xx物業(yè)管理運作方案

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1、威海xxx物業(yè)管理運作方案目錄一、前言二、物業(yè)管理現(xiàn)狀三、計劃的日常管理目標(biāo)內(nèi)部行政管理運作思路客服服務(wù)中心運作思路保安(公共秩序維護)運作思路車場及交通管理運作思路清潔管理運作思路綠化管理運作思路工程管理運作思路財務(wù)管理思路人力資源管理思路社區(qū)文化開展運作思路四、五年規(guī)劃五、附件1.【xxxx】物業(yè)管理處人員配備表（草案）2.【xxxx】物業(yè)管理費測算表（草案）一、前言【海上xxxx】位于山東·威海市濱江大道，東南兩邊環(huán)海，北鄰?fù)９珗@。規(guī)劃占地面積180畝×666.66㎡=119880㎡，建筑面積140000㎡,由

2、27幢多層及4幢小高層和10000㎡的商鋪組成；另有地下停車場10000㎡，內(nèi)有279個地下車位和地上停車位200個。綠化占地面積為40%，約為47952㎡。總住宅戶數(shù)為1013戶，其中（4棟）高層為2戶/梯×11層×13單元×110㎡/戶，約為31460㎡，286戶，另27棟多層為6層/棟，共727戶，約98540㎡，平均135㎡/戶。配套設(shè)施有網(wǎng)球場、籃球場及活動中心，配有1萬㎡的高爾夫球場、網(wǎng)球場、室外體育健身器材及活動中心（裝修中）。小區(qū)內(nèi)交通為人車分流。小區(qū)無供電房，發(fā)電機房，無二次供水的水池。工程分兩期開發(fā)

3、，已全部完工，現(xiàn)在已入住率達50%，時間從2004年開始，售價在4800元/㎡左右（毛坯房）。整個小區(qū)在威海屬于高檔次物業(yè)，向部分人了解，許多人都知道該小區(qū)，證明了小區(qū)在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊?。開發(fā)商為長青地產(chǎn)，銷售部員工在接待客人時，全部站立式服務(wù)，給我留下了很深的印象。與x總、xxx總經(jīng)理及x小姐接觸，了解公司對物業(yè)公司的期望，開發(fā)商非常重視物業(yè)公司，要求“效益”，而非單純的利潤，要求樹立長期的售后服務(wù)理念，本著對客戶負責(zé)的精神而來，這是超過許多開發(fā)商的，在之前已委托了北京中興物業(yè)公司管理服務(wù)，但效果并未達到公司的要求，

4、故成立物業(yè)公司，提高服務(wù)水平?！?、物業(yè)管理現(xiàn)狀【海上xxxx】現(xiàn)在由中興物業(yè)管理公司管理，多層管理費為0.9元,高層管理費另加收0.45元的電梯維護費用及電梯運行電費，而停車場是以銷售為主,售價地面車位為40000～60000元/個,地下車位為80000元/個,但收不到管理費。各服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，均已公示，顯示了對自己的高要求。各相關(guān)專業(yè)人員均已統(tǒng)一著裝，佩證上崗。保安員由2班改為了3班，每班8人（包括領(lǐng)班）。清潔綠化人員約30人。工程人員未知具體編制。管理處出納

5、與前臺客戶服務(wù)合并，但不清楚是否有區(qū)域物業(yè)助理。管理處辦公與住宿在商鋪首層合并，但無員工飯?zhí)?。與客人的溝通，長青地產(chǎn)設(shè)立了網(wǎng)站，專設(shè)有“業(yè)主論壇”一角，便于與業(yè)主溝通了解。現(xiàn)場觀察到管理中存在的問題或不足現(xiàn)存問題?建議或解決方法小區(qū)主入口無小區(qū)的平面布置圖或示意圖?應(yīng)設(shè)計，方便來訪人員了解管理處收費項目及標(biāo)準(zhǔn)沒有公示?應(yīng)公示，收費明白，讓業(yè)主交的放心開展的專項服務(wù)項目及標(biāo)準(zhǔn)也沒有公示?人行主出口沒有智能刷卡設(shè)備（計劃近期安裝）?應(yīng)安裝，減少治安隱患保安人員上衣有的放入了褲子，有的沒有，顯得雜亂?應(yīng)嚴格要求著裝后的管理，

6、如何著裝的標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)時必須放置標(biāo)識牌清潔員在清理廣場的水池時沒有著清潔裝，只佩戴了工卡，現(xiàn)場沒有放置作業(yè)標(biāo)識牌綠化中雜草較多，管理、修剪的水平較差，多處樹盤下黃土裸露，未有排水小溝，綠籬組團未有排水小溝，應(yīng)加強，這如同人的衣服，直接影響物業(yè)的價值體現(xiàn)檢查地面有多處積沙?應(yīng)加強細節(jié)作業(yè)沙井蓋已經(jīng)生銹，變色?應(yīng)將沙井由漆為綠色，與園林相統(tǒng)一，抽查下水道，積了許多雜物?應(yīng)及時清理、疏通管理各路燈沒有編號?應(yīng)對路燈等所有設(shè)施編號管理商鋪沒有營業(yè)，但沒有做美化措施，商業(yè)氣氛差，外現(xiàn)差?應(yīng)在商鋪外以廣告畫遮蔽，提高商業(yè)氣氛，美化環(huán)

7、境員工就餐沒有飯?zhí)茫谕饷孀约嘿I快餐，公司補助一部分?應(yīng)想辦法解決工作餐，三、計劃的日常管理目標(biāo)1、近期目標(biāo)（2005年8月至2006年8月）建設(shè)成長期1年A.從【海上xx】開始建設(shè)、練就一支物業(yè)管理隊伍，通過內(nèi)部管理，外塑公司品牌；B.在物業(yè)管理行業(yè)引進先進的理念、技術(shù)、服務(wù)，保障公司在行業(yè)內(nèi)有一定的知名度；C.通過資源整合，將物業(yè)管理的先進理念，運用在公司其它樓盤的管理上，為公司持續(xù)發(fā)展儲備相應(yīng)的物管人才；2、遠期目標(biāo)（2006年8月至2009年8月）穩(wěn)定發(fā)展期3年A、引進5S、ISO9000質(zhì)量體系、14000環(huán)

8、保、8000職業(yè)健康等先進理念和管理技術(shù)；B、爭創(chuàng)區(qū)優(yōu)、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)小區(qū)；C、做從威海?????山東?????全國?，有一定知名度的物業(yè)管理公司。開拓物業(yè)管理市場，通過企業(yè)的管理質(zhì)量，在市場上接管樓盤，如各類市場（醫(yī)院、政府辦公樓、商業(yè)寫字樓、公寓等物業(yè)），并且通過顧問市場，拓展、全委項目，通過規(guī)模經(jīng)營，樹立企業(yè)品牌及效益；附