2009年杭州樓市供應(yīng)量分析

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1、2009年杭州樓市供應(yīng)量分析影響房?jī)r(jià)的第一因素?zé)o疑是供求關(guān)系。由于2008年杭州土地供應(yīng)量比較少,據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2008年11月底杭州八區(qū)(包括余杭、蕭山)共推出住宅用地(建筑面積)不足334萬平方米,這個(gè)數(shù)字甚至少于2005年的供應(yīng)量。同時(shí),受行業(yè)調(diào)整、企業(yè)洗牌、價(jià)格回調(diào)、理性回歸等因素影響,2009年樓市將有太多的不確定,是否會(huì)出現(xiàn)房荒現(xiàn)象,再次導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲?2009年將新增房源1000萬平方米,未來兩年內(nèi),杭州樓市不會(huì)出現(xiàn)房荒。  第一部分  截止到2009年底,預(yù)計(jì)杭州共有1700萬平方米的可售房源,至

2、少需要3年消化。  明年可售房源1700萬平方米  據(jù)漢嘉地產(chǎn)顧問統(tǒng)計(jì),從2007年10月起,杭州商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增加,但需求受調(diào)控影響逐步萎縮,致使存量房不斷增加,截至2008年11月底,杭州八區(qū)商品房存量超過650萬平方米,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過杭州八區(qū)年均銷售量(據(jù)多年的銷售數(shù)字統(tǒng)計(jì),杭州八區(qū)年均銷售量約500—550萬平方米)?! ∪绻麑?duì)2009年杭州樓市供應(yīng)量做個(gè)預(yù)計(jì),按正常供應(yīng)量計(jì)算(不排除開發(fā)商延遲開工因素),2009年杭州八城區(qū)商品住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)量約1060萬平方米,加上2008年的存量,按年均去

3、化量來計(jì)算,約1700萬平方米的可售房源,至少需要3年來消化,即使不加新增供應(yīng)量、僅存量來看,到2010年杭州樓市不會(huì)出現(xiàn)房荒,甚至存量消化還會(huì)持續(xù)到2011年。而且2009年市場(chǎng)行情并不容樂觀,因此嚴(yán)重的供大于求會(huì)導(dǎo)致銷售壓力進(jìn)一步加大?! 「奖恚?009年各板塊供應(yīng)量  (注:2009年可售房源不包括2008年12月存量,2008年銷售量以前11個(gè)月銷售量為統(tǒng)計(jì)依據(jù),預(yù)計(jì)2009年行業(yè)形勢(shì)更加不容樂觀,因此2009年去化量以2008年去化為計(jì)算基準(zhǔn),并以此計(jì)算2009年存量。)  蕭山上市量最大濱江存量房

4、最多  從各區(qū)塊2009年上市量來看,蕭山板塊最多,達(dá)到176萬平方米,閑林排第二,為121.9萬平方米。主城區(qū)區(qū)塊中,濱江區(qū)最多,為101萬平方米,共有錢塘山水、東方郡、彩虹豪庭、海威國(guó)際等14個(gè)樓盤要推出新房源,新增房源量最大。而小和山板塊、黃龍板塊、老蔣村板塊和西湖板塊,2009年沒有新增供應(yīng)量?! 《鶕?jù)2007年的消化速度,從2009年各區(qū)塊預(yù)測(cè)存量來看,濱江區(qū)以158萬平方米排在第一,閑林和蕭山分列第二和第三,老蔣村板塊則因?yàn)閰^(qū)塊比較成熟,可售房源減少,很有可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。第二部分  90

5、平方米房源對(duì)價(jià)格最敏感、去化壓力趨大;90-140平方米的房源消化壓力不大;140——210平方米房源去化速度不容樂觀;豪宅市場(chǎng)的去化力要看稀缺性?! ∈袌?chǎng)環(huán)境持續(xù)低迷,對(duì)于開發(fā)商來說,迫在眉睫的顯然是研究購(gòu)買心理,深入研究各個(gè)意向客戶群的需求。在理性面對(duì)市場(chǎng)變化的同時(shí),找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)切入點(diǎn),以盡快出貨,回籠資金?! ?0平方米以下房源:對(duì)價(jià)格敏感去化壓力日增  購(gòu)買這部分房源的客戶群大部分為首次置業(yè)者,是市場(chǎng)中最為剛性的需求。因?yàn)樗麄兇蠖嗍墙Y(jié)婚買房,觀望周期較短,需求保持相對(duì)穩(wěn)定,雖遭遇市場(chǎng)調(diào)整,但一直都在持

6、續(xù)釋放?! 「黜?xiàng)利好政策的出臺(tái),會(huì)對(duì)此類客群產(chǎn)生較大的促進(jìn)作用,可在短時(shí)間內(nèi)有一定程度的放量,但由于受“90/70”政策影響,供應(yīng)量不斷增加,存量房源也會(huì)不斷增加?! ?jù)統(tǒng)計(jì),截至2008年11月底,90平方米以下面積的房產(chǎn)品存量約160萬平方米,從趨勢(shì)圖中可以看到,自去年10月起,此類房源連續(xù)供大于求。而從今年8月份開始,存量更是大幅度上揚(yáng),未來去化壓力相對(duì)較大,而且這類客源對(duì)價(jià)格調(diào)整最為敏感,只有當(dāng)價(jià)格達(dá)到適當(dāng)心理價(jià)位,這些需求才會(huì)逐步放量?! 膱D中也可以看出,近幾個(gè)月此類房源量成交也在穩(wěn)步增加,比如近

7、期熱銷的東方郡、風(fēng)景蝶院、上東城等樓盤,因?yàn)樾詢r(jià)比比較高,所以深受市場(chǎng)歡迎,成交量頻頻位居成交榜前10位。說明此類市場(chǎng)需求放量,很大程度上都取決于價(jià)格調(diào)整?! ?0—140平方米房源:消化存量房為主去化相對(duì)平穩(wěn)  首次改善型市場(chǎng),屬于換房置業(yè),這類需求相對(duì)剛性,客戶群年齡層次在30—35歲左右,消費(fèi)觀念較理性,因此在目前觀望情緒較濃的形勢(shì)下,觀望時(shí)間也會(huì)比較長(zhǎng)?! 南聢D中可以看到,自今年5月起,這類需求呈萎縮態(tài)勢(shì)。隨著樓市盤整的進(jìn)程,預(yù)測(cè)這類需求會(huì)逐步在2009年釋放,而其去化速度,關(guān)鍵也是看價(jià)格調(diào)整的速度

8、?! 「?0平方米房源相比,這類房源目前市場(chǎng)新增供應(yīng)量相對(duì)較少,大多是消化存量,130平方米左右的房源,雖有近140萬平方米的存量,但大多數(shù)集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域,因此一些學(xué)區(qū)房、周邊配套相對(duì)完善的房產(chǎn)品,將會(huì)更加符合該類市場(chǎng)?! ∪?1月銷售量較好的四季風(fēng)景苑,位于下沙區(qū)中心,配套齊全,因此本月也取得了較好的銷售量?! ?40—210平方米房源:受沖擊比較大去化速度不容樂觀  再次改善型市場(chǎng),屬于二三次換

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