資產(chǎn)評估-作業(yè)2答案

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1、第二階段作業(yè)（第4-5章）一、名詞解釋房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在國外一般稱之為不動產(chǎn)?；鶞?zhǔn)地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格，是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分別評估和預(yù)算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價格。標(biāo)定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。假設(shè)開發(fā)法也稱剩余法。是在蘋果待估土地價格時，將待估土地預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤

2、，從而估算待估土地價格的一種方法。殘余估價法是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格。二、單項(xiàng)選擇1．建筑物的梁柱、房面板、樓板均用鋼筋混凝土制作，堵體用磚或其他材料制作，這種建筑物屑于(C)A．鋼和鋼筋混凝土制作B．道橋工程結(jié)構(gòu)C．鋼筋混凝土D．混合結(jié)構(gòu)2．計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按（B）計(jì)算。A．合同工期B．額定工期C．協(xié)商工期D．實(shí)際工期3．建筑物成新率的計(jì)算主要采用使用年限法和（B

3、）A．分折法B．打分法C．容積率法D．綜合指數(shù)法4．造成建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的核心原因是(D)A．經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯B．部分閑置c．實(shí)際收益率下降D．客觀收益串下陳5.使用殘余法估價評估建筑物的前提條件是：建筑物（C）A．用途合理B．維修程序合理c．能獲得正常收益D．能獲得超常收益6．土地的經(jīng)濟(jì)地理位置具有（C）A．價值不確定性B．功能變異性C．可變性D．不可位移性7.影響地產(chǎn)評估的行政因素有（D）A．政治安全程度D．城市化C．治安程度D．城市規(guī)劃8．國家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓年限，工業(yè)用地使用權(quán)的最離出讓年限為(D)A．明年B．40年C．30年D．50年9．采用

4、預(yù)決算調(diào)整法估算建筑物重置成本的假設(shè)前提是（　C　　）A．材料價格沒有大的波動B．預(yù)算定額沒有調(diào)整C．建筑物原工程量是合理的D．具有完整的建筑工程竣工決算或預(yù)算資料10．從評估原理的角度看，建筑物殘余估價法屬于（　D　　）A．市場法B．成本法C．剩余法D．收益法11．企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)可以采用保留劃撥方式處置的情形是（　D　　）A．國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司B．國有企業(yè)破產(chǎn)或出售C．國有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)、國有企業(yè)租賃經(jīng)營D．在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)12．有

5、一宗土地，出讓年期為50年，已使用30年，預(yù)計(jì)未來10年每年的凈收益額為15萬元，第11年開始每年的凈收益額為20萬元，假定折現(xiàn)率為10%，則該宗土地的評估值最接近于（　　B?。〢．127.70萬元B．139.55萬元C．150.00萬元D．175.00萬元13．標(biāo)定地價是（　　B?。〢．省政府公告的具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格B．市、縣政府公告的具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格C．省政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價格D．市、縣政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價格14．交通條件、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、住宅建設(shè)等的變化，會改變土地的

6、價值，這說明（B）A．土地用途的多樣性B．土地經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性C．土地價值影響因素的多樣性D．土地的不可替代性15．如果某房產(chǎn)的售價為2000萬元，其中建筑物價格為800萬元，地價為1200萬元，該房產(chǎn)的年客觀純收益為136萬元，建筑物的資本化率為8％，則土地的資本化率最接近于（A）A．6.0％B．6.8％C．7.5％D．8.0％16．被評估建筑物賬面原值為180萬元，竣工于2002年，要求評估2006年該建筑物的重置成本，根據(jù)調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)建筑業(yè)產(chǎn)值環(huán)比價格指數(shù)2003年為2％，2004年為-2％，2005年為2％，2006年為3

7、％，該建筑物的重置成本最接近于（D）A．185萬元B．186萬元C．187萬元D．189萬元17．運(yùn)用市場法評估建筑物價格時，個別因素修正的方法主要采用（B）A．經(jīng)驗(yàn)判斷法B．售價調(diào)整法C．價格指數(shù)調(diào)整法D．環(huán)境成熟度修正法18．對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，決定其價格的根本區(qū)域因素是（C）A．風(fēng)景好壞B．交通設(shè)施條件C．地段D．居民的職業(yè)構(gòu)成19.在建筑物評估中，影響建筑物價值的決定因素是(A)A、物理因素B、環(huán)境優(yōu)劣C、經(jīng)濟(jì)地理D、新舊程度20.某宗土地，土地單價為3000元/m2，該宗地容積率為2，建筑面積為150平方米，則樓面地價為(D)A、20元／m2

8、B、150元／m2C、300元／m2D、1500元／m221．下列無形資產(chǎn)中，屬于不可確指無形