某商務(wù)大廈廣告與營銷策略推廣方案

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1、某某商務(wù)大廈廣告與營銷策略推廣方案一、項目簡析二、項目定位三、營銷策略四、廣告策略五、媒介策略前言　　近期來，我們針對湘潭市甲級商務(wù)樓，尤其是金湘潭、金橋世紀大廈、中榮時代廣場三大板塊，三和商務(wù)大廈周邊同質(zhì)商務(wù)樓市場的現(xiàn)狀，展開了進一步調(diào)研與分析。初步形成了目前的《三和商務(wù)大廈廣告與營銷策略推廣方案》?！　≡诒痉桨钢校覀冊趯ν|(zhì)商務(wù)樓的市場定位及租售作比較與量化分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合三和商務(wù)大廈營銷推廣的三個階段，就大廈整體推廣中的營銷策略、廣告策略、廣告主題、媒介策略等，作了進一步整合、完善和深化。

2、整個《深化方案》力求可操作性和可實施性，以期在實施三和商務(wù)大廈營銷推廣和廣告策劃與推廣過程中產(chǎn)生積極的作用。一、市場及項目簡析(一)　市場簡析1、湘潭甲級商務(wù)樓市場總體概述湘潭市房地產(chǎn)市場處在一個轉(zhuǎn)型期，目前市場上稍具規(guī)模的專業(yè)寫字樓項目只三個：金湘潭（在建）、中榮時代廣場（在建）、金僑世紀大廈（在建，接近完工）。它們的基本情況如下：1）中榮時代廣場：位于老城最繁華地段，現(xiàn)尚未正式推出，初步定價在5000元每平方米。2）金僑世紀大廈：1、概況：位于湘潭中央?yún)^(qū)的黃金地段——芙蓉路與絲綢路的交界處，緊鄰

3、市委、市政府，總建筑面積約6.8萬平方米,總投資2.8億元。由主樓和兩棟雙子樓三部份組成。金僑世紀大廈主樓為12層建筑面積為2.1萬平方米,按5A級智能化酒店式商務(wù)樓設(shè)計,主樓建設(shè)主體封頂,全面進入裝修和設(shè)備安裝階段,7月份可入駐。2、品質(zhì)：◎全框架式結(jié)構(gòu),可任意組合;◎3.6米超高設(shè)計;◎東西北三面采用大面積高品質(zhì)石材干掛，并配以玻璃幕墻；◎多部品牌電梯；◎區(qū)域式商用中央空調(diào)設(shè)計；◎多媒體智能綜合布線；◎24小時智能監(jiān)控報警系統(tǒng)；3、租金為1元每平方米每天，物業(yè)管理費為1元每平方米每月；4、價格：

4、3000元每平方米至6000元每平方米，均價為3300元每平方米，景觀價差為400元每平方米（可看廣場景觀）。3）金湘潭位于韶山中路與建設(shè)北路交匯處東南角（市長途汽車站旁）共計11層，建筑面積110924平方米，商鋪價格：10000—20000元/平方米，寫字樓3500元/平方米對目前市場上產(chǎn)品進行調(diào)研后，我們可以得出如下印象：目前市場上供應(yīng)專業(yè)寫字樓樓盤數(shù)量不多，銷售情況較好，因此本項目競爭較少、阻力較小。2006年，湘潭商務(wù)樓市場整體呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。目前全市共有甲級商務(wù)樓35萬平方米，湘潭新中心

5、城區(qū)的甲級商務(wù)樓市場較少，租金將小幅增長?！　☆A計在未來4年內(nèi)，還將新上市200萬平方米甲級商務(wù)樓，至2010年，湘潭地區(qū)商務(wù)樓供應(yīng)將達到高峰期，將引起湘潭甲級商務(wù)樓租金的全面下滑。　　近一年來，湘潭寫字樓呈上升趨勢，為了降低商務(wù)成本，部分中資機構(gòu)、合資企業(yè)與高科技經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的大型高科技公司采用自建辦公樓，以便獲得更加適合自身需要的辦公空間，這將在一定程度上加劇甲級商務(wù)樓市場的競爭。　　2、“物流經(jīng)濟”拉動市場攀升　　目前，現(xiàn)代“大物流”不僅是商流、物流，也是信息流、資金流。湘潭市從信息和人才抓起

6、，把湘潭三大物流：大漢鋼材物流、步步高商貿(mào)物流、湖南三和醫(yī)藥物流打造成“湘中南現(xiàn)代物流基地”。、國內(nèi)和湘潭地區(qū)商務(wù)樓租售市場的一個顯著特征是，“物流經(jīng)濟”已成為重要板塊之一。國內(nèi)主要城市尤其是沿海經(jīng)濟發(fā)達城市，乃至國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，紛紛亮出“物流經(jīng)濟牌”，吸引跨國公司地區(qū)總部及其研發(fā)、管理、營銷機構(gòu)入駐，帶動商務(wù)樓市場的租售，以此吸納資金流、信息流、物流和人才流，擴大本地區(qū)的經(jīng)濟總量，從而增強地區(qū)經(jīng)濟競爭力和輻射力?！は嫣缎鲁菂^(qū)——湘潭已將發(fā)展“物流經(jīng)濟”作為提升城市經(jīng)濟功能的一項長遠戰(zhàn)略性目標，湖

7、南市場年銷售額達200多億元，本項目所在地是中國第七大城市群“長株潭”，2005年“長株潭”GDP總量已超過武漢120多億元，占湖南經(jīng)濟總量的60%以上，可以說得“長株潭”者得湖南！據(jù)市有關(guān)部門最新統(tǒng)計，湖南引進外資調(diào)整戰(zhàn)略，5年內(nèi)將引46家世界500強。高新開發(fā)區(qū)，已十分明確的將“物流經(jīng)濟”作為園區(qū)招商引資的基本定位。雖然開發(fā)園區(qū)目前還處于規(guī)劃與招商階段，商務(wù)樓市場的發(fā)育至少尚需3～5年時間，但其發(fā)展勢頭不可低估。相對而言，金橋開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)已建成（或在建）的高檔商務(wù)樓已達2棟。但開發(fā)小區(qū)由于受區(qū)域

8、位置和功能的局限，其商務(wù)樓租售率遠不及老城區(qū)。因為新城區(qū)正在開發(fā)，客觀上對經(jīng)濟開發(fā)小區(qū)商務(wù)樓市場的發(fā)育將形成相當程度的制約和影響。3、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)個性化需求凸現(xiàn)　　現(xiàn)代物流業(yè)是拉動湘潭商務(wù)樓市場的另一主要板塊之一。根據(jù)湘潭城市功能的未來定位，今后3年內(nèi)，湘潭三大物流業(yè)：大漢鋼材物流、步步高商貿(mào)物流湖南三和醫(yī)藥物流將強勁地拉動湘潭商務(wù)樓市場的發(fā)展。　　據(jù)統(tǒng)計，目前，湘潭市場各類現(xiàn)代物流業(yè)機構(gòu)對商務(wù)樓的需求已占到商務(wù)樓總量的75％，現(xiàn)代物流業(yè)未來對商務(wù)樓市場的需求將突破總量