋房二期：商業(yè)綜合體三期：高層、別墅項目屬綜合大盤，物業(yè)形態(tài)較多，前期推售節(jié)奏混亂，無明確形象定位思源團隊進入米蘭春天項目，二期在售，三期規(guī)劃中商業(yè)綜合體G2、G3棟成為銷售的重點，一期余貨搭配去化G2建筑形態(tài)非常規(guī)，呈圍合式，產(chǎn)品通透性差；近1/3的產(chǎn)品為東西朝向，客戶接受度

4、差；G2主力產(chǎn)品樣板房的的開放推遲，昭示的及時性差，影響客戶對產(chǎn)品的感知度G3產(chǎn)品分?jǐn)偮矢哌_28%；G3與G2存在一定的相似性，客群有一定重疊；精裝產(chǎn)品，且交房在即，客戶看不到樣板，無法真實感受所謂的“精裝公寓”。G3剩余單位面積較小，位置相對較差G2難點G3難點G1G3G2C1C2C3C4C6C5C7C8C9C10C11C12C13D1D2D3D4D5D6D7D8D9A1A3A2A4三期B區(qū)高層5-8已售288套，未售1套，面積段為56.32-302.95平，價格區(qū)間2052-5333元/平已售280套，未售71套，面

5、積段為29.96-93.65平，價格區(qū)間5291-8015元/平面積段為54.77-119.81平，價格區(qū)間5131-5843元/平面積35557平，預(yù)計價格4800-4900元/平面積16883平，預(yù)計價格11000元/平面積7576平，預(yù)計價格12000元/平別墅B區(qū)別墅A區(qū)已售138套，未售128套，面積段為90.31-365.82平，價格區(qū)間2853-8088元/平面積280000平，預(yù)計價格6000元/平面積113920平，價格區(qū)間5600-5800元/平面積段為86.14-319.93平，價格區(qū)間3335-5

6、747元/平12345內(nèi)憂——尾貨量大去化難產(chǎn)品總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)面積（m2）貨值（萬元)去化率庭院A1-A42892807674.8237297%洋房D1-D926610615620840.81393040%小高層C1-C1396686210614648800279%公寓G36954722329496479352%商鋪C12-C13/G34014242418.53283535%合計225617615254776122993278%項目存貨量525套，面積4776122，貨值29932萬元，總體去化率為78%；洋房、

7、小高層、公寓各占余貨總貨值的46%、27%、16%；在余貨銷售中洋房產(chǎn)品是銷售重點，小高層是銷售難點。前期尾貨積壓較大，且多為大面積的難點產(chǎn)品，去化困難內(nèi)憂——項目口碑差前期定位模糊：未在消費者心目中建立良好的形象和認(rèn)知度。合作公司款項的拖沓：拖欠合作公司款項，降低合作公司積極性，降低了工作績效，一定程度拖慢了推售進度。米蘭春天前期的舉措在合作商，尤其是消費者心目中建立了不良的口碑，也為今后工作的開展帶來了較大的阻力。?2011年，全市住宅銷售1324萬㎡，五區(qū)847萬㎡，月均成交110萬㎡（五區(qū)71萬㎡），同比2010

8、月均177萬㎡（五區(qū)113萬㎡）減少38%（五區(qū)減少37%），全市范圍快速下滑。?長沙住宅市場歷經(jīng)2010年瘋狂后，2011年上半年保持不慍不火，6月開始銷售七連跌，月度同比減少幅度年末最高峰時期達72%，目前住宅市場銷售降幅，同比2008年最低谷時期要更低。2011下半年住宅銷售七連跌，年底同比降幅還低于2008最