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1、中馳大廈酒店式家庭公寓戶型配比報(bào)告南京中瑞中馳左鄰項(xiàng)目組差異化思路：發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的需求熱點(diǎn)，研發(fā)新產(chǎn)品。滿足熱點(diǎn)需求，拔高新產(chǎn)品。領(lǐng)先熱點(diǎn)需求，引爆新產(chǎn)品。目錄：摘要篇：一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)四、配套設(shè)計(jì)附錄篇：附件一南京小戶型調(diào)研報(bào)告完整版附件二深圳考察報(bào)告A3版附件三深圳小戶型考察計(jì)劃（含大量戶型圖片資料）一、市場(chǎng)調(diào)研1．南京單身公寓供應(yīng)量很大：河西：奧體韻動(dòng)匯、紫金西區(qū)中央、宋都名座、中泰國(guó)際廣場(chǎng)。岔路口：城市泊客中馳商都東山：魔方四點(diǎn)八科學(xué)園：蘋果都市、書香名門缺點(diǎn)：投資性很差：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資氣氛不佳。通用性
2、很差：僅僅一個(gè)房間，不適合正常家庭使用。供應(yīng)量太大：到處都開發(fā)小戶型租賃前景黯淡：供應(yīng)量大，普通住宅小區(qū)出租擠占市場(chǎng)?；鸨N售不再：供應(yīng)量大，租賃前景黯淡，通用性差，市場(chǎng)購買的激情弱化許多。2．南京的小面積的家庭公寓奇少：優(yōu)點(diǎn)：通用性很好：2房或者3房，可以單身使用，可以家庭使用。使用年限很長(zhǎng)：可以一直使用到小孩高中畢業(yè)，甚至終身使用。購買范圍很廣，面積小，總價(jià)低：2房2廳1衛(wèi)可以作到50－55平米，22萬以內(nèi)；3房2廳2衛(wèi)可以作到60－65平米，26萬以內(nèi)；1房1廳1衛(wèi)可以作到20－25平米，10萬以內(nèi)；具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力購買的人群非
3、常之大。供應(yīng)量少：由于不易設(shè)計(jì)，成本略高，目前南京供應(yīng)量少。需求量大：深圳香港等房?jī)r(jià)高的區(qū)域已經(jīng)證明需求量，同時(shí)南京市民收入雖然沒有深圳香港高，但是南京房?jī)r(jià)比香港低，類同深圳，因此，需求量是不容置疑的。3．南京銷售很快的典型家庭小戶型：河西德盈雙城：67平米的3房2廳2衛(wèi)，率先銷售完畢，并且位于北面，就是這樣不利于居住的朝向，都由于戶型的極端適用，期房階段，剛剛推出2個(gè)月，該戶型就一搶而空。而且單價(jià)接近7000元/平米。4．市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論：南京市場(chǎng)對(duì)于戶型的功能設(shè)計(jì)有著強(qiáng)烈的“經(jīng)濟(jì)能用好用”的要求，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)能夠滿足家庭功能的戶型
4、，且面積非常之小的時(shí)候，吸引力非常之大。該點(diǎn)在房?jī)r(jià)較高的城市，已經(jīng)表現(xiàn)出來，比如香港深圳等地。在南京地區(qū)，也已經(jīng)通過德盈雙城這個(gè)項(xiàng)目的去化速率，明顯表達(dá)出來。已經(jīng)通過深圳考察河西考察，得以直觀感受。南京滯銷的單身公寓已有案例，不再陳述。中馳大廈不能陷入單身公寓的競(jìng)爭(zhēng)泥潭，應(yīng)該開創(chuàng)南京首個(gè)旗幟鮮明的“酒店式家庭公寓”，成為行業(yè)的明星，南京市場(chǎng)群起模仿的對(duì)象。二、市場(chǎng)定位1．客戶定位：即將成家的年青人，經(jīng)濟(jì)實(shí)力普通，該部分人群在任何一個(gè)城市都是主流。單身成員，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，投資自用皆考慮，對(duì)于產(chǎn)品有較高要求。2．市場(chǎng)定位：酒店式家庭公
5、寓小而精致寶馬mini級(jí)概念三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)2房50－55平米設(shè)計(jì)：比例35％2.5房，1.5廳的2房設(shè)計(jì)概念：通過臥室的陽臺(tái)，隔離出書房功能。通過客廳的邊角，隔離出餐廳功能。達(dá)成很實(shí)惠很讓客戶占到便宜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。3房60－65平米設(shè)計(jì)：比例55％3房、1.5廳、2衛(wèi)的設(shè)計(jì)概念：隔離出小房間，設(shè)計(jì)出書房（可臨時(shí)放置單人床一張或者可改成主衛(wèi)的附屬浴缸所在房間）。設(shè)計(jì)2個(gè)衛(wèi)生間：房雖小，享受不打折扣，通過書房的變形設(shè)計(jì)，還可以獲得衛(wèi)浴超級(jí)享受。1房20－25設(shè)計(jì)：10％特別小的單身公寓設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間很小，廚房直接靠墻?；竟δ軜O度簡(jiǎn)化，在2
6、房3房的邊角處設(shè)置。四、配套設(shè)計(jì)大堂、電梯廳：特別具備高檔酒店感。過道：特別具備文化氣息，且光線明亮。立面：高度現(xiàn)代感，冷峻挺拔。南京中瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中馳項(xiàng)目組2005-8-29附件一：南京小戶型調(diào)研報(bào)告1、供應(yīng)分析1目前南京小戶型項(xiàng)目供應(yīng)分布主要集中在城中、河西小戶型由于空間不足所帶來的生活缺憾需要較為完善的配套設(shè)施來彌補(bǔ)，因此，其對(duì)交通便捷、商業(yè)休閑便利的要求更為嚴(yán)格，這決定了其多位于城市中心或次中心。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前南京市主城區(qū)的小戶型的供應(yīng)量高達(dá)64.06萬平方米。從其供應(yīng)分布來看，供應(yīng)主要集中在河西和城中兩
7、個(gè)片區(qū)，城北片區(qū)目前已無小戶型項(xiàng)目供應(yīng)。其中城中板塊以57%的供應(yīng)量成為南京小戶型的絕對(duì)大戶。表南京小戶型物業(yè)供應(yīng)量片區(qū)總建面積（萬㎡）已上市面積（萬㎡）供應(yīng)總套數(shù)比例城東6.15.0591410%城中27.7427.74193157%河西30.2216.08332833%總計(jì)64.0648.876173/1目前南京市場(chǎng)上在售的小戶型，按交付標(biāo)準(zhǔn)分，分為毛坯和精裝修兩類；按層高來分，分為平層和挑高兩類表：南京市場(chǎng)小戶型項(xiàng)目概況表：板塊項(xiàng)目地址銷售狀態(tài)形態(tài)交付標(biāo)準(zhǔn)主力面積（㎡）價(jià)格江寧盈家春天金盛路175號(hào)售磬平層毛坯一房：35-5
8、3二房：673500武夷商城宏運(yùn)大道兩側(cè)雙龍大道路以東未售平層毛坯一房：46-50預(yù)計(jì)3500城市泊客岔路口宏運(yùn)大道1188號(hào)在售平層毛坯、精裝一室：41-55二室：62-66毛坯3600元/平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為380元/平米中馳商都岔路口中馳路99號(hào)
