金橋?yàn)衬甓葓?zhí)行策劃案

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1、第一篇項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基本情況及主要技術(shù)指標(biāo)：1、本案坐落：“金橋?yàn)场蔽挥诤戏市抡緟^(qū)臨泉路和張洼路交界處，距離市中心約3公里，總規(guī)劃用地面積1.385頃，規(guī)劃總建筑面積40853m2。該地塊地形平坦屬組團(tuán)級(jí)居住區(qū)，規(guī)劃共建一幢多層住宅，三幢小高層住宅及一幢18層高層組成。小區(qū)主入口設(shè)于臨泉路，在西側(cè)設(shè)一次入口，由于地塊較小，小區(qū)車行，人行均從主入口出入，但劃分人行和車行分隔。2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：1)規(guī)劃情況l建筑用地面積13850M2l總建筑面積40853.40M2l住宅建筑面積38227M2l公建及綜合樓：5800㎡l容積率2.95l建

2、筑密度:22.81％l綠地率32.81%l總居住戶數(shù)370戶l停車位145個(gè)（其中地下停車位122），小區(qū)基本呈倒三角布局，地下車庫(kù)集中設(shè)置于中央花園廣場(chǎng)之下1)建筑分期l地塊分基本二期建設(shè)，南部1、2、3、4號(hào)樓為一期，5號(hào)樓為二期，會(huì)所設(shè)于二期。全期預(yù)計(jì)于2005年年底交房。l一期住宅由一幢多層、三幢小高層建筑組成，層數(shù)由6、11層不等，總建筑面積17698.14M2（不含頂層復(fù)式上層），共有178個(gè)住宅單位（含頂層復(fù)式），詳細(xì)情況見表1。?開發(fā)一期中2房套型比例占、3房在套型比例中占%，4房比例也相當(dāng)大，占總戶數(shù)的24.1%以上，但4

3、居面積偏大。?2房面積范圍75—95.5M2；3房室面積范圍106－120M2；四房室面積149.07M2。棟號(hào)項(xiàng)目二房三房四房合計(jì)建面1#樓套數(shù)3612483972面積范圍751062#樓套數(shù)22223279.5面積范圍149.073#樓套數(shù)2222444672.8面積范圍92.41204#樓套數(shù)64645773.84面積范圍87.34－95.5總計(jì)套數(shù)122342217817698.14面積范圍75－95.5106－120149.07套數(shù)比例68.5％19.1％12.4％表1－1金橋?yàn)?、2、3、4號(hào)樓戶型分析l二期住宅為一座高層建筑，

4、總建筑面積82314M2，約有192個(gè)單位。全部為2房，共計(jì)192套。?開發(fā)二期基本是2房和3房。?2房面積為93M2。棟號(hào)項(xiàng)目二房三房四房合計(jì)建面5#樓套數(shù)19219217856面積范圍93總計(jì)套數(shù)19219217856面積范圍93套數(shù)比例100％表1－2金橋?yàn)?號(hào)樓戶型分析l商業(yè)配套用房面積5800M2，其中綜合樓3174M2，公建2626M2。二、優(yōu)劣勢(shì)分析：1、市場(chǎng)層面：大環(huán)境分析（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)）優(yōu)勢(shì)：1.新站區(qū)為合肥的房產(chǎn)熱點(diǎn)新興區(qū)域，市民對(duì)于區(qū)位的認(rèn)知度和接受度較高；;2.地處合肥市新站綜合試驗(yàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰臨泉路，東接張洼路，距

5、合肥新火車站僅3公里之遙；3.小區(qū)周邊居住環(huán)境良好，基本上無污染環(huán)境；4.小區(qū)附近臨泉路中段新站管委會(huì)新建的人民公園及地標(biāo)性建筑物“勝利廣場(chǎng)”，無形當(dāng)中增加了小區(qū)外圍的自然景觀，提交人均綠化擁有率；5.本案距離火車站、汽車站較近，出行方便。人流量較大的地方必然會(huì)帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種大中型批發(fā)市場(chǎng)相繼登陸，形成了成熟的商貿(mào)集散地；6.小區(qū)周邊道路情況良好，主干道臨泉路正在擴(kuò)建中，對(duì)未來城市交通暢流預(yù)留了空間；臨泉路打通后商業(yè)價(jià)值的構(gòu)造將成為項(xiàng)目利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；7.新站綜合試驗(yàn)開發(fā)區(qū)是縣市政形象發(fā)展區(qū)域，不久的將來即成為城市化交流的樞紐

6、。劣勢(shì)：1.合肥市目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，人均收入偏低；2.今年整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蕭條，導(dǎo)致小半年糧食、蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格上升，必須增加家庭額外支出，影響其他項(xiàng)目的消費(fèi)量；3.¨地塊位于新站試驗(yàn)開發(fā)區(qū)，屬于熱點(diǎn)新興區(qū)域的不成熟地塊。4.目前臨泉路尚未打通，同時(shí)項(xiàng)目沿臨泉路橫向公交網(wǎng)絡(luò)缺乏；5.項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境較差，商業(yè)及生活配套檔次不高且相對(duì)缺乏；6.小區(qū)周邊攤點(diǎn)小販、修理廠繁多，會(huì)有噪音、垃圾、閑雜人員等對(duì)小區(qū)不利的因素；1.小區(qū)離火車站、汽車站距離較近，外來人員與車輛比較混雜；2.本地塊處于張洼路附近，其周邊生活配套尚不完善，且短時(shí)間不會(huì)全部到位

7、；3.周邊有尚未確定規(guī)劃用途的土地，有可能會(huì)有不利的生活機(jī)能出現(xiàn)；4.市區(qū)內(nèi)樓盤平均價(jià)格普遍不高，（單價(jià)2100－2600元/m2）易分流本項(xiàng)目的客源；5.今年下半年待建樓盤較多，會(huì)分流大量本案的客源，同時(shí)新站區(qū)中心完善的生活配套對(duì)新購(gòu)房產(chǎn)吸引力較大；6.合肥市房地產(chǎn)消費(fèi)目前處于基本飽和的狀態(tài)，商品房空置率比去年同期增高；7.本地居民與發(fā)達(dá)地區(qū)交流較少，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去勢(shì)及變化不了解，接受新興事務(wù)的時(shí)間較長(zhǎng)；8.銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的發(fā)放開始嚴(yán)格管理，容易造成前期項(xiàng)目外來人口購(gòu)房不便。產(chǎn)品層面（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)）優(yōu)勢(shì)1.本案目前是新站區(qū)西區(qū)住宅社

8、區(qū)中獨(dú)樹一幟的高層住宅，其市場(chǎng)效應(yīng)不可忽視；2.小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施會(huì)所，娛樂設(shè)施、購(gòu)物等基本生活配套可滿足生活需要；3.綠化園林景觀設(shè)計(jì)精致，綠化率33％；4.商住分開，可以保證居