某市某地塊建設(shè)項目可行性研究報告

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1、目錄第一部分項目概況5一、項目名稱5二、項目地址5三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積5四、地上建筑物狀況5五、項目由來5六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計6第二部分成都房地產(chǎn)市場概況9第三部分項目優(yōu)勢與劣勢分析9一、項目優(yōu)勢9二、項目劣勢9第四部分項目運作方案11一、項目運作主體11二、項目運作方案11（一）土地開發(fā)模式11（二）房產(chǎn)開發(fā)模式11第五部分項目規(guī)劃方案12一、項目規(guī)劃設(shè)計要點12二、項目技術(shù)經(jīng)濟指標12（一）項目主要技術(shù)指標12（二）住宅戶數(shù)及車位數(shù)量12第六部分項目開發(fā)方案14一、項目開發(fā)建設(shè)方案14（一）對土地開發(fā)模式

2、14（二）對房產(chǎn)開發(fā)模式141、開發(fā)方案設(shè)想142、建設(shè)進度計劃14（1）土地整理及前期開發(fā)進度14（2）一期開發(fā)進度14（3）二期開發(fā)進度14二、項目經(jīng)營方案14（1）租售比例15（2）銷售進度與價格151）住宅銷售進度152）商業(yè)銷售進度153）車位銷售進度15三、項目投資方案15第七部分項目投資估算16一、土地開發(fā)模式總投資估算16（一）開發(fā)成本測算161、基準地價與出讓金162、實際出讓地價預(yù)估16（1）土地出讓金補差額估算16（2）地價估算16（3）土地增值額估算16（二）開發(fā)費用測算171、管理費用17

3、2、其他費用173、財務(wù)費用17二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算17（一）開發(fā)成本測算171、土地成本172、前期開發(fā)費173、設(shè)計費174、工程建安費175、基礎(chǔ)設(shè)施費176、公建配套費187、運作期間費188、不可預(yù)見費18（二）開發(fā)費用測算181、管理費用182、銷售費用183、財務(wù)費用18第八部分項目資金籌措19一、土地開發(fā)模式投資方案19二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案19（一）投資組合方式19（二）資金運作方式191、自有資金192、銀行貸款203、銷售收入再投入20第九部分經(jīng)濟與社會效益分析21一、地產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟

4、效益分析21(一)拍賣地價評估21(二)財務(wù)評價21(三)不確定分析211、破產(chǎn)啟動費用不納入成本情況212、土地出讓金變動情況22二、房產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟效益分析22（一）銷售單價的估算221、住宅銷售單價的確定22（1）用市場比較法確定銷售價格的上限23（2）用成本法確定銷售價格的下限23（3）建議銷售單價232、商業(yè)銷售單價的確定233、車位銷售單價的確定23（二）總銷售收入的測算23（三）總租賃與轉(zhuǎn)售收入的測算241、商業(yè)租賃與轉(zhuǎn)售收入測算242、車位租賃與轉(zhuǎn)售收入測算24（四）稅金及附加241、銷售稅金及附加

5、242、租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加24（五）成本費用估算25（六）財務(wù)分析251、損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析252、現(xiàn)金流量表與項目動態(tài)盈利能力分析27（1）全部投資現(xiàn)金流量表27（2）自有資金現(xiàn)金流量表273、資金來源和運用與資金平衡能力分析27（七）不確定分析281、盈虧平衡分析282、敏感性分析28（1）單因數(shù)敏感性分析28【1】成本不變而租金售價變化對收益的影響28〖1〗租金售價變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響28〖2〗租金售價變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響29【2】租金售價不變而成本變化對收益的影響29〖1〗成本變化對財務(wù)

6、凈現(xiàn)值的影響29〖2〗成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響30（2）多因數(shù)敏感性分析30【1】租金售價上升5%時成本變化對收益的影響30〖1〗租金售價上升5%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響30〖2〗租金售價上升5%時成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響31【2】租金售價上升10%時成本變化對收益的影響31〖1〗租金售價上升10%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響31〖2〗租金售價上升10%時成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響31【3】租金售價下降5%時成本變化對收益的影響32〖1〗租金售價下降5%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響32〖2〗租金

7、售價下降5%時成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響32【4】租金售價下降10%時成本變化對收益的影響33〖1〗租金售價下降10%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響33〖2〗租金售價下降10%時成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響333、本項目預(yù)計實際收益分析34三、項目風險分析35（一）空壓廠破產(chǎn)清理風險35（二）土地出讓政策風險35四、項目評估結(jié)論35附表36一、土地開發(fā)模式附表36表一總投資與成本估算表36表二　資金籌措表36二、房產(chǎn)開發(fā)模式附表37表一總投資與成本估算表37表二詳細投資計劃與資金籌措表（按比例）37表三詳細投資

8、計劃與資金籌措表（按金額）38表四總銷售收入預(yù)測表39表五銷售費用估算表39表六商鋪出租計劃和出租收入估算表39表七車位出租計劃和出租收入估算表40表八銷售稅金及附加表40表九租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加表40表十損益表41表十一　全部投資現(xiàn)金流量表（年Ic=10%）42表十二　自有資金現(xiàn)金流量表（年Ic=10%）43表十三　資金來源與運用表44表十四銀行貸款還本付