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1、中國20家房地產企業(yè)“SWOT”分析一、萬科（000002，SZ） 優(yōu)勢 1、中國房地產龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一?！ ?、萬科強大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略等?！ ?、公司財務狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況?！ ?、公司的增長方式由規(guī)模速度增長向質量效益增長轉變，重點關注項目的質量和贏利能力，這將有助于公司在市場
2、調整期的平穩(wěn)增長?！ ?、1992、2008年公司收入和凈利潤的復合增速分別為28.7%和33.6%?！ ×觿萃恋貎浼s2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本?！ C會 1、中國房地產行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率?！ ?、住宅產業(yè)化或將成為萬科未來核心競爭力的主要來源之一?！ ⊥{ 綠城、恒大等民營房地產公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構成有力威脅。一、保利地產（600048，SH） 優(yōu)勢 1、公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。由于公司的控股
3、股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險?！ ?、土地儲備規(guī)模快速增長，保利地產項目儲備增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風險小等優(yōu)勢?！ ?、公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產的營業(yè)額和凈利潤的復合增長率分別為72%和77%，遠高于同行業(yè)其他競爭對手。4、良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展?！×觿荨?、公司在2009年
4、購入約1000萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應對市場調整時的銷售價格彈性較小?！ ?、經營風格偏激進?！ C會 1、保利地產基本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將迅速提升?！ ?、二、三線城市化進程提速?！ ⊥{ 保利集團將深圳等地的地產業(yè)務注入保利香港（119，HK），與保利地產產生競爭關系，對其資源獲得和市場均造成威脅。一、中海地產（688，HK） 優(yōu)勢 1、公司是具有央企背景的中國房地產龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢明顯。 2、公司憑借母公司中國建筑的強大背景跨區(qū)域發(fā)展房地產，資產規(guī)模龐大。 3、公司實施全國性的品牌擴張策略，競
5、爭優(yōu)勢強，經營業(yè)績良好，過去六年實現(xiàn)凈利40%以上的復式增長?！ ?、公司共擁有土地儲備約3450萬平方米，可滿足4年的開發(fā)規(guī)模需要。公司獲取土地質量較高，主要布局于主要經濟發(fā)達地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 5、發(fā)展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。6、資產負債表狀況良好，公司的凈現(xiàn)金流為正，持有現(xiàn)金超過300億元?！×觿荨?、公司在一線城市購地成本偏高，從而導致銷售價格調整彈性較小。2、公司2009年斥資227億元購入1165萬平方米項目儲備，一改其穩(wěn)健的項目儲備作風，其業(yè)務增長的穩(wěn)定性可能有所波動?！C會 房地產行業(yè)的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行
6、業(yè)資源提升市場占有率?！ ⊥{ 1、中海外與中國建筑的另一家子公司中建地產存在同業(yè)競爭關系，兩者在多個地區(qū)房地產業(yè)務出現(xiàn)重合?！ ?、政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴厲，土地持有成本上升將難以避免。一、恒大地產（3333，HK） 優(yōu)勢 1、一體化、標準化和規(guī)?；拈_發(fā)模式是公司的重要特征，恒大借助該模式在短時間內將其業(yè)務從廣州市快速復制到全國24個中心城市。2、公司是中國內地擁有土地儲備最多的開發(fā)商，公司在內地30個城市擁有近6000萬平方米土地儲備，其中土地儲備超過100萬平方米的城市達11個，規(guī)模優(yōu)勢明顯?！?、2009年恒大地產的銷售額達303億元，
7、預計已鎖定2009年和2010年業(yè)績的80%和50%。恒大從2009年開始業(yè)績有爆發(fā)式增長，2008.2010年的凈利潤復合增長率有望超過200%?！ ×觿荨 ?、盡管流動性得到極大緩解，但負債比率整體偏高，公司仍需要更高的財務安全性?！ ?、公司的產品線過于豐富，分別涵蓋中檔物業(yè)、中高端物業(yè)、旅游地產、酒店和商用物業(yè)，這可能導致其核心產品的競爭力被削弱，以及對個別領域的控制力不夠?！ ?、位于江蘇南通的約1200萬平方米土地能否正常開發(fā)尚存在較大的不確定性?！ C會 橫向整合行業(yè)資源，擴大市場份額?！ ⊥{ 政府對閑置土地的態(tài)度日趨強硬，恒大地產的閑
8、置土地可能面臨被征收出讓金20%的閑置費或土地被政府強制收回。一、
