定州楊莊子項(xiàng)目可研報(bào)告

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1、目錄總論1一、河北省宏觀概況41、河北省經(jīng)濟(jì)概況42、河北省“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)4二、定州市宏觀概況（定州市詳細(xì)宏觀概況詳見附件1）5三、項(xiàng)目基本情況61、項(xiàng)目的區(qū)位及用地62、宗地現(xiàn)狀73、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套74、項(xiàng)目市政配套分析85、土地價(jià)格96、基礎(chǔ)工作情況97、項(xiàng)目進(jìn)展情況10四、公司簡(jiǎn)介（一）、歷史沿革及發(fā)展11（二）、“河北新華”公司定位與發(fā)展愿景12（三）、“河北新華”核心管理團(tuán)隊(duì)12五、風(fēng)險(xiǎn)分析141、合作方式及條件142、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述143、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制17六、市場(chǎng)分析（詳見附件2）181、定州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況18

2、2、項(xiàng)目自身分析183、項(xiàng)目分析結(jié)論21七、項(xiàng)目規(guī)劃情況21八、項(xiàng)目開發(fā)211、土地升值潛力初步評(píng)估21302、楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目一期總體計(jì)劃（見附件5）223、啟動(dòng)資金用量和計(jì)劃234、定州楊莊子改造分塊工作示意245、融資工作計(jì)劃（一期項(xiàng)目）256、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃25九、項(xiàng)目運(yùn)作分析及投資收益分析261、項(xiàng)目改造整體思路262、投資收益分析273、稅務(wù)分析28結(jié)論30定州楊莊子社區(qū)改造建設(shè)可行性研究報(bào)告總論●定州市歷史文化底蘊(yùn)豐厚，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，中心城市地位突出。正在加快中等城市建設(shè)步伐，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的同時(shí)，定州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得突破性進(jìn)展，城市正在進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)

3、期。房地產(chǎn)市場(chǎng)空間大，需求旺盛，價(jià)格增長(zhǎng)快。未來的五年，正是定州經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，也是建設(shè)中等城市的關(guān)鍵時(shí)期，在這一時(shí)期進(jìn)入定州房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我公司是非常適時(shí)，非常有利的，而楊莊子社區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目正是我公司跳躍發(fā)展的大好良機(jī)?！駰钋f子社區(qū)改造項(xiàng)目是定州市重點(diǎn)城市建設(shè)項(xiàng)目之一，既順應(yīng)定州的發(fā)展形勢(shì)，又開創(chuàng)定州市社區(qū)改造之先河。●經(jīng)公司積極運(yùn)作，與楊莊子社區(qū)雙方就城中村改造一事簽訂了協(xié)議。之后，我們積極與市政府、西城區(qū)政府以及相關(guān)各部門建立了良好的關(guān)系。公司先后組織社區(qū)代表和定州市規(guī)劃局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到天津考察我公司項(xiàng)目，他們對(duì)我公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目操作水平有了充分認(rèn)識(shí)。

4、在集團(tuán)的大力支持下，經(jīng)過我們的積極努力，“新華”得到了政府、社區(qū)和社會(huì)的認(rèn)可。●在我公司的努力下，市政府對(duì)楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目先后召開了四次專題會(huì)議，就社區(qū)改造項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備做了具體的部署和指示。30市政府分別組織召開了楊莊子城中村改造的動(dòng)員大會(huì)和楊莊子城中村改造整體規(guī)劃會(huì)議，并責(zé)成市規(guī)劃局對(duì)楊莊子城中村改造規(guī)劃問題拿出具體方案，加快了城中村改造的節(jié)奏?！裎夜九c楊莊子社區(qū)在政府指導(dǎo)下，按政府項(xiàng)目招商程序進(jìn)行規(guī)范，再次簽訂“定州市區(qū)片改造意向書”并報(bào)政府備案?！?008年4月按照《定州市政府關(guān)于加快舊城改造的實(shí)施意見》定市府【2007】66號(hào)文件，楊莊子社區(qū)舊城改造項(xiàng)目經(jīng)過公開

5、招標(biāo)的方式，河北新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中標(biāo)為項(xiàng)目的開發(fā)主體?！窈颖笔≌雅鷱?fù)該項(xiàng)目用地為國(guó)有建設(shè)用地?！裎鞒菂^(qū)和楊莊子社區(qū)兩級(jí)班子根據(jù)市委、市政府的精神，通過一年多的工作，社區(qū)改造居民積極性非常之高，已形成了非改造不可的勢(shì)態(tài)。（一）項(xiàng)目名稱：新華城（暫定名）（二）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《定州市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（三）總體情況項(xiàng)目位于定州市西城區(qū)，東鄰商業(yè)區(qū)，西至工業(yè)區(qū)，北接

6、交通樞紐，南接新城區(qū)，區(qū)位優(yōu)越。項(xiàng)目北至中山路，南至中興路，東至博陵街，西至107國(guó)道。30該項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，總體改造占地面積1450畝，其中一期占地面積為265畝。（四）楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目情況1、楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目總體情況規(guī)劃范圍占地：1450畝。計(jì)劃建設(shè)面積：112萬㎡計(jì)劃容積率：1.162、楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目一期項(xiàng)目情況一期規(guī)劃占地：265畝一期實(shí)際占地：248畝計(jì)劃建設(shè)面積：33.34萬㎡容積率：2.0（五）楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目主要指標(biāo)1、總體項(xiàng)目啟動(dòng)資金：2780萬元2、后續(xù)資金用項(xiàng)目作質(zhì)押，投資擔(dān)保機(jī)構(gòu)融資（開工手續(xù)具備貸款條件后，即向銀行和信用社進(jìn)行融資）3

7、、總體情況分析總體房產(chǎn)開發(fā)（萬元）總投資額總銷售額總體利潤(rùn)房產(chǎn).8.6362719.834、一期情況分析一期項(xiàng)目開發(fā)（萬元）30總投資額總銷售額一期利潤(rùn)房產(chǎn)6982780472.510645.38一、河北省宏觀概況1、河北省經(jīng)濟(jì)概況l06年全省生產(chǎn)總值完成11600億元（總量在全國(guó)第六位），同比增長(zhǎng)約13%；全部財(cái)政收入達(dá)到1223.1億元，其中地方一般預(yù)算收入620.2億元，分別增長(zhǎng)18.1%和20.3%。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上漲1.7%。l全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5530億元，增長(zhǎng)30%以上。社會(huì)消費(fèi)品零售總