南京某樓盤項(xiàng)目定位報(bào)告

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1、前言《孫子兵法》一開篇就講到，“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也。”什么是廟算？對房地產(chǎn)開發(fā)來說，就是項(xiàng)目的前期策劃，尤其是戰(zhàn)略和策略層面的把握與設(shè)計(jì)，即項(xiàng)目市場定位，在很大程度上決定了項(xiàng)目的成敗。本策劃方案是以專業(yè)的市場尺度對項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研分析、策略把握，根據(jù)土地資源的最高使用價(jià)值，以最符合市場需求及客觀有效可行的利益目標(biāo)來決定如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，如何確定其功能需要，即在技術(shù)可行，規(guī)劃許可且財(cái)務(wù)允許的前提下達(dá)到資源的最有效整合，并在保證效益最大前提下達(dá)到縮短銷售時(shí)間、減少投資風(fēng)險(xiǎn)、為開發(fā)商在房地產(chǎn)界樹立卓越形象的目的。前言《孫子兵法》一開篇就講到，

2、“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也?！笔裁词菑R算？對房地產(chǎn)開發(fā)來說，就是項(xiàng)目的前期策劃，尤其是戰(zhàn)略和策略層面的把握與設(shè)計(jì)，即項(xiàng)目市場定位，在很大程度上決定了項(xiàng)目的成敗。本策劃方案是以專業(yè)的市場尺度對項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研分析、策略把握，根據(jù)土地資源的最高使用價(jià)值，以最符合市場需求及客觀有效可行的利益目標(biāo)來決定如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，如何確定其功能需要，即在技術(shù)可行，規(guī)劃許可且財(cái)務(wù)允許的前提下達(dá)到資源的最有效整合，并在保證效益最大前提下達(dá)到縮短銷售時(shí)間、減少投資風(fēng)險(xiǎn)、為開發(fā)商在房地產(chǎn)界樹立卓越形象的目的。前言《孫子兵法》一開篇就講到，“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也。

3、”什么是廟算？對房地產(chǎn)開發(fā)來說，就是項(xiàng)目的前期策劃，尤其是戰(zhàn)略和策略層面的把握與設(shè)計(jì)，即項(xiàng)目市場定位，在很大程度上決定了項(xiàng)目的成敗。本策劃方案是以專業(yè)的市場尺度對項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研分析、策略把握，根據(jù)土地資源的最高使用價(jià)值，以最符合市場需求及客觀有效可行的利益目標(biāo)來決定如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，如何確定其功能需要，即在技術(shù)可行，規(guī)劃許可且財(cái)務(wù)允許的前提下達(dá)到資源的最有效整合，并在保證效益最大前提下達(dá)到縮短銷售時(shí)間、減少投資風(fēng)險(xiǎn)、為開發(fā)商在房地產(chǎn)界樹立卓越形象的目的。一、社會經(jīng)濟(jì)背景簡要分析（一）總體宏觀環(huán)境（1）國家政局穩(wěn)定，政體改革對社會發(fā)展無不利影響

4、，在中長期內(nèi)有利于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（2）整體國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)理論中描述的最佳狀態(tài)，加入WTO給國民經(jīng)濟(jì)帶來更多的是機(jī)遇，經(jīng)濟(jì)增長將成為中長期的市場特征?！案咄度搿⒏咴鲩L”的宏觀經(jīng)濟(jì)政策在短、中期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是有利的，但是，該政策的中長期是利、是弊，有待觀察和進(jìn)一步評估，以及后續(xù)相關(guān)政策的內(nèi)容而定。（3）非公有制經(jīng)濟(jì)，特別是私營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無論是質(zhì)還是量，都將有一個(gè)較大的發(fā)展，將成為未來市場中最活躍的部份。2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及微觀環(huán)境（1）本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，持續(xù)五年保持10%以上的增長速度，給城市發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（2）經(jīng)濟(jì)結(jié)

5、構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，使占經(jīng)濟(jì)總量80%的國有企業(yè)中的虧損面在減少，經(jīng)濟(jì)效益向好的方向發(fā)展，但效益的增長是有限的。（3）經(jīng)濟(jì)效益在各行業(yè)之間的轉(zhuǎn)變明顯。一方面，一、二類產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)行業(yè)的人的收入增加有限，另一方面，新經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢明顯，相關(guān)從業(yè)人員的收入水平提高很快。雖然這部分總量逐年增加，但還未成為社會主流。與沿海及最發(fā)達(dá)城市相比，質(zhì)與量上還有很大差距。雖然，這一階層已經(jīng)形成，但是力度與厚度，還很薄弱。（4）全市的居民收入水平逐年增加，但增幅不大，短中期內(nèi)不會有大的提高，且社會財(cái)富階層歸集現(xiàn)象日趨明顯。（5）以住房需求為代表的市場需求增加，

6、梯級的消費(fèi)特征日趨明顯，消費(fèi)信心、消費(fèi)力上升，消費(fèi)觀念與消費(fèi)品味不斷提高，但居民消費(fèi)水平與消費(fèi)能力不協(xié)調(diào)。（6）城市進(jìn)程的步伐進(jìn)一步加快，“一小時(shí)都市圈”的構(gòu)架建立，使南京市做為一個(gè)國際化中心城市的吸引力更大、市場前景更加廣闊。3、行業(yè)背景（1）房地產(chǎn)業(yè)具有的和其它行業(yè)與人民生活高關(guān)聯(lián)度與高緊密度的行業(yè)特性，使其成為目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中增長最快最具活力的行業(yè)之一。（2）其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率日益明顯，日趨重要，因此，國家在宏觀與微觀上出臺了一系列的相關(guān)政策，扶持、推動、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)向健康方向發(fā)展。（3）行業(yè)處于上升期，發(fā)展環(huán)境好，發(fā)展前景廣闊，但是

7、，相對穩(wěn)定與明顯的效益水平，加之相對低的進(jìn)入門檻，使行業(yè)的競爭者日益增多，競爭程度日趨激烈。（4）行業(yè)發(fā)展水平不斷提高，相關(guān)政策的不斷出臺，促使整個(gè)行業(yè)的發(fā)展更加有序，規(guī)范并推動行業(yè)的競爭水平、競爭層次向更高的方向發(fā)展。結(jié)論：本案發(fā)展的宏觀環(huán)境良好，微觀環(huán)境有利，大的市場環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目的開發(fā)處于有利時(shí)機(jī)。二、項(xiàng)目市場環(huán)境分析（一）南京市環(huán)境概況1、南京市概況南京為中國沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份江蘇省省會，簡稱寧，另有金陵、建鄴、石頭城等別稱。其地處長江下游，位于北緯31度14分，東經(jīng)118度22分，東距長江入?？诩s300公里，西靠皖南丘陵，北接江

8、淮平原，南望太湖水網(wǎng)地區(qū)。屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，南京氣候特點(diǎn)：冬季雪少；夏季多雨，有雨澇，長江出現(xiàn)了大洪水；中秋陰雨連綿，暮秋以后干旱少雨，年平均雨天146天，年平均氣溫