立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告

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1、目錄第一章總論4第一節(jié)項(xiàng)目背景41、項(xiàng)目名稱：立豐集團(tuán)“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目42、建設(shè)單位：立豐（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司43、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)：4第二節(jié)項(xiàng)目概況51、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)52、項(xiàng)目規(guī)模與目標(biāo)53、主要建設(shè)條件64、項(xiàng)目投資效益預(yù)測（暫空）7第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)原則及要求7第二章市場預(yù)測分析7第一節(jié)商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展趨勢及特點(diǎn)7第二節(jié)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展空間預(yù)測9第三節(jié)目標(biāo)市場及競爭力分析11第四節(jié)市場風(fēng)險(xiǎn)分析12第三章項(xiàng)目環(huán)境分析1357第一節(jié)自然地理及交通環(huán)境13第二節(jié)商圈人文及經(jīng)濟(jì)環(huán)境13第三節(jié)項(xiàng)目開發(fā)政策環(huán)境14第四章商業(yè)規(guī)劃的總體原則14第一節(jié)商業(yè)規(guī)劃的總體原則14第

2、二節(jié)規(guī)劃項(xiàng)目應(yīng)具備的條件15第三節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容16第五章項(xiàng)目實(shí)施16第一節(jié)項(xiàng)目論證16第二節(jié)項(xiàng)目推介17第三節(jié)招商引進(jìn)17第六章財(cái)務(wù)評價(jià)17第一節(jié)損益表及靜態(tài)盈利分析17第二節(jié)現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析21第三節(jié)資金來源及運(yùn)用表的貸款償還能力分析22第七章風(fēng)險(xiǎn)控制23第八章結(jié)論24附件目錄：2557一、東郊項(xiàng)目周遍市場調(diào)查狀況25（一）周邊街道辦事處基本情況25（二）項(xiàng)目周邊商圈概況27(三)東郊樓商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對比表36(四)項(xiàng)目周邊公交車次及線路40二、西安市零售企業(yè)銷售排名情況41（一）開元商城簡介及經(jīng)營概況45（二）世紀(jì)金花購物中心簡介及經(jīng)營概況48（三）民生百貨大樓簡介及經(jīng)

3、營概況51三、西安市經(jīng)濟(jì)、人口、消費(fèi)水平狀況56（一）西安市居民消費(fèi)情況一覽表56（二）西安市各區(qū)縣從業(yè)人員平均工資統(tǒng)計(jì)表57（三）西安市零售、餐飲網(wǎng)點(diǎn)從業(yè)人員及經(jīng)濟(jì)情況57（四）西安市居民總消費(fèi)水平---------------------------------58（五）全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)基本--------------------------------59（六）分區(qū)縣人口和戶數(shù)及人口變動(dòng)情況------------------------61四、項(xiàng)目平面圖-------------------------------------------------62五、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃

4、設(shè)計(jì)（初稿）-----------------------------------7157第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：立豐集團(tuán)“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目2、建設(shè)單位：立豐（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)：根據(jù)《西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的精神，西安市堅(jiān)持發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通的思路，力求對傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)的商貿(mào)體系，通過深化流通領(lǐng)域的各項(xiàng)改革，進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程。近幾年來，西安市發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通，取得長足的發(fā)展，流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，社會(huì)消費(fèi)

5、品零售總額一直高巨西北五省中心城市之首。2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到440、05億元（摘自統(tǒng)計(jì)局資料），比上年增長13、01%，且每年以12—13%的數(shù)額遞增，呈現(xiàn)強(qiáng)大的市場潛力，有著巨大的市場發(fā)展空間。雖然近幾年西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展較快，但也存在著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局過于集中，要素市場發(fā)展緩慢，傳統(tǒng)百貨業(yè)仍占主體，新型業(yè)態(tài)規(guī)范化和規(guī)模化水平不高，商業(yè)科技化含量低，營銷理念落后等諸方面問題，急待轉(zhuǎn)軌變形。根據(jù)以上所述，結(jié)合近年來國內(nèi)外出現(xiàn)的全新零售業(yè)態(tài)—SHOPPING57MALL的成功案例，建設(shè)以經(jīng)營選購商品為主，休閑、餐飲、娛樂、購物相結(jié)合的多功能大型或超大型的“一店消費(fèi)”必將成為零

6、售消費(fèi)的重要支撐點(diǎn)?！皷|方MALL”建設(shè)項(xiàng)目便擬以此占領(lǐng)西安市商貿(mào)業(yè)的“制高點(diǎn)”而設(shè)立。第二節(jié)項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目位于西安市東二環(huán)與南二環(huán)路口交叉東北角，東臨西安高新技術(shù)東開發(fā)區(qū)，北臨西安微波設(shè)備廠生產(chǎn)區(qū)，南臨信號廠生產(chǎn)區(qū)，交通便利，是西安今后幾年重點(diǎn)發(fā)展地帶。2、項(xiàng)目規(guī)模與目標(biāo)“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積8、3萬平方米，地上五層半，底下二層半，地下停車場面積為13000平方米，共有停車位約450余輛。其中一層層高4、8米，二、三層層高4、5米，四層層高4、2米。建筑投資約三億元人民幣。建成后其綜合經(jīng)營面積與開元商城相當(dāng)，但經(jīng)營內(nèi)容更能適合消費(fèi)市

7、場的要求，集大型購物、休閑、娛樂、餐飲、健身為一體，實(shí)行智能化、科學(xué)化管理，成為零售消費(fèi)行業(yè)一大亮點(diǎn)?！皷|方MALL”主要瞄準(zhǔn)西安市未來商貿(mào)零售市場，集中體現(xiàn)當(dāng)代消費(fèi)特性，充分發(fā)揮交通、文化、物流、人流、餐飲等優(yōu)勢，將“東方MALL”建設(shè)成為西安市規(guī)模一流、設(shè)施一流、環(huán)境一流、服務(wù)一流的消費(fèi)中心。573、主要建設(shè)條件市場條件：西安市作為西北五省區(qū)省會(huì)城市之首，西部大開發(fā)的橋頭堡，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度日益加快，始終保持13%以上的增幅，全市消費(fèi)品零售增長速度亦達(dá)到12%以上，人均收入水平逐