破解工業(yè)發(fā)展土地瓶頸制約問題的調(diào)查與思考

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1、破解工業(yè)發(fā)展土地瓶頸制約問題的調(diào)查與思考　　近年，ＸＸ縣在“工業(yè)強(qiáng)縣，勞畜富民”戰(zhàn)略指引下，全力招商引資，加快工業(yè)發(fā)展，逐步從農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)大縣過渡。但在國家“有保有壓，區(qū)別對待”、“禁止供地和限制供地”的政策條件下，土地供應(yīng)和土地使用成本方面的瓶頸制約問題日益顯現(xiàn)。如何破解這一問題，保障工業(yè)項(xiàng)目用地需求，降低工業(yè)化成本，已成為當(dāng)前ＸＸ縣加快發(fā)展的重要任務(wù)之一?！　∫?、工業(yè)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀　　（一）工業(yè)項(xiàng)目獲取建設(shè)用地難　　工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地主要依靠政府供應(yīng)國有土地，但征用土地被嚴(yán)格限制后，新增建設(shè)用地困難，工業(yè)項(xiàng)目用地緊張?！　。ǘ┕I(yè)項(xiàng)目存量建設(shè)用地不足　

2、　全縣可用于工業(yè)發(fā)展的存量土地尚有600余畝，主要分布在福集、青龍、嘉明等鎮(zhèn)。24個(gè)鎮(zhèn)中，多數(shù)鎮(zhèn)面臨工業(yè)項(xiàng)目用地難問題?！　。ㄈ┕I(yè)項(xiàng)目土地利用相對粗放　　XX年，全縣工業(yè)企業(yè)新占地300畝，平均建筑容積率小于0.4，投資強(qiáng)度每畝低于40萬元，較國家工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)水平相差甚遠(yuǎn)，土地利用率相對較低。　?。ㄋ模┕I(yè)項(xiàng)目用地成本增加　　目前征用土地成本價(jià)平均每畝比XX年2月之前高出4萬元以上，地價(jià)上漲直接抬升了工業(yè)項(xiàng)目用地成本。　　二、土地瓶頸制約原因分析　?。ㄒ唬┩恋匾患壥袌霰粐?yán)格限制　　土地一級市場只能在“土地收購儲(chǔ)備”、“招標(biāo)拍賣掛牌”、產(chǎn)業(yè)政

3、策限制等一系列制度約束下進(jìn)行，土地所有權(quán)人和使用權(quán)人都不可以自由處置土地使用權(quán)；嚴(yán)格的土地用途管制政策，限制了不同用途土地之間的相互流轉(zhuǎn);征用土地進(jìn)入一級市場的渠道被嚴(yán)格限制；其它用地方式的探索相對落后于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)；而且我縣尚處在工業(yè)化初始階段，底子薄，集聚效應(yīng)不大，引進(jìn)的項(xiàng)目多為中小型傳統(tǒng)項(xiàng)目，其建設(shè)和擴(kuò)張大都依賴原有存量土地，這些都在一定程度上導(dǎo)致了用地難問題的出現(xiàn)。　?。ǘ┩恋乩每傮w規(guī)劃前瞻性不夠　　土地利用總體規(guī)劃存在工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃數(shù)量不足、空間分布不當(dāng)、地塊規(guī)劃用途與現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要不相符等問題，儲(chǔ)備土地與工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地需求間存在差異，

4、一旦新上項(xiàng)目，許多鎮(zhèn)需要臨時(shí)調(diào)規(guī)，不能及時(shí)保障用地需求。　?。ㄈ┢髽I(yè)追求土地資產(chǎn)最大化　　工業(yè)企業(yè)發(fā)展需要土地這個(gè)載體，但若干企業(yè)更看重它是一種資產(chǎn)，一旦獲得土地使用權(quán)，便千方百計(jì)把它轉(zhuǎn)化為抵押物，通過金融機(jī)構(gòu)獲取貸款；同時(shí)等待時(shí)機(jī)，爭取土地增值利益。因此，企業(yè)在發(fā)展之初，往往是抓住各地急切招商引資的心理，把取得土地的多少及其土地價(jià)格問題作為投資談判的重要條件之一，想方設(shè)法圈占更多土地，土地被隱形閑置?！　。ㄋ模┩恋貎?yōu)惠政策競爭為企業(yè)圈占土地提供了機(jī)會(huì)　　各地對招商引資企業(yè)，往往看重企業(yè)對GDP、財(cái)政稅收、就業(yè)以及拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面的貢獻(xiàn)。在供地上，寧愿

5、讓步，力求通過優(yōu)惠的土地政策，吸引或推動(dòng)企業(yè)上項(xiàng)目。ＸＸ縣在加快發(fā)展過程中，為適應(yīng)競爭，與其它地方一樣出現(xiàn)了類似問題?！　。ㄎ澹┩恋卣饔醚a(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)上升　　《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》出臺(tái)后，征用土地必須保證“被征地農(nóng)民生活水平不因征地而下降”，突破了原有補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，增加了補(bǔ)償安置內(nèi)容，征地補(bǔ)償安置逐步從土地征用前產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)向市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變。新征用土地的成本越來越高。原創(chuàng)，盡在知音www.網(wǎng)絡(luò).com網(wǎng)?！　∪⑵平馔恋仄款i制約問題的建議　?。ㄒ唬┛茖W(xué)修編，確保土地利用總體規(guī)劃的超前性　　土地利用總體規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)對國土資源空間管制和用途管制的基

6、本手段。正在進(jìn)行的新一輪修編工作，必將對今后的區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生重大影響。因此，我縣在修編過程中，工業(yè)主管部門應(yīng)該科學(xué)預(yù)測未來5到10年間的工業(yè)類別構(gòu)成、發(fā)展趨勢、占地規(guī)模、項(xiàng)目布局等情況，提出相應(yīng)的建設(shè)用地需求，主動(dòng)與土地利用總體規(guī)劃部門搞好銜接；國土資源部門則應(yīng)根據(jù)“工業(yè)強(qiáng)縣”需要，立足當(dāng)前，著眼長遠(yuǎn)，創(chuàng)新規(guī)劃理念、方法、技術(shù)，合理調(diào)配建設(shè)用地指標(biāo)，按照“工業(yè)向園區(qū)集中”的思路，突出城南、城北、城西和沿江工業(yè)園區(qū)規(guī)劃，體現(xiàn)戰(zhàn)略性和綜合性，保障今后工業(yè)項(xiàng)目用地與土地利用總體規(guī)劃基本一致；實(shí)施折抵置換建設(shè)占用耕地規(guī)劃，設(shè)立折抵置換區(qū)，建立指標(biāo)有償、合理的流動(dòng)體系

7、，預(yù)留建設(shè)占用耕地機(jī)動(dòng)指標(biāo)，尋求最嚴(yán)格的土地管理制度和保障我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)，增強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃的韌性，減少今后局部調(diào)整、修改規(guī)劃的次數(shù)；重視鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃修編工作，不折不扣地把縣級土地利用總體規(guī)劃和土地專項(xiàng)規(guī)劃精神，通過鄉(xiāng)級規(guī)劃落實(shí)到位?！　。ǘ┩貙捛?，保障工業(yè)項(xiàng)目用地　　充實(shí)國有建設(shè)用地儲(chǔ)備庫。一是新征。把握土地宏觀政策導(dǎo)向，選擇對路項(xiàng)目，制定工業(yè)用地年度統(tǒng)征、儲(chǔ)備、供應(yīng)計(jì)劃，做大批次、打捆報(bào)批、儲(chǔ)備待供。二是收回。對以出讓方式取得國有土地使用權(quán)且期滿未申請延期或申請延期未被批準(zhǔn)的土地、閑置土地、被依法沒收土地使用權(quán)的

8、土地，按規(guī)定及時(shí)收回入庫。三是收購。對企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)土