濟(jì)南奧體中心土地投資價(jià)值分析報(bào)告

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1、濟(jì)南奧體中心土地投資價(jià)值分析報(bào)告目錄一、宏觀環(huán)境分析3(一)高新區(qū)概況3(二)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r6(三)交通狀況6(四)人力資源7(五)區(qū)域規(guī)劃情況7二、高新區(qū)住宅市場(chǎng)分析9(一)高新區(qū)住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)9(二)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析10(三)潛在購房者分析12三、項(xiàng)目地塊及周邊情況分析17(一)項(xiàng)目地塊情況17(二)項(xiàng)目地塊SWOT分析18四、項(xiàng)目定位20(一)市場(chǎng)定位20(二)價(jià)格定位20五、土地價(jià)格估算29（一）估算依據(jù)和范圍29（二）3—1號(hào)地塊30（三）3-2號(hào)地塊36小結(jié)41一、宏觀環(huán)境分析(一)高新區(qū)概況濟(jì)南

2、奧體中心甘情愿????????????高新區(qū)位于濟(jì)南市區(qū)的東部，是1991年3月首批經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立的國家級(jí)開發(fā)區(qū)之一，核心區(qū)22平方公里，新規(guī)劃面積128平方公里，產(chǎn)業(yè)用地58平方公里。?經(jīng)過多年的發(fā)展，濟(jì)南高新區(qū)已經(jīng)成長(zhǎng)為具有較強(qiáng)創(chuàng)新發(fā)展能力和較強(qiáng)發(fā)展后勁的開發(fā)區(qū)，成為濟(jì)南市對(duì)外開放的窗口、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地、推定全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要載體，實(shí)施“東拓”發(fā)展戰(zhàn)略的主陣地和主戰(zhàn)場(chǎng)。?建區(qū)以來，濟(jì)南高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)了齊魯軟件園、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)科技園、出口加工區(qū)、生物醫(yī)藥園、環(huán)?？萍紙@

3、和齊魯機(jī)電園等八個(gè)國家級(jí)專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。?高新區(qū)在電子信息、生物工程、新材料、環(huán)保節(jié)能、機(jī)電一體化、汽車及交通裝備、家用電器、紡織服裝、醫(yī)藥化工、造紙、建材、食品加工業(yè)、燈產(chǎn)業(yè)方面已形成相當(dāng)規(guī)模，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初步體現(xiàn)。?區(qū)內(nèi)轄56個(gè)村，長(zhǎng)駐村（居）民約12萬人。?區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善。建設(shè)了實(shí)驗(yàn)學(xué)校、幼兒園、居住小區(qū)，成立了行政審批服務(wù)中心，建立了投資、金融、人才交流、會(huì)展、保險(xiǎn)、法律、公證等支撐服務(wù)體系，實(shí)行規(guī)范化“一站式”辦公。?高新區(qū)在出國及項(xiàng)目審批、土地征用、規(guī)劃建設(shè)、勞動(dòng)人事、財(cái)政、稅

4、務(wù)以及工商行政管理等方面，享有市級(jí)管理權(quán)限和各種優(yōu)惠扶持政策，吸引了大批“大高外”企業(yè)和項(xiàng)目的入駐。?區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)3000余家，產(chǎn)值過億元的29家，過5億元的企業(yè)11家，過10億元的企業(yè)8家，高新技術(shù)企業(yè)200多家。?浪潮集團(tuán)、齊魯制藥、博士倫福瑞達(dá)、齊魯電機(jī)制造、山東華為通信、積成電子、華能氣動(dòng)、勝利生物、元隆生物、天辰集團(tuán)、華光電子、法因數(shù)控、十方圓通、山大科技產(chǎn)業(yè)園先后在高新區(qū)發(fā)展壯大。?韓國LG、SK,日本松下、鈴木、NEC，美國德州儀器、百事可樂、美標(biāo)，德國西門子等18家世界500強(qiáng)企業(yè)先后落戶高新

5、區(qū)。?濟(jì)南高新區(qū)直接從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的有6萬人，碩士博士1500多人，累計(jì)承擔(dān)國家火炬計(jì)劃項(xiàng)目100多項(xiàng)，省部級(jí)火炬計(jì)劃項(xiàng)目300多項(xiàng)。?附表：區(qū)內(nèi)世界500強(qiáng)企業(yè)NameRankNameofJVSuzuki鈴木汽車358濟(jì)南輕騎鈴木摩托車公司Panasonic松下電器26山東松下影像公司LG韓國LG193山東浪潮樂金信息公司Pepsi百事可樂234濟(jì)南百事可樂公司Siemens西門子23濟(jì)南魯源電力公司AmericanStandard美國美標(biāo)山東威明汽車產(chǎn)品公司Emerson艾默生323山東愛美聲電子公司C

6、hinaTelecom中國電信228中國電信集團(tuán)山東電信分公司PetroChina中國石油83山東中油潔能燃?xì)夤綜haroenPokphandGroup博士倫福瑞達(dá)公司正大集團(tuán)(卜蜂集團(tuán))63濟(jì)南康雅薄膜公司Sinopec中國石化243發(fā)動(dòng)機(jī)JV(一)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r?濟(jì)南高新區(qū)是濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，近年來各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均高速增長(zhǎng)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)3000余家，產(chǎn)值過億元的29家，過5億元的企業(yè)11家，過10億元的企業(yè)8家，高新技術(shù)企業(yè)200多家。?依托省會(huì)城市的智力、資源優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥等高端

7、產(chǎn)業(yè)，形成了一批特色產(chǎn)業(yè)群，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)四年以50%以上速度遞增。?2006年，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值86.6億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入203.1億元，完成工業(yè)增加值74.7億元，實(shí)現(xiàn)利稅19.3億元，完成固定資產(chǎn)投資48.6億元，實(shí)現(xiàn)出口創(chuàng)匯1.9億美元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入13.2億元。?計(jì)劃到2007年，實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入1000億元，工業(yè)增加值230億元，實(shí)現(xiàn)利稅60億元，出口創(chuàng)匯4億美元。實(shí)現(xiàn)GDP240億元，是2004年的2.9倍，約占全市的20%。?附表：高新區(qū)2007年主要發(fā)展

8、目標(biāo)單位：億元年份2005年2006年2007年產(chǎn)品銷售收入253356500利稅1926.737.5出口創(chuàng)匯2.5億美元GDP106171240規(guī)模以上企業(yè)191家246家300家過億元企業(yè)22家26家50家工業(yè)投入355072(二)交通狀況?高新區(qū)距繞城高速公路僅3分鐘車程，與濟(jì)青、濟(jì)邯、京滬高速公路、104國道融會(huì)貫通；距濟(jì)青高速公路入口6公里，距濟(jì)南國際機(jī)場(chǎng)18公里，距京滬高速公路18公里，