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1、南京河西市場調(diào)研報告第一部分???市場調(diào)研目????錄第一章???項目所在城市商品住宅市場的綜合分析一、??總供給量分析??????????????????????二、??總需求量分析????????????????三、??價格趨勢??????????????四、??消化狀況分析???????????????五、??購房面積與戶型分析???????????????????????六、??購房習(xí)性特點分析???????????????????????七、??房地產(chǎn)市場綜合評述第二章??項目所在區(qū)域重點競爭樓盤分析一、??在售物業(yè)二、??待售物業(yè)三、??
2、待建物業(yè)四、??物業(yè)可比性五、??結(jié)論第三章???目標(biāo)客戶市場需求分析?第一章?項目所在城市商品住宅市場的綜合分析一、總供給量分析1、供給量分析????????????????????????????????1995—2004年上半年商品住宅開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表年份?房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）?住宅開發(fā)投資（億元）?住宅施工面積(萬㎡)?住宅竣工面積（萬㎡）?住宅交易面積（萬㎡）?????1995?59.45?29.2?602.36?230.78?/1996?69.7?33.94?543.78?275.67?1781997?72.89?36.17?
3、535.75?207.87?2151998?101.06?58.79?611.82?270.46?2531999?97.91?62.21?686.93?314.33?222.22000?99.34?66.42?658.59?297.55?254.22001?111?75.28?743.95?308.96?305.232002?137.63?96.57?909.6?374.43?341.922003?183.8?129.3?1255.0?336.24?400.162004上半年?80.32?55.38?1558.61?121.32?168.91由上圖可
4、以看出1995年到2004年南京房地產(chǎn)市場投資開發(fā)力度加大，僅2004年上半年住宅開發(fā)投資量就接近1998年全年的投資量。施工面積近年來增幅明顯，2004上半年的施工量已經(jīng)大大超過了2003年全年的施工量，這體現(xiàn)出住宅開發(fā)量的飛速增長?？⒐っ娣e增長緩慢，在2003年甚至出現(xiàn)負(fù)增長的現(xiàn)象，這在一定程度上影響了供需平衡，需求量高速增長而供給量跟不上就會造成供不應(yīng)求。商品住宅銷售面積的平穩(wěn)增加表現(xiàn)了南京房地產(chǎn)市場整體的供略大于求態(tài)勢，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。?2、2004下半年南京房地產(chǎn)供給量預(yù)測供應(yīng)將穩(wěn)步增加，總體供求矛盾將繼續(xù)緩解，結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在。??
5、????????2003年全市共招拍掛出讓614公頃土地，比2002年增加3.3倍，2004年國土部門還將供應(yīng)土地1000公頃。2003年的開工面積、施工面積都大幅增長，因此2004年的供應(yīng)量將有大的增長，總體供需矛盾會得到進(jìn)一步緩解。2004年上半年全市商品住宅上市量為390.56萬㎡，預(yù)計下半年的上市量肯定會超過上半年的上市量。主要原因在于2004年上半年的房地產(chǎn)投資增幅達(dá)到34.07％，2003年出讓的614公頃土地一部分將在2004年下半年進(jìn)入市場，2003年新開工面積達(dá)到了739.28㎡，經(jīng)過半年左右的建設(shè)基本可以上市銷售，因此保守估計20
6、04年下半年上市量將會達(dá)到400～500萬㎡。?二、總需求量分析1、總需求量論述目前，推動南京房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加的動力主要是強烈的市場需求，而構(gòu)成南京房地產(chǎn)市場需求的主體主要包括了拆遷、投資購房、結(jié)婚、改善居住環(huán)境以及城市化進(jìn)程所帶來的購房意向。而消費者的消費漸漸趨于理性化，對物業(yè)品質(zhì)需求越來越高，很少會再出現(xiàn)跟風(fēng)性質(zhì)的盲目消費現(xiàn)象。2、總需求量結(jié)構(gòu)分析??由圖表可以看出：（1）、2004年上半年的拆遷購房需求比例較2003年底有所下降，原因是拆遷進(jìn)程緩慢。造成拆遷進(jìn)度緩慢的原因，主要在于以往拆遷中存在各方面問題還沒有得到很好的解決。同時舊城改造
7、力度有所減緩，導(dǎo)致需求量開始減少。（2）、投資購房減少，受到政府宏觀調(diào)控的影響，特別是受從2004年4月1日起開始實施的“禁炒令”和銀行“緊縮銀根”政策的影響，以短期投資為目的的投資購房需求下降。（3）、結(jié)婚購房需求穩(wěn)定。隨著城市化程度提高，南京市的人口基數(shù)不斷增加，結(jié)婚的人數(shù)也隨之而增加，結(jié)婚購房需求2004年來一直穩(wěn)中有升，這部分人群是南京商品住宅需求中最穩(wěn)定的組成部分。（4）、改善居住環(huán)境購房需求增長迅速。這些年來隨著南京經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展居民收入也顯著提高，城市居民提高生活質(zhì)量的需求越來越強烈，因此改善居住環(huán)境的購房需求也隨之大幅上升。上升比例達(dá)
8、到8個百分點，幅度較大。（5）、城市化進(jìn)程購房需求增長較快。作為大城市的南京，城市化進(jìn)程的加快和城市區(qū)域的擴(kuò)
