xx湖花園項(xiàng)目營銷策劃方案

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1、x湖花園項(xiàng)目營銷策劃方案1.項(xiàng)目分析1.1本項(xiàng)目目前面臨的市場(chǎng)難題n供應(yīng)量超過市場(chǎng)需求量，近10萬㎡的市場(chǎng)供應(yīng)量，面對(duì)22萬人口的市場(chǎng)，有可能碰到供大于求的現(xiàn)實(shí)情況，本項(xiàng)目1.9萬㎡商鋪，必須盡可能擴(kuò)大客戶量，盡可能考慮買家的支付能力；n價(jià)格提升有難度。項(xiàng)目必須有一個(gè)滿意的價(jià)格，才能收到預(yù)期的效益。當(dāng)前市民的心理承受價(jià)格不高（住宅均價(jià)1400元/平方米，商鋪4500元/平方米已為上限），觀念的扭轉(zhuǎn)需要有到位的策略才能實(shí)現(xiàn)；n住宅的價(jià)格（小戶型公寓）將超過本市所有住宅樓盤價(jià)格，價(jià)格提升的速度及幅度將受到市場(chǎng)價(jià)格敏感

2、度高的制約，在操作上難以把握；n二層商鋪面臨買家認(rèn)同度的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是二層商鋪，面積大，銷售難度大。n本市為三級(jí)市場(chǎng)，商戶嚴(yán)重不足，項(xiàng)目招商尚有一定難度。1.2本項(xiàng)目存在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)n市場(chǎng)存在著“真正意義的精品物業(yè)”的市場(chǎng)空缺，優(yōu)質(zhì)住宅及優(yōu)質(zhì)生活的標(biāo)準(zhǔn)與概念模糊，市民向往高質(zhì)量的生活環(huán)境及居住、休閑空間，只要引導(dǎo)得當(dāng)，存在很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；n本市中心商業(yè)區(qū)的可開發(fā)土地資源日漸枯竭，房地產(chǎn)價(jià)值呈攀升趨勢(shì)。隨著城市化進(jìn)程的加速，市區(qū)人口逐步增多，本項(xiàng)目的商住價(jià)值將逐漸呈現(xiàn)，為買家所認(rèn)同；n本市缺乏投資型的商鋪。本項(xiàng)目作為市

3、中心大型的雙層黃金街鋪，將極有機(jī)會(huì)引發(fā)投資風(fēng)暴；n本項(xiàng)目以市場(chǎng)補(bǔ)缺者的角度，對(duì)項(xiàng)目做出了切合市場(chǎng)實(shí)際的發(fā)展定位。點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目所處位置的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及商機(jī)被廣泛認(rèn)可，是價(jià)格的有力支撐點(diǎn)，因此在營銷策略上要求新、快、準(zhǔn)，推廣造勢(shì)大，并注意威脅因素，把握機(jī)會(huì)因素，就可達(dá)到理想的開發(fā)目的。2.項(xiàng)目定位2.1總體定位市中心黃金商圈珍藏版商住綜合精品物業(yè)2.2形象定位欽州黃金商圈最具價(jià)值的旺業(yè)福地剖析:項(xiàng)目地處欽州日益繁華的黃金商業(yè)走廊核心---子材大道地帶，坐擁第一商圈、黃金商圈、欽州灣新商圈的多重輻射，人氣、商氣、財(cái)氣在此高度

4、聚集，匯聚萬千商機(jī)與財(cái)富。絕版的地段，稀有的物業(yè)，超強(qiáng)的車流、人流，本項(xiàng)目區(qū)域升值前景觸手可及，潛力無限，是投資興業(yè)的最佳選擇，可謂商業(yè)旺地、福地。2.3住宅部份定位2.3.1市場(chǎng)定位專為城市精英傾力打造——一城市活力一族專屬精品社區(qū)依據(jù)：具有投資概念的房地產(chǎn)產(chǎn)品。n項(xiàng)目地段優(yōu)越，與同區(qū)域的物業(yè)相比實(shí)用，適合宜商宜居宜投資，形成項(xiàng)目核心競爭力；n目前市場(chǎng)缺乏這類宜商宜居宜投資的產(chǎn)品；n根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查研究結(jié)果表明：市場(chǎng)消費(fèi)現(xiàn)狀及消費(fèi)趨勢(shì)中較為暢銷的是在市中心區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的實(shí)用戶型，市場(chǎng)空間較大；n欽州缺欠以城市活力一

5、族為目標(biāo)消費(fèi)的精品物業(yè)。2.3.2潛在客戶來源分析n主力目標(biāo)群年齡在26—40歲，包括本地人和外來人口。文化素養(yǎng)高，大專以上學(xué)歷，事業(yè)剛剛起步或小有起色，有豐厚收入，但積蓄不多。有自己獨(dú)特的生活模式，追求高效率的生活，要求工作之余有充分的休閑空間，要求有便捷的生活渠道。房子總價(jià)要在其承受范圍內(nèi)，不需要太大的空間，不想花費(fèi)太多金錢供養(yǎng)房子。n次目標(biāo)客戶群職業(yè)不限，收入高，積蓄豐厚，投資觀念強(qiáng)，希望擁有升值潛力大的住宅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)手，但物業(yè)總價(jià)不宜過高，市中心的實(shí)用戶型是其首選。n目標(biāo)客戶群的主要職業(yè)——白領(lǐng)：

6、金融、通信、IT、媒體、廣告、房地產(chǎn)、醫(yī)藥等行業(yè)——公務(wù)員——生意人2.4.商業(yè)部份定位2.4.1市場(chǎng)定位首創(chuàng)圍合式大型餐飲、娛樂、休閑廣場(chǎng)黃金商圈最具“可去性”的大型餐飲、娛樂、休閑廣場(chǎng)依據(jù)：n價(jià)值規(guī)律由于餐飲、娛樂、休閑的投資回報(bào)率高于一般的商業(yè)地產(chǎn)，且投資收益具有動(dòng)態(tài)向的可能性乃至直接的增值效應(yīng)，因此會(huì)受到具有一定資金實(shí)力和區(qū)域影響力的商戶青睞，符合價(jià)值規(guī)律的基本要求。n行業(yè)趨勢(shì)本市建造購物中心、Shoppingmall、百貨店等日趨激烈，重復(fù)定位現(xiàn)象日益嚴(yán)重，要迎合市場(chǎng)追捧和響應(yīng)，必須尋找新的業(yè)態(tài)及定位，

7、本案定位餐飲、娛樂、休閑于一體，符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。n市場(chǎng)需求欽州作為一個(gè)以吃聞名的沿海城市，目前尚無一個(gè)集餐飲、娛樂、休閑于一體的消費(fèi)場(chǎng)所，市場(chǎng)需求空白點(diǎn)巨大，投入運(yùn)營后，必將成為市民、旅游觀光者消費(fèi)的新基地。2.4.2業(yè)態(tài)及功能定位為提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，營造經(jīng)營環(huán)境，本案對(duì)商鋪部份進(jìn)行如下功能定位：區(qū)域功能分布備注A區(qū)一、二樓餐欽A棟部份三樓以上KTV包箱、娛樂、旅業(yè)用房B區(qū)一樓藥店、網(wǎng)吧、餅屋、冷飲店等B棟部份二樓超市C區(qū)一樓美容美發(fā)、按摩、足浴等C棟部份二樓美容院、健身館、休閑俱樂部D區(qū)一樓餐欽D棟部份二樓情

8、調(diào)酒吧、咖啡廳說明:n本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，是根據(jù)項(xiàng)目定位進(jìn)行，并結(jié)合商業(yè)街最佳業(yè)態(tài)進(jìn)行搭配的；nB區(qū)配超市，主要是吸引人流，增強(qiáng)項(xiàng)目人氣，營造項(xiàng)目紅紅火火，人潮涌動(dòng)，熱鬧氛圍。2.4.3潛在租售客戶來源n投資型買家；n經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的客商，如南寧、浙江、廣東、福建等地的客商；n本地客戶：經(jīng)營飲食、休閑娛樂行業(yè)的客戶；n欲投資餐飲、娛樂、超市業(yè)的本地或外地商家和個(gè)人；n欽州市郊