[精選]某公寓營(yíng)銷策劃方案.pptx

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1、正創(chuàng)·鳴香苑公寓營(yíng)銷策劃案合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）本案所研究重點(diǎn)：如何確定目標(biāo)客群？如何確定公寓推廣名稱和主題形象？如何確定儲(chǔ)客策略？如何銷售？目標(biāo)市場(chǎng)分析目標(biāo)客群定位項(xiàng)目分析推廣策略主題形象定位認(rèn)籌策略營(yíng)銷策略市場(chǎng)供應(yīng)目前，合肥市小戶型公寓供應(yīng)總量約7100套，合37.7萬(wàn)m2；主要供應(yīng)區(qū)域在合肥東區(qū)（新站）和南區(qū)（包河）。區(qū)域供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)產(chǎn)品類型代表樓盤06年新盤東區(qū)16.2萬(wàn)2850套裝修/挑高/普通金色地帶、圣大國(guó)際、溫莎杰座金色地帶南區(qū)10.7萬(wàn)2128套普通/挑高/裝修城市華庭、金地BOX、國(guó)貿(mào)公寓金地BOX西區(qū)6.6萬(wàn)1280套普通/裝修/挑高大溪地、學(xué)府星

2、座、城市天地城市天地北區(qū)4.2萬(wàn)850套普通/挑高上城國(guó)際、元一名城、水晶城元一名城2006年合肥住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積近700萬(wàn)平方米，其中小戶型供應(yīng)只有37.7萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的5.4%合肥東區(qū)和南區(qū)是小戶型產(chǎn)品的主要供應(yīng)區(qū)域，占據(jù)了小戶型70%的供應(yīng)量。精裝修和挑高公寓是06年增加最多的小戶性。西區(qū)和北區(qū)的小戶型多由大型樓盤供應(yīng)，是制造產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)的必然選擇，也是各案迅速搶占市場(chǎng)的策略。數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場(chǎng)部分布特征小戶型公寓產(chǎn)品多分布在東區(qū)和東南區(qū)，其中新站區(qū)域最為集中，西區(qū)、北區(qū)以及市中心區(qū)域小戶型產(chǎn)品較少。旺

3、城國(guó)際星海都市公館水晶城上城國(guó)際元一名城金龍公寓天驕國(guó)際金色地帶圣大國(guó)際天龍現(xiàn)代城城市之光香格里拉三期蘋果公寓鉑金時(shí)代國(guó)貿(mào)公寓金地BOX城市華庭創(chuàng)景花園眾力同城安高城市天地新華學(xué)府星座大溪地拓基城市廣場(chǎng)一里洋房名邦錦繡年華月半灣都市青年公寓光大國(guó)際廣場(chǎng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場(chǎng)部產(chǎn)品特征合肥的小戶型公寓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)相比，更為理性，純粹的小面積不是市場(chǎng)主流，小戶型更注重功能上的完善。從類型看，除了普通的平層公寓外，精裝修公寓在市場(chǎng)中的份額最大，其次是挑高公寓。這是合肥小戶型中兩種主要的產(chǎn)品形式。從主力面積看，各樓盤的小戶型面積多集中在50-60平方米之間。數(shù)據(jù)來源

4、：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場(chǎng)部面積配比合肥的小戶型公寓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)相比，更為理性，純粹的小面積不是市場(chǎng)主流，小戶型更注重功能上的完善。面積區(qū)間戶數(shù)比例普通精裝修挑高30以下0030-40312套4.4%2415套40-502448套34.5%50-602538套35.7%3268套60-701594套22.4%1421套70以上212套3%合計(jì)7104套100%40-60平方米的公寓是合肥小戶型供應(yīng)的主力，占70%的比例。40平方米以下和70平方米以上的小戶型公寓比例很小，特別是30平方米以下的小戶型是市場(chǎng)空白。精裝修公寓面積集中在3

5、0-50平方米；挑高公寓面積集中在60平方米以上。數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場(chǎng)部?jī)r(jià)格特征目前，合肥市一手住宅銷售均價(jià)3193元/平方米，而小戶型公寓的銷售均價(jià)約為3750元/平方米，價(jià)格高出約560元/平方米。南區(qū)西區(qū)北區(qū)東區(qū)從區(qū)域分布看，南區(qū)和西區(qū)的小戶型價(jià)格相對(duì)較高；從產(chǎn)品看，挑高和精裝修公寓價(jià)格比普通公寓要高。數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場(chǎng)部消化特征目前，合肥一手住宅銷售率約67%，小戶型公寓銷售率為63%；二者的銷售率基本持平，小戶型的快銷特征并未顯現(xiàn)。個(gè)盤中的小戶型公寓的銷售

6、率明顯好于整體銷售率,銷售率靠前樓盤在產(chǎn)品定位和營(yíng)銷推廣方面都是非常出色的。數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場(chǎng)部市場(chǎng)預(yù)測(cè)政策：按照“十一五”規(guī)劃，合肥市未來高檔商品房供應(yīng)減少，中小戶型供應(yīng)將大量增加。十一五期間套數(shù)面積各類住房34.15萬(wàn)套3000萬(wàn)平方米住宅類商品房——2746萬(wàn)平方米套型建面積<90M2住房26.65萬(wàn)套2100萬(wàn)平方米政策性住房，包括：——254萬(wàn)平方米危舊房改造——250萬(wàn)平方米廉租房——4萬(wàn)平方米按照“十一五”計(jì)劃，合肥市住房建設(shè)規(guī)劃正式啟動(dòng)，從07年起，全市每年新增供應(yīng)商品住宅550萬(wàn)M2，其中76.5%是

7、90M2以下的小套住宅。即每年至少有421萬(wàn)平方米的小于90平米小戶型投放市場(chǎng)。未來小戶型銷售阻力增加。數(shù)據(jù)來源：合肥市規(guī)劃局市場(chǎng)預(yù)測(cè)土地：在2004年后的土地交易中，存在多幅用地面積在20畝以下的小型商住類地塊,這類地塊適合開發(fā)小戶型。區(qū)域廬陽(yáng)區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)經(jīng)開區(qū)合計(jì)數(shù)量（塊）1812７６２45面積（畝）205.70116.7270.3645.0935.67473.5404-06年,合肥市共出讓45塊小型土地，合計(jì)473.54畝。以廬陽(yáng)區(qū)和包河區(qū)最多。在這些小型地塊中，住宅用地占了1/3，其次是商住類，純辦