《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

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1、關(guān)于印發(fā)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的通知發(fā)文字號(hào)：財(cái)法字【1995】第006號(hào)?發(fā)布時(shí)間：1995年01月27日?狀態(tài)：有效??國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府、財(cái)政廳（局）、國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、財(cái)政監(jiān)察專(zhuān)員辦事處：　　現(xiàn)將《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)礎(chǔ)細(xì)則》印發(fā)給你們，望認(rèn)真貫徹執(zhí)行?！　「郊褐腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則附件：中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第一條　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）第十四條規(guī)定，制定本細(xì)則。11　　第二條　條例第二

2、條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。　　　　　　　　　　　　　第三條　條例第二條所稱(chēng)的國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地?！　〉谒臈l　條例第二條所稱(chēng)的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施?！　l例第二條所稱(chēng)的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品?！　　　　　　　　〉谖鍡l　條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?！　〉诹鶙l　條例第二條所稱(chēng)的單位，是指各類(lèi)企業(yè)

3、單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織?！　l例第二條所稱(chēng)個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者?！　〉谄邨l　條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。11　　（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。　　土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上

4、、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等?！　∏捌诠こ藤M(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出?！　〗ㄖ惭b工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。　　基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出?！　」才涮自O(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓約開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。　　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，11是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等?！　?/p>

5、（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用?！　∝?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的什么是金融機(jī)構(gòu)證明？，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除?！　》膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除?！　∩鲜鲇?jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人

6、民政府規(guī)定而不是稅務(wù)機(jī)關(guān)自行規(guī)定。因此，如果沒(méi)有規(guī)定的，從法理上來(lái)說(shuō)就應(yīng)當(dāng)是10%。?！　。ㄋ模┡f房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，11由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。????（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除?！　。└鶕?jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除?！　〉诎藯l　土地增值稅以納稅人房

7、地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。　　第九條　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定．可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂！　〉谑畻l　條例第七條所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。11　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：　?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％　　　土地增值稅稅額＝增值額×30％　?。ǘ┰鲋殿~超過(guò)扣

8、除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的　　　土地增值稅稅額＝增值額×4